Участники Elite Estate оценили тенденции элитного рынка Появятся ли в наших городах полностью элитные кварталы? В какой мере интересна российская эксклюзивная недвижимость иностранцам? Сколько должно стоить жилье, чтобы называться элитным? Эти и другие вопросы были заданы участникам международной конференции Elite Estate в ходе анкетирования.

Конференция Elite Estate проходила в Петербурге 20–21 мая 2008 года. В ее работе приняли участие более пятисот специалистов из десятков регионов России, стран Ближнего и Дальнего зарубежья. В их числе – риэлторы (60% опрошенных), строители (27%), специалисты в области управления недвижимостью (13%), ипотечные брокеры (9%), а также девелоперы, банкиры, страховщики, оценщики, юристы, представители СМИ. Организатором конференции выступила Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».

Расслоение кварталов Столь масштабная конференция, целиком посвященная элите, проходила в России впервые. И это делает итоги анкетирования особенно ценными. Результаты проведенного исследования позволили выяснить отношение российских и зарубежных специалистов к большинству проблем в сфере элитной недвижимости. Прежде всего, вопросы анкет касались путей развития рынка элитной недвижимости. Распадутся ли в будущем крупные российские города на элитные и бедные кварталы? Такое расслоение действительно произойдет, – считает 43% специалистов, опрошенных в ходе конференции. По их мнению, практика четкого разделения больших городов на элитные и спальные районы принята во всем мире. Вполне уместна она и в России – полагают эксперты. Ряд участников исследования даже назвали сроки, когда может активно пойти процесс разделения кварталов на элиту и неэлиту. В частности, некоторые полагают, что это случиться примерно через пять лет. Еще 37% респондентов считают, что специфическая история жилой застройки в российских городах не позволит провести такое разграничение. Сами города останутся социально неоднородными, а элитные кварталы будут возникать в предместьях – такой вариант ответа выбрали 19% опрошенных. Впрочем, пока в сфере элитного коттеджного строительства существует ряд проблем, которые не дают в полной мере развиться элитному загородному сегменту. Как считают 50% специалистов, принявших участие в анкетировании, основная трудность на рынке коттеджного строительства – отсутствие четких критериев элитности. В самом деле, в качестве люксовых объектов порой позиционируются дома, которые по многим параметрам принадлежат, скорее, бизнес-классу. К тому же престижность коттеджа связана еще и с перспективами окружающей застройки. Более 20% участников опроса обратили внимание на то, что вывод за границы города промышленных предприятий приводит к снижению ликвидности расположенных поблизости элитных объектов. Еще одна проблема элитной малоэтажки – недостаток инженерного и социального инфраструктурного обеспечения поселков высшего ценового сегмента. Так считают 44% опрошенных. В стремлении большинства застройщиков работать именно на рынке элитного домостроения, и, как следствие – возможное затоваривание этого рынка, видят проблему 34% респондентов. Некоторые участники анкетирования отметили, что элитные объекты нередко возводятся на землях сельхозназначения, что не позволяет, в частности, привлекать ипотеку для покупки такой недвижимости и создает другие юридические сложности.

На ценовой высоте В настоящее время рынок диктует необходимость перехода от точечной элитной застройки к возведению целых элитных кварталов (например, в Москве «уплотниловка» отныне запрещена соответствующим законом). Но не приведет ли данная тенденция к понижению класса объектов и размытию границ понятия «элитность»? Как выяснилось, 59% опрошенных считают, что размывания границ элитности не случится, поскольку для дорогого жилья важно однородное социальное окружение (а крупные проекты именно этим и характеризуются). Другой точки зрения придерживаются 37% участников опроса. По их мнению, элитное – значит «уникальное», а в рамках комплексного освоения участков уникальность по понятным причинам исчезает. Отделить элитное от просто комфортного непросто. Косвенно о классе объекта может свидетельствовать его цена. Сколько может стоить квадратный метр элитного жилья на вторичном рынке Петербурга? – спросили организаторы участников Elite Estate. Большинство респондентов (30%) заявили, что ценник на элитную недвижимость начинается от $40 тыс. за кв. м. Все, что стоит дешевле, – это, скорее, бизнес-класс. Еще 24% респондентов посчитали, что квадрат элитки должен стоить примерно $30 тыс. Планку «от $20 тыс.» обозначили 27% участников опроса. Лишь 7% специалистов считают, что элитное жилье можно купить на вторичке за $8 тыс. и более. Между тем, напомним, что в настоящее время наиболее дорогие элитные объекты в Санкт-Петербурге предлагаются по $40–47 тыс. за «квадрат». Самым же дорогим элитным жильем Петербурга станет элитный дом в Зоологическом пер. д. 2, корп. 4. Его построят на месте снесенного недавно общежития СПбГУ. Об этом рассказал в ходе бизнес-тура «Антикварная недвижимость «северной Венеции»» в рамках международной конференции Elite Estate, директор Департамента элитной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Федоров. Квартиры в Зоологическом переулке, скорее всего, не поступят в свободную продажу. Их будут предлагать только избранным, по специальному заказу. По словам господина Федорова, цена квадратного метра жилья в этом комплексе будет составлять примерно $78–110 тыс. за кв. м. Столько недвижимость стоит разве что в княжестве Монако, где приобретают себе резиденции самые влиятельные люди Европы.

