Кому доступен загород
Емкость российского рынка загородной недвижимости освоена в среднем по России только на 17%, утверждают аналитики компании Rodex Group. Но если для Москвы и Подмосковья этот показатель достигает 24%, то для регионов, в том числе окрестностей Санкт-Петербурга – только 8%. Напрашивается вывод: в ближайшие годы объемы загородного, в том числе коттеджного, строительства вырастут в разы. Однако не все так просто.
Специалисты полагают, что строительный бум в пригородах может продолжиться, однако жилье и в дальнейшем смогут купить далеко не все. Пока приходится говорить лишь о большей доступности за счет государственной и муниципальной поддержки и применения быстровозводимых конструкций. Правда, и то, и другое внедряется «со скрипом» и не везде. А потому и застройщики не могут определиться в том, какой вектор развития окажется перспективным.
Цена доступности
Развитию рынка мешают ограниченность достойного предложения с одной стороны и платежеспособного спроса с другой. Если суммарная емкость рынка по России оценивается в $133 млрд ( в Москве – $53 млрд), то спрос сформирован на уровне $60 млрд. Окрестности всего 10 городов страны считаются инвестиционно привлекательными и готовыми к массовому строительству. Это 15-20-километровые зоны вокруг Петербурга, Екатеринбурга, Казани, Новосибирска, Уфы и ряда других крупных центров. Только в Перми сформировано и реализуется около 40 загородных проектов. В большинстве же регионов такого пока не происходит: возводятся в основном индивидуальные постройки.
В ожидании бума в регионах все активнее скупаются земельные участки для освоения и перепродажи. Однако темпы роста региональных рынков не будут взрывными: в период до 2010 года рост, по прогнозам, составит 30% в год, а в дальнейшем – 15-20%.
Потому что купить дом или квартиру может не каждый. Новое загородное жилье доступно только 11-12% петербургских семей. К такому выводу на основе аналитических исследований пришел генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов.
Основой для расчетов стал пример самого крупного коттеджного поселка «Новая Ижора», который считается доступным жильем для петербуржцев и даже объявлен первым малоэтажным микрорайоном города. При средней площади дома 127 кв. м и стоимости кв. м $1944, общая стоимость домовладения составляет $247 тыс. Заметим, к слову, что аналитики пересчитали рубли в доллары, поскольку рублевая ипотека стоит дороже, а значит, дорожает и жилье, его доступность снижается. С учетом ежемесячных платежей, величины первого взноса и процентной ставки по кредиту, полученному на 20 лет, необходимый доход семьи должен составлять $4085 ежемесячно, т. е. $1362 на каждого члена семьи. Доля семей с такими доходами составляет в регионе те самые 11-12%.
Доступность=удешевление
Очевидно, что выходом может стать только снижение стоимости земли и построек. Оказывается, это возможно, хотя в целом недвижимость быстро дорожает. Реальным препятствием к удешевлению может оказаться стоимость инженерной инфраструктуры (ныне – 15-20% стоимости жилья) и земли (до 30-40% стоимости дома).
Директор департамента управления проектами группы компаний «Олимп-2000» Сергей Щерба считает, что доступность жилья может увеличиться в случае активной деятельности государственных органов, - разработки стимулирующего законодательства и контроля над монополистами-энергетиками.
«Что могло бы снизить стоимость малоэтажного строительства? Это – активная игра государства на этом рынке в виде законодательных актов и создания механизмов, которые позволяли бы сделать рынок земли более прозрачным, обеспечить реальный контроль над монополистами, который позволял бы получать доступ к сетям всем желающим? – говорит Руслан Вишневский, - Если все эти вопросы проработать в комплексе, стоимость земли, обеспеченной инженерно, будет невысокой, останется только провести тендер на застройщика».
Однако даже в самом благоприятном случае добиться уровня доступности 30-40% в ближайшие пять лет невозможно, утверждает этот специалист. В большинстве же регионов России доступность жилья, в том числе загородного, еще ниже.
Стройка для перепродажи?
