Площадь квартиры после завершения строительства может несколько отличаться от указанной в договоре. Обычно по результатам обмеров ПИБа она немного больше или меньше (ровно 100 или 50 кв. м – редкость). За лишние метры придется доплатить, а вот за недостающие надо востребовать компенсацию в договоре должна быть проставлена окончательная цена, которая неизменна (за исключением случаев, описанных выше).
Нередко строители требуют с дольщиков доплату, поэтому в договор заранее включают пункт о возможном изменении стоимости. Если же такого пункта нет, заставить дольщика доплачивать нельзя. Однако, даже если договор предусматривал изменение цены, застройщик должен объяснить причины подорожания. Необходимость доплаты может быть обусловлена, например, сменой застройщика, за которой следуют перерасчеты. Тут уж ничего не поделаешь. Если же расходы выросли из-за ошибочных расчетов застройщика (например, изначально применялся неверный коэффициент роста себестоимости строительства или не учитывалась инфляция) за это отвечает строитель. В то же время бывают обстоятельства, которые застройщик предусмотреть не мог (изменение технических условий и т.д.).
Если застройщик сообщает дольщикам об увеличении стоимости, когда дом уже готов он рискует получить большое количество исковых заявлений. Тогда история получит широкую огласку, что застройщику невыгодно. Намного тяжелее положение дольщиков в том случае, когда компания не может достроить дом из-за нехватки средств. Конечно, они имеют права добиваться возврата денег, но, пока будут идти суды и разбирательства, цены на рынке первичной недвижимости вырастут, и полученной суммы уже не хватит на новую квартиру.
По данным ЭСОН, за 2003 год от дольщиков поступили жалобы на десяток строительных компаний, которые требовали доплаты. Среди них были и крупные компании, и молодые организации. Жалобы такого рода составляют треть всех обращений в ЭСОН.
Время – деньги
Сроки строительства не всегда зависят от застройщика. Промедление чиновников и несговорчивость монополистов зачастую сказываются на дате ввода дома в эксплуатацию Тем не менее в большинстве случаев в задержке оказываются виноваты сами строители. Однако в договорах не всегда оговаривается ответственность застройщика за просрочку. Напротив, пункт об ответственности дольщика за нарушение графика выплат, как правило, присутствует всегда – что, согласитесь, несправедливо.
Даже если дом принят госкомиссией, дольщик не сможет оформить право собственности на квартиру, пока инвестор не передаст необходимы пакет документов в ГБР и дольщику. Эти сроки также необходимо прописать в договоре.
Третий лишний?
Осторожнее надо подходить к покупке квартиры у подрядчиков. Допустим, существует инвестор-застройщик – компания, которая получила разрешение на строительство и заключила инвестиционный договор. Есть другая фирма, которая участвует в проекте как генподрядчик и выполняет строительно-монтажные работы. Как правило, застройщик расплачивается с подрядчиком квартирами, которые тот продает самостоятельно. Генподрядчик привлекает еще одну фирму, которая занимается, например, земляными работами или поставляет материалы. С ней также расплачиваются квартирами. Эти фирмы заинтересованы в скорейшей продаже квартир, и цены у них привлекательнее. Между тем поставщик материалов имеет право продать квартиру только после того, как выполнит свои обязательства. Это необходимо проверить до покупки квартиры. Иначе, заплатив за квартиру, вы можете узнать, что материалы не поставлены и договор между генподрядчиком и поставщиком расторгнут, соответственно никаких прав на нее он не имел и продавать квартиру не мог. Или произошла путаница в длинной цепочке взаиморасчетов, и одну квартиру (не исключено, что и без злого умысла) продавали несколько фирм. Подобные ситуации чреваты долгими судебными разбирательствами, нервотрепкой и даже потерей денег.
По материалам "Квартиры в строящихся домах" |
недвижимость
23.12.2003