Договор долевого участия в строительстве жилья не нашел закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договора, однако существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Указанный договор можно рассматривать как сложный, имеющий признаки нескольких договоров, предусмотренных законодательством. Он не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому стороны – застройщик и дольщик – вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора можно определить следующим образом: дольщик финансирует строительство объекта недвижимости либо его части, застройщик же осуществляет и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект дольщику. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора, условия изменения цены, обязательства сторон в случае невыполнения сторонами обязательств и т.п. Следует заметить, что, хотя название договора – о долевом участии в строительстве – предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, указывается, что дольщик финансирует строительство конкретной части объекта и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части или это прямо установлено договором, у дольщика после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно, так и более общими фразами без детализации.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения фактической площади объекта финансирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.п., в связи с чем стороны заключают дополнительные соглашения, в которых регулируют свои отношения с учетом изменений.
После ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору долевого участия в качестве расчета за произведенное финансирование передает дольщику предусмотренный договором объект недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами. В акте объект передачи должен быть четко определен, указано его местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору, отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта недвижимости считается, что стороны исполнили взаимные обязательства и действие договора прекращается. В органе, осуществляющем государственную регистрацию права собственности дольщика осуществляется на основании ДУ в строительстве жилого дома и акте передачи имущества.
Строительству жилых домов присущ сложный субъективный состав: заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчики, поставщики строительных материалов и оборудования. Данный субъективный состав является традиционным для капитального строительства, однако экономические и правовые перемены, произошедшие в России, изменили положение в строительном комплексе и создали предпосылки для появления рыночно ориентированных участников строительства. Строительство жилых домов стало своего рода бизнесом – способом получения прибыли от продажи квартир в построенных домах.
До недавнего времени основным инвестором в жилищном строительстве, безусловно, являлось государство, которое осуществляло свою собственную программу жилищного строительства за счет бюджетных средств. В настоящее время с возникновением рыночных отношений в сфере недвижимости и принятием ряда нормативных документов открылись новые возможности для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. И государство всячески поощряет такой подход к решению жилищной проблемы путем предоставления льгот, в том числе и налоговых. Именно поэтому все участники строительства стремятся оформить свои отношения в виде долевого участия, при котором исключаются денежные расчеты и появляются бартерные отношения – взамен выполненных работ, поставленных материалов предоставляются квартиры в построенном доме. Как не трудно заметить, при такой ситуации сложно отличить ДДУ от других видов договоров (поставки, подряда). Однако субъектов строительства все равно в конечном итоге интересуют деньги, и они в свою очередь вовлекают в процесс инвестирования строительства третьих лиц. Вновь возникающие отношения они оформляют также в виде долевого участия в строительстве объекта, и эта разновидность ДДУ уже напоминает договор купли-продажи.
Зачастую возникает необходимость переквалификации договора долевого участия, в частности: со стороны налоговых органов для определения правомерности использования налоговых льгот; со стороны судебных органов при определении возможности применения Федерального закона О защите прав потребителей».
По материалам «Квартиры в строящихся домах» |
недвижимость
08.01.2004