В Петербурге и Ленобласти, благодаря относительно высоким доходам жителей, объемы малоэтажного жилищного строительства в 2007 году увеличились, по данным Константина Сафронова, на 73% (без учета проекта «Краколье» - на 90,9%), за год в эксплуатацию сдано 5130 домов. Во многом это связано со строительством все более крупных коттеджных поселков: проекты с числом домовладений более 100 перестали быть редкими, а включающие в себя 50-70 оказались типичными. Мощности домостроительных производств заметно выросли. На рынок загородной недвижимости пришли новые компании, число теперь их 120-130 против 40-45 в 2004 году. В ближайшие 8 лет в Санкт-Петербурге и Ленобласти только по официальным данным предполагается возведение не менее 7,5 млн кв. м малоэтажного жилья. А реальный объем строительства может быть еще выше. Самыми масштабными среди начатых в последнее время проектов должны стать «Новая Ижора», «Малый Петербург» во Всеволожском районе и «Кивенаппа» в Выборгском, а также ряд других поселков.
Однако стоимость квадратного метра тоже растет, и уже достигла в малоэтажных постройках в среднем 57 тыс. руб. Только в 4 квартале прошлого года она возросла на 15%.
При оптимальных условиях, когда к дому проведены все сети, а земля предоставлена местной властью, цена квадратного метра может быть около 15-20 тыс. руб. - считает Сергей Щерба. «Но, - говорит он, - предположим, что некто на рынке в тесном сотрудничестве с государством и под его контролем реализует такой проект. Если на рынке появится поселок, например из 500 домов, выстроенный при господдержке, и будет объявлена продажа по цене допустим 25 тыс. руб. за кв. м, то из-за высокого неудовлетворенного спроса на такие объекты они моментально будут скуплены людьми, которые не собираются там жить. Можно попытаться ввести запрет на перепродажу, но надо готовить большую нормативную базу. Пока загородный дом останется эксклюзивным продуктом, цены не могут упасть».
Лучше ниже, да больше
Федеральные власти намерены решать жилищную проблему прежде всего через программы малоэтажного строительства – оно считается самым дешевым и быстровозводимым.
Исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства НАМИКС Руслан Вишневский приводит в пример Брянскую, Белгородскую области и Татарстан. Там созданы специальные фонды, обеспечившие предоставление земли под строительные нужды. Так что в Татарстане она оказалась почти бесплатной для будущих покупателей жилья (при условии, что размер домовладения составит не более 15 соток). Фонды заключили соглашения с банками о льготном кредитовании и обеспечивают строительство дорог и коммуникаций к поселкам, предназначенным не для элиты. Быстровозводимые конструкции собирают местные предприятия. Татарский фонд, располагающий 16 млрд руб., уже оказался самым крупным в республике застройщиком высоток, а теперь переключается на малоэтажное строительство, в том числе в отдаленных районах.
«Государственная поддержка на федеральном уровне предполагает, что при объеме строительства более 1 млн кв. м жилья государство может компенсировать расходы на инфраструктуру, - объясняет Руслан Вишневский,- При высотной застройке – до 60%, при малоэтажной – до 70%. В прошлом году конкурс на освоение территорий и получение компенсаций был проведен Росстроем. Его выиграли 22 компании. Насколько мне известно, сейчас рассматривается законопроект о компенсации 100% расходов на инфраструктуру, есть большие шансы, что его подпишут».
Возвращение ЖСК
Возможны и другие формы госучастия. В законопроекте, который Госдума уже рассмотрела в первом чтении, предложено создание так называемых закрытых кооперативов для господдержки очередников и людей с невысоким уровнем доходов. Паем государства или муниципалитетов в этих кооперативах станет земля, стоимость которой составляет от 20 до 40% стоимости домовладения. Сегодня земля выделяется только на конкурсной основе, но если законопроект будет принят, положение изменится, новое жилье может стать дешевле.
Жилищно-строительные кооперативы активно строили дома на средства своих членов с 20-х годов до последних лет советской власти, снимая с нее часть задач по строительству. Теперь они могут появиться снова, но теперь уже власть поможет населению.
Чтобы удешевить его максимально, местные власти часто готовы «посадить» новые дома на старые сети и строить на окраинах, в непрестижных районах. Специалисты рассказывают: в одном и том же населенном пункте Приозерского района разница для двух аналогичных домов, один из которых стоит близ берега, а второй удален от него, может составлять от 30 до 100% - все зависит от близости к воде и дорогам.
Но цены на недвижимость растут и при господдержке, прежде всего в радиусе 50 км от города. Если дороги будут строиться и транспортная доступность улучшится, загородное жилье будет дорожать быстрее городского, если нет – наоборот.
Легче! Еще легче!
