В последнее время петербургские девелоперы все чаще стали заявлять о создании новых проектов многофункциональных комплексов, или mixed-use центров.

Интерес к подобным проектам вполне объясним. По причине дороговизны и дефицита земли собственник стремится выжать максимум возможного из того, что имеется у него в наличии. Для того чтобы эффективно использовать участок, девелоперы на одном пятне застройки смешивают в здании помещения разных функциональных назначений. Как правило, это комбинация из объектов жилой, торговой и офисной недвижимости, объединенных общим пространством.

Между тем устоявшегося единого представления о том, что относится к объекту mixed-use, сегодня на рынке не существует. Девелоперы не имеют четкого видения по поводу того, сколько должно быть функций в составе проекта и кому какую долю положено занимать в общем объеме комплекса. Остается открытым вопрос о наиболее востребованных типах многофункциональных объектов и о том, насколько успешен опыт действующих комплексов из жилой и офисно-торговой недвижимости, которые уже созданы в городе.

Плюсы очевидны

По общему мнению участников рынка, многофункциональное жилье как инвестиционный проект имеет ряд достоинств. Во-первых, он позволяет рационально планировать застройку территорий. Во-вторых, дает возможность инвесторам диверсифицировать риски, поскольку в таких комплексах разные функции дополняют друг друга. Экономический эффект также достигается за счет того, что люди, купившие в комплексе жилье, и те, кто работает в офисе, в любом случае будут регулярно посещать торговый центр, ставить свои машины в паркинг, а вечером пойдут в кафе, если все это расположено рядом. По словам генерального директора компании «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского, «сегодня недостаточно обладать хорошим домом и чувствовать себя изолированным. Люди хотят иметь возможность приятно проводить время в безопасных, комфортабельных местах и спокойно отпускать на прогулку своих детей». СПРАВКА «ДН»:

На российском рынке пока нет общепринятого мнения о том, что же такое многофункциональный комплекс, не определено, сколько именно должно быть функций у подобного объекта недвижимости и какую долю они должны занимать в общем объеме комплекса.

Вполне естественно, что в других странах такое определение имеется. Так, согласно определению Urban Land Institute, многофункциональный комплекс должен состоять не менее чем из трех приносящих доход компонентов, относящихся к традиционным сегментам коммерческой недвижимости – торговой, офисной, индустриальной, гостиничной, апартаментов. Определение, совместно разработанное BOMA (Building Owners and Managers Association International), ICSC (International Council of Shopping Centers), следующее: объект mixed-use (смешанного использования) представляет собой проект, объединяющий несколько компонентов, таких как торговый, офисный, жилой, гостиничный, развлекательный и пр.

Источник: ULI, BOMA В то же время сочетание помещений различного функционального назначения – это всегда своего рода компромисс зон их функционирования. Расчет оптимального сочетания можно получить на этапе создания концепции и проектирования будущего комплекса. Главная задача состоит в том, чтобы для каждого формата в «миксе» выделить направления людских потоков, чтобы они не пересекались между собой или были зонально разделены. Обязательно – планировать время начала функционирования разных форматов на протяжении суток и оговаривать этот момент на этапе реализации проекта. По словам представителя компании «ВТБ-Капитал» Ирины Шариповой, «mixed-use – это прежде всего комбинация целей, которые связаны с тем, что мы хотим получить максимальный эффект для инвестора. Мы стремимся повысить инвестиционную ценность участка земли, но при этом должны понимать, что задача такого места состоит не только в том, чтобы стать просто коммерчески эффективным».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Антонина Денисенко, руководитель отдела торговой недвижимости NAI RUSSIA

При заселении многофункционального комплекса необходимо соблюдать осмотрительность в выборе формата, который должен быть четко подобран под конкретную территорию, ситуацию, людей. Нужно также обращать внимание на «якорей», хотя с ними не всегда просто бывает договориться. Кроме того, очень важно не допускать одинакового состава арендаторов, который дублируется из объекта в объект. Необходимо привлекать новые формы, новые концепты и всегда внимательно относиться к этой стороне вопроса. В противном случае существует риск снижения привлекательности.

Ирина Шарипова рассказала, что мастер-план проекта «Набережная Европы» предусматривает максимизацию прибыли инвестора за счет создания элитного жилья и объектов коммерческой недвижимости. При этом компания обязана организовать новый городской квартал, привлекательный для внешнего посетителя – горожанина и туриста, и повысить туристическую, градостроительную и инвестиционную ценность окружающей территории. «То есть там должно быть не только жилье. Туда должны прийти посетители извне. Должно образоваться новое destination place», – считает г-жа Шарипова.

