Количество представленных на страницах каталогов объектов недвижимости создает у потенциальных покупателей иллюзию изобилия. Но как выбрать вариант, подходящий именно для вас?

Исходя из своих потребностей и материальных возможностей постарайтесь определиться, что для вас важнее при решении жилищного вопроса: количество квадратных метров или их качество. Как известно, сегодня не существует такого понятия при сравнении цен, как N-комнатная квартира некой жилой площади. Обусловленная законами рынка единица измерения в соотношении цен на разные типы жилья в разных районах - стоимость одного квадратного метра общей площади в долларовом эквиваленте. За одну и ту же сумму вы можете приобрести разное количество метров разного качества. Причем не только качества постройки (типа и состояния дома), но и качества жизни, зависящего от окружения (благоустроенность и инфраструктура района, социальная однородность заселения). Воплощенное в категорию объекта недвижимости, это утверждение приобретает определенные черты: трехкомнатная квартира в "кораблике", бороздящем просторы спального района на границе с промзоной, будет стоить не больше (а то и меньше), чем "двушка" в новом "кирпиче" неподалеку от метро (рядом - парк, в подъезде - консьержка) или кубатурная "студия" в элитном доме после реконструкции. Как видите, у вас есть выбор. Все зависит от того, какие именно мотивы побуждают вас менять место жительства.

Определившись со своими потребностями, можете искать оптимальные пути их удовлетворения. Но учтите: вы рискуете оказаться существенно дезориентированными, прикидывая свои возможности на глазок с помощью доступных вам средств. Неопытный глаз задержится на второстепенном, упустив существенное. А незнание многих нюансов может привести к тому, что вы выстроите ошибочную гипотезу о наилучшем способе решения ваших жилищных проблем и потеряете много времени, убеждаясь в невозможности ее реализации.

Часто покупатели предпочитают идти "от объекта", выискивая варианты самостоятельно. Они полагают, что риэлтеры - как защитники их персональных интересов на рынке недвижимости - совершенно ни к чему: кто позаботится о нас лучше самих себя? Да и лишние расходы... Немудрено, что сегодня клиенты нечасто заключают с агентством договор о поиске объекта недвижимости и сопровождении сделки.

А любители "самообслуживания" могут стать заложниками продавца, скрывающего дефекты квартиры или проблемы, связанные с ней, и его "кулацкого подпевалы" - недобросовестного или невнимательного агента, заинтересованного лишь в скорейшем получении комиссионных и не обремененного мыслями о возможных неприятностях. Именно в этой ситуации вас могут втянуть в "левую" сделку (со всеми вытекающими из нее рисками и плачевными для вас последствиями) в обход риэлтерской фирмы. Аргументом будет исключительная привлекательность для вас предложенных условий: вознаграждение агента вдвое меньше, так как он не должен "делиться" со своей компанией. Весьма неоправданная экономия...

А что в "загашничке"?

Если клиент все же намерен прибегнуть к помощи специалиста и защищающей его интересы риэлтерской фирмы, он начинает поиск профессионалов среди тех, с кем его связывают неформальные отношения - родственников, знакомых и пр. При этом мало интересуется тем, каков уровень агентства, к которому они "приписаны", потому что в нас не до конца изжит совдеповский менталитет и свойственное ему убеждение, что все лучше делать по блату. Многие клиенты по-прежнему наивно полагают, что в каждом агентстве существует маленький "загашничек" для своих. И в нем все очень дешевое и хорошее. Типа копченой колбаски из-под прилавка в советском гастрономе: есть всегда, но не для всех! Разочаруем сразу - таких волшебных вариантов в агентствах не бывает. Более того, опытный риэлтер хорошо знает подоплеку пословицы: "Дорого - да мило, дешево - да гнило!" Поскольку цена соответствует качеству, то низкая продажная стоимость оборачивается огромными затратами на ремонт либо является приманкой в сомнительной сделке (например, срочно "сливается" квартира, на которую вот-вот будет наложен арест). Конечно, если родственник или приятель примет близко к сердцу ваши интересы, то он тем более постарается уберечь вас от такой "экономии". А сам - вряд ли станет с полной самоотдачей работать на вас даром.

Что угодно для души?