Предприятий строительной отрасли, рассчитанных на возведение малоэтажных построек, в регионе становится все больше. Однако едва ли не единственным среди них, ориентированным на действительно массовое производство коттеджей, считается завод ООО «ДСК «Славянский» компании «Балтрос», рассчитанный на выпуск 1,5-2 тыс. домов ежегодно. Первые из них были произведены еще весной прошлого года, а в апреле-мае будет пущена вторая очередь предприятия. Одновременно будут приняты первые 633 дома.
Коттеджи собираются из древесных плит с применением современных утеплителей. Немецкое оборудование обеспечивает максимальную готовность комплекта и сборку дома за день-полтора - говорит заместитель генерального директора «Славянского» Виталий Зубченко. Здесь первыми в России внедрили технологию облицовки фасадов виброцементными плитами. Однако эти дома рассчитаны всего на полвека службы. Руководство «Балтроса» убеждено, что ориентироваться на больший срок незачем – за 50 лет дома морально устареют.
Постройки, возведенные на основе каркаса из легких стальных конструкций компаний «Балтпрофиль» и «Талдом Профиль», рассчитаны на 70-летнюю службу. Они строятся вне зависимости от сезона и метеоусловий, не дают усадки и собираются на месте за полтора-два месяца без помощи кранов, по «отверточной технологии». Исполнительный директор компании Евгений Жмарин уверяет, что затраты на отопление в таком доме составляют всего 30% по сравнению с кирпичной постройкой той же площади. По такой технологии построено около 15% загородных домов в Швеции и Японии, поселки в Краснодарском и Хабаровском краях, в Подмосковье и на Сахалине. А в Ленинградской области поселки Правдинское и Орехово. Технология ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции) позволяет собирать на конвейере целые готовые блоки. А стоимость составляет 16-18 тыс. руб. за кв. м. Однако скептически настроенные эксперты опасаются, что токи в металлическом каркасе здания могут негативно влиять на обитателей дома. А покупатели недвижимости с некоторым недоверием относятся к «новомодным веяниям».
Толщина стен равна толщине кармана
Во всяком случае, по данным специалистов, 55% загородных домов и сегодня строятся из кирпича, 23% из деревянных конструкций и 13% из камня. На долю новых технологий приходится менее 10%. Этому не мешает даже сравнительная дороговизна кирпичных домов – доступным жильем они считаться никак не могут.
Дерево, кирпич, пеногазобетон ныне относятся к материалам высокого ценового сегмента, а панельно-каркасные технологии – доступными, хотя и не весьма долговечными. Это смущает многих. 25 лет вносить ипотечные платежи, а еще через 25 – снести дом, чтобы построить новый? Такая схема пока не укладывается в сознание традиционного российского потребителя.
Тем не менее, тенденция уже налицо. Ведущий менеджер компании «ТопХаус» Александр Тулаев свидетельствует: «Происходит сегментация рынка, разброс по разным ценовым диапазонам за счет различия в материалах построек». То есть, покупатель делает выбор, исходя из своих материальных возможностей. Если ему нужно жилье сегодня, но денег недостаточно, человек покупает дом из легких конструкций, если же покупатель располагает серьезными средствами и намерен оставить купленные квадратные метры детям и внукам, предпочтение скорее всего будет отдано кирпичу. Массовую застройку связывают именно с панельно-каркасной технологией.
Впрочем, никто не знает, что лучше, чему стоит доверять. Советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева рассказывает о застройщике, который строит в своем поселке одинаковые дома по пяти разным технологиям и наблюдает, как ведут себя материалы, следит за ходом работ, выясняет мнения строителей и покупателей.
По данным опросов, за городом хотят жить 60% петербуржцев. Однако основными покупателями загородных домов постоянного проживания считаются семейные мужчины в возрасте 25-44 лет, имеющие детей и являющиеся владельцами собственного бизнеса либо входящие в круг высшего менеджмента компаний. Стало быть, в перспективе надо строить для многих, а приходится пока для избранных. Тактика и стратегия малоэтажного домостроения – две большие разницы.
Однако наметилась и тенденция к сближению подходов. По словам генерального директора компании Village Consulting Алексея Рогова, элитные коттеджи хорошо продаются, но из-за специфических клиентов в этом сегменте рынка застройщикам трудно работать, и сегодня они предпочитают эконом-класс. Проблема лишь в том, что и эконом-класс далеко не всегда оказывается жильем доступным и массовым.
|
недвижимость
04.04.2008