Вход  Подбор    Добавить    Сервис    Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  прочее
   конфликты
   документы
   оценка
  
Новости:   недвижимость  >  оценка Загрузок: 3968    всего просмотров  21.12.2007
Законы 2007 года: сделано для коммерческой недвижимости
==============================

Заканчивается не просто 2007 год, но и значите этап работы городской власти. Большое недовольство законодательством об аренде, о регистрации собственност со стороны малого и крупного бизнеса заставило переработать и принять целый ряд уточнений и поправок к старым документам. Были так же приняты и новаторские законодательные акты. Результаты этой работы обобщила Ирина Ганус, начальник методического управления КГА в своем выступлении на конференции по тенденциям развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, проведенной по инициативе издательского дома «Коммерсантъ». Restate.ru публикует наиболее важные тезисы как один из важных итогов уходящего года.

Государство и бизнес едины

Начать следует с закона, который впервые принят Закон о государственно-частных партнерствах. Госпожа Ганус начала свой обзор именно с него, потому что принятие этого документа имеет серьезное и практическое, и политическое значение. Закон определяет порядок участия государственных и частных инвесторов в проектах, имеющих социальное значение. Например, частный инвестор строит дорогу и занимается ее обслуживанием на протяжении определенного времени (обычно 20-25 лет). С момента ввода дороги в эксплуатацию и до окончания срока концессии государство регулярно платит инвестору определенную сумму. За это время инвестор не только покрывает расходы на строительство и обслуживание, но и получает определенную прибыль, после чего дорога переходит в государственную собственность. Таким образом государство избавляет бюджет от чрезмерных нагрузок при создании объектов инфраструктуры, а инвестор зарабатывает деньги.

Преимущество государственно-частных партнерств заключается еще и в том, что частный инвестор, как правило, более эффективно расходует средства и обслуживает дорогу, что также позволяет сократить расходы. На Западе в большинстве случаев в инвестиционный консорциум входят строительная компания, эксплуатирующая организация и финансовая фирма. Такой «симбиоз» позволяет добиться большей эффективности проекта по сравнению с чисто государственными управляющими структурами. Причем в Санкт-Петербурге уже есть примеры работы по новым принципам. Орловский тоннель - один из первых в Российской Федерации проектов, реализуемых в рамках государственно-частного партнерства по схеме концессии.

Добросовестным арендаторам – зеленый свет!

Как известно, в нашем городе есть практика продажи помещений, обремененных арендными отношениями. До сих пор малые предприниматели находились в двойственной ситуации. С одной стороны, город поощрял их арендовать сложные для работы помещения, приводить их в порядок. С другой стороны, был риск навсегда потерять магазин или офис, куда было вложено столько трудов – если кто-либо заплатит за него на аукционе больше. Так как политика города направлена на поддержку малого предпринимательства, то КУГИ чувствовал себя обязанным помочь добросовестным арендаторам в получении приоритетного права выкупа своих помещений. В 223 распоряжение КУГИ были внесены изменения. Теперь этим актом определяется такое право сроком на 10 лет. По мнению Ирины Ганус, интерес сторонних лиц к таким сделкам значительно падает, если в искомом помещении работает добросовестный арендатор. Этому лицу, как известно, не так давно дали конкретное определение. Добросовестным арендатором считается тот, кто задерживает арендную плату не более двух раз в год на срок не более пяти дней. В помещении он работает без изменения планировки и без незаконной субаренды.

Ирина Ганус уточнила, что добросовестный арендатор может написать заявление о моратории на продажу объекта на 1 год. С ее точки зрения, это половинчатая мера. Но она необходима, пока не принят закон, который устанавливал бы возможность целевого выкупа. Без такого закона трудно в полной мере поддерживать малый бизнес, но сама тенденция положительная. По мнению Ирины Ганус, двигаясь в этом направлении, город скоро сможет продавать предпринимателям помещения по рыночной стоимости целевым образом.

Аренда - только в национальной валюте

Одно из решений уходящего года – изменить исчисление арендной платы. Раньше оно шло в условных единицах, причем размер у. е. определялся КУГИ. Теперь принято решение о том, что расчет арендной платы будет указываться в рублях. В методике расчета заложен корректирующий коэффициент в соответствии с инфляцией (не выше ее роста!). С точки зрения Ирины Ганус очень важно то, что повышения арендной платы будут теперь ожидаемыми и планируемыми. Они будут происходить не чаще, чем один раз в три года.

Были упомянуты также и другие изменения в законодательстве среднего порядка. Например, изменения в порядке предоставления в аренду помещений нежилого фонда. Долгие годы эта процедура не менялась, и теперь была лишь дополнена. Теперь введено правило, по которому публиковать сведения о передаче в аренду нужно и тогда, когда речь идет просто о земельном участке.

В целом движение законодательных инициатив относительно коммерческой недвижимости шло в последнее время именно в интересах арендаторов и приобретателей. Возможно, это явление временное, связанное с парламентскими и президентскими выборами. Хотя чиновники всех уровней уверяют, что «клиентоориентированная» политика в таких структурах, как КУГИ – это теперь современный стиль, предприниматели относятся к новым решениям с долей осторожности. Показателем лояльности со стороны госструктур будут и конкретные результаты по работе в рамках государственно-частных концессий, и реальное увеличение собственников среди прежних арендаторов из числа малых предпринимателей.

www.restate.ru наверх