В расчете на успех

По общему мнению экспертов, основным недостатком многофункциональных комплексов является сложность расчета успешности проекта. Однако если концепция тщательно продумана, то объект в любом случае останется инвестиционно привлекательным. Риски же можно уменьшать за счет вкладывания средств в разные объекты недвижимости, сосредоточенные в одном месте. «Трудно спрогнозировать количество площадей, которые потребуются через то или иное количество времени, – считает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Олег Барков, – но то, что спрос на высококачественную недвижимость будет расти в ближайшие пять-семь лет, не вызывает сомнений. Поэтому, когда речь идет о многофункциональных комплексах, необходимо тщательное планирование и разбивка проекта на отдельные очереди. Планирование должно быть построено таким образом, чтобы после реализации одной очереди в случае изменения ситуации можно было перепроектировать функциональное назначение соседних участков».

Под крылом власти

Все более актуальным становится вопрос транспортной доступности. По словам участников рынка, ситуация с транспортным сообщением в Петербурге сложная, и для того чтобы в городе была создана комфортная среда для бизнеса, необходимо постоянное взаимодействие и сотрудничество с властями. «Проекты смешанного использования во всем мире – это совместные проекты бизнеса и администрации, – считает Ирина Шарипова. – В работе над ними должны принимать участие представители местных властей, общественных организаций и представителей государственных органов, которые контролируют развитие территорий. Это позволит решать вопросы транспорта и создавать на территориях таких объектов комфортную для бизнеса и жизни среду».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ГК «Пересвет-инвест»

Слагаемые успеха многофункционального комплекса – это прежде всего правильный выбор форматов, необходимых именно в данном месте и в данный момент, и продуманная концепция, учитывающая индивидуальные особенности объекта и потребности рынка в настоящее время. Если в результате маркетинговых исследований мы принимаем решение строить МФК, необходимо сделать так, чтобы все основные составляющие – офисная, торговая недвижимость, гостиницы – максимально сочетались, не противоречили друг другу. То есть мы должны достичь эффекта синергии.

Генеральный директор Colliers International Борис Юшенков отмечает, что, например, у административно-делового комплекса «Невская ратуша» (будущий квартал, ограниченный улицами Моисеенко, Новгородской и Дегтярным переулком) будут парковаться десятки тысяч автомобилей. Это означает, что такое количество машин должно одновременно въехать утром и выехать вечером с парковки комплекса. А пропускная способность улиц в центре города значительно ниже такой потребности.

Движение на окраины

Среди основных тенденций 2007 года большинство девелоперов называет постепенный уход офисной и коммерческой недвижимости из центра. Скорее всего, в перспективе подобные проекты будут строиться на окраинах и за чертой города. По мнению участников рынка, в спальных районах, на территории бывших промзон многофункциональные комплексы нужны, так как они включают в себя не только жилье, но и необходимый минимум объектов инфраструктуры. «Единого делового центра в Петербурге не будет, – считает Олег Барков. – Будет несколько локальных. Поэтому имеет смысл создавать многофункциональные комплексы, которые сыграют роль своего рода центров кристаллизации, а дальше вокруг них сложится деловая жизнь».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Анна Цирульская, генеральный директор КГ «Славград»

Многофункциональные комплексы имеют огромное количество достоинств. Но при этом в случае их нереализации плюсы превращаются в минусы. Если допускается ошибка при разработке концепции или управлении только одной из функций, то вскоре негативные последствия затрагивают весь комплекс. То есть в данном случае очень велика цена за ошибку, которая в дальнейшем «оттянет» на себя практически весь проект. В этом состоит одна из основных особенностей многофункциональных комплексов.

Той же точки зрения придерживается и вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group Александр Шарапов: «Перемещение по городу становится все более затруднительным, – говорит он. – Люди хотят работать ближе к дому, поэтому новые крупные строительные объекты будут рассредоточиваться по спальным районам».

По мнению генерального директора Praktis CB Ильи Еременко, многофункциональные комплексы, особенно если они создаются в удаленных районах, могут способствовать и развитию рынка жилья. «Сейчас освоение новых территорий развивается по принципу «быстро получить обратно вложенные деньги», – поясняет он. – Поэтому при застройке доминантой становится жилье, а все остальное прикладывается постепенно. Но жилье не может существовать без инфраструктуры, поэтому вполне логично создавать в новых районах многофункциональные комплексы, которые будут исполнять роль «якоря» и работать не только на местном – внутрирайонном – рынке».

Радужные перспективы

Что касается будущего многофункциональных комплексов, то эксперты сходятся во мнении, что рынок mixed-use центров очень перспективен и инвестиционно привлекателен. Очевидно, что в ближайшее время строительство многофункциональных комплексов будет активно развиваться. Также усилится тенденция «гигантомании», когда здания становятся выше, площадь застройки – больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно продолжится повышение спроса на масштабные помещения. Также будет происходить постепенный вынос промышленных зон за пределы мегаполиса и начнут застраиваться освободившиеся территории.