Элементы элитарного В рамках конференции Elite Estate велась дискуссия по поводу возможности создания единой универсальной классификации объектов элитной недвижимости, четкого описания границ данного сегмента. Естественно, высказаться на эту тему предложили участникам анкетирования. Сформировать подобную универсальную классификацию невозможно – так считает более 50% респондентов. По их мнению, требования к элитному жилью постоянно повышаются, поэтому классификацию элитных объектов необходимо регулярно переосмысливать. Рынок элитного жилья все равно «сотрет границы» любых жестких классификаций – полагают эксперты. Почти 30% опрошенных полагают, что единая универсальная классификация может быть создана, несмотря на разногласия участников рынка. Еще 14% специалистов заявили, что участники рынка никогда не договорятся между собой по этому вопросу. Один из главных параметров, определяющих элитность объекта, – это престижное местоположение. Но в связи с этим возникает вопрос: можно ли говорить об эксклюзивной недвижимости применительно к небольшим городам? Как считает более половины опрошенных специалистов, элитное жилье есть не только в Москве, Петербурге и Сочи, но и в целом ряде других регионов. То есть в любом городе есть несколько самых лучших объектов, востребованных местной элитой – так считают 54% респондентов. У 41% опрошенных другое мнение. Они полагают: по-настоящему элитное жилье можно найти в Петербурге и Москве, некоторых других крупных городах-миллионниках, но уж точно не в населенных пунктах, где проживает несколько сотен тысяч человек.

В олимпийском масштабе Вызывает споры среди специалистов и элитный статус города Сочи. С одной стороны, в связи с готовящейся Олимпиадой цена недвижимости здесь достигла заоблачных высот. С другой, – не вполне понятно, соответствуют ли объемы нынешней стройки на курорте предполагаемому уровню спроса на элитную недвижимость по окончании Олимпиады. Как считает 71% респондентов, элитка бывшей всесоюзной здравницы будет привлекать богатых покупателей и после 2014 года. Остальные респонденты ответили, что Сочи – это место для отдыха состоятельных людей, а не место проживания. Поэтому инвестиции в недвижимость, которая перестанет расти в цене по окончании Олимпиады – нерентабельны. Пока в Сочи вкладывают средства в основном сами россияне. Но в перспективе, когда станут более понятными условия игры на этом рынке, инвестиции, возможно, потекут и из зарубежья. По мнению 44% специалистов, опрошенных в ходе международной конференции, для зарубежных инвесторов привлекательна любая российская элитная недвижимость. Еще 34% респондентов уверены – состоятельные иностранцы предпочитают вкладывать деньги только в уникальные объекты в центре Москвы и Петербурга. Лишь 20% опрошенных считают, что спрос на российскую элитку со стороны иностранцев носит не ярко выраженный характер. Если относительно жилой недвижимости специалисты спорят – какие квартиры и дома относить к элите, а какие – нет, то наличие в России коммерческой элитной недвижимости вообще под большим вопросом. Согласно данным опроса, 44% респондентов считают: об элитной недвижимости в полном смысле этого слова имеет смысл говорить только в некоторых сегментах рынка (офисы и отели). Элитное – значит лучшее, а лучшее есть в любом сегменте рынка, будь то магазины, офисы или спортивные сооружения – так ответили 31% участников анкетирования. Точку зрения, согласно которой в России нет по-настоящему элитной коммерческой недвижимости, а есть только объекты премиум-класса, высказали 23% респондентов. Напоминаем, что познакомиться со статьями о работе конференции, докладами и презентациями участников, фото- и видеоматериалами, а также мнениями специалистов о конференции можно на ее официальном сайте www.proelite.ru.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСА УЧАСТНИКОВ КОНФЕРЕНЦИИ ELITE ESTATE

Возможно ли создать универсальную классификацию элитных объектов недвижимости? Да, несмотря на разногласия участников рынка, это возможно – 27% Нет, участники рынка никогда не договорятся – 14% Требования к элитному жилью постоянно повышаются, поэтому классификацию элитных объектов нужно регулярно переосмысливать – 53% Другое – 6%

Интересна ли российская элитная недвижимость зарубежным инвесторам? Да – 44% Только уникальные объекты в центре Москвы и Петербурга – 34% Нет, спрос со стороны иностранцев носит не ярко выраженный характер – 20% Другое – 2%

РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСА УЧАСТНИКОВ КОНФЕРЕНЦИИ ELITE ESTATE

Можно ли говорить о существовании элитного жилья в регионах? Да, в любом городе есть несколько лучших объектов, востребованных местной элитой – 4% Нет, по-настоящему элитное жилье есть только в Москве, Петербурге и Сочи – 41% Другое – 5%

Сколько может стоить кв. м. элитного жилья на вторичном рынке Петербурга? От $8 тысяч – 7% От $20 тысяч – 27% От $30 тысяч – 24% Свыше $40 тысяч – 30% Другое – 12%