Как правило, в любой ситуации может быть несколько решений. И взвесить все "за" и "против" в поисках оптимального лучше заранее, а не тогда, когда сделка пошла полным ходом. Пусть привлеченный вами специалист проведет полный маркетинговый анализ и продемонстрирует ваши перспективы с цифрами в руках и просветит вас на предмет дополнительных возможностей рынка недвижимости. Не исключено, что вместо поиска подходящей квартиры, выставленной на продажу, вам удобнее и выгоднее поучаствовать в новом строительстве. Правда, тем, кто оплачивает большую часть суммы, продав имеющуюся квартиру, придется решать вопрос с регистрацией по другому адресу на весь срок возведения дома. И учитывать тот факт, что большинство объектов сдается без отделки и сантехники, а сроки сдачи (после которой можно начинать "доводку" квартиры) хронически срываются. Да и оформление документов на право собственности затягивается на месяцы, а иногда и на годы. Зато проинвестировав всю сумму на ранних сроках строительства, можно существенно сэкономить. Бесспорным плюсом является также то, что новое жилье обладает высокими потребительскими качествами по сравнению с большинством предложений "совдеповского разлива" на вторичном рынке. Кроме того, на помощь гражданам, не имеющим в наличии всей суммы, но рассчитывающим на верные доходы в будущем, приходят новые механизмы решения жилищных проблем: ипотека (кредитование под залог недвижимости) и жилищные кооперативы (ЖСК), благодаря которым можно приобрести жилье в рассрочку.

Немного фантазии и расчета

В условиях же незначительной нехватки денег можно поискать нестандартные решения. Например: три поколения теснятся в блочной "двушке". Средства на улучшение жилищных условий потихоньку откладываются, но за ростом цен на недвижимость никак не угнаться. Нужна "трешка" с изолированными комнатами. И хочется остаться в своем районе - ребенок пошел в отличную школу, мамина работа рядом, да и бабушке нелегко будет осваивать новую среду обитания. Отложить сделку до лучших времен? Но в последний год отец семейства усиленно пополнял кубышку, стремясь сколотить сумму на доплату до вожделенной "трешки", а все же чуть-чуть не хватает... Обратились к знакомому риэлтеру с "простым" вопросом: каков прогноз, будут ли и дальше цены подниматься? Тот сразу отказался от роли прорицателя. Выяснил ситуацию и обещал подумать. И нашел-таки выход из положения! Удалось семье с его помощью "и на елку влезть, и рыбку съесть": остаться в милом сердцу районе, перебравшись в квартиру жизненно необходимого фасона. Перекопал специалист компьютерную базу данных, провел маркетинг и убедился, что средств от продажи "двушки" и доплаты вполне хватит на смежно-изолированную панельную "трешечку" здесь же. И еще останется сумма, необходимая для простейшей перепланировки. В итоге так и поступили. Подходящую квартиру подобрали в соседнем доме - "корабле". Продлили коридор через проходную 18-метровую комнату. В результате она превратилась в 15-метровую изолированную - квадратную, уютную. А в торце отрезанного от нее кусочка соорудили вместительную кладовку, решив тем самым еще одну бытовую проблему. Так недостаток средств был компенсирован профессионализмом агента.

Продажи бывают разные...

Итак, вы переходите к изучению конкретных вариантов. Прежде чем начинать просмотры, прикиньте, насколько срочно вам нужно решить жилищный вопрос. Если вы не особенно торопитесь и имеете жесткую привязку к очень маленькому "пятачку", можете смотреть все подряд. Но заранее будьте готовы к тому, что более 90% предлагаемых вариантов - это продажи со встречной покупкой. Значит, нет полной уверенности, что продавцы в разумные сроки подберут необходимую альтернативу. Или же за выбранной вами квартирой потянется длинная цепочка сделок. Поэтому, если вы решились на подобную попытку, при заключении договора дайте продавцу на подбор другого жилья срок от 15 до 25 дней. И оговорите период, в течение которого должна быть собрана вся "цепь", иначе процесс затянется, а итог станет непредсказуемым.

Если география подбираемого вами жилья не слишком ограничена, можно сразу ориентироваться на прямые продажи (в СМИ они обозначаются буквами ПП). Но будьте готовы к тому, что подобные объекты, в силу их дефицитности, несколько дороже аналогичных "с хвостом". К тому же реализуются они очень быстро. И решение приходится принимать оперативно, иначе конкуренты уведут добычу из-под носа, внеся залог чуть раньше. Впрочем, спешить следует с осторожностью.

По материалам "Бюллетень Недвижимости"