Ипотека в деталях: естественный кредитный отбор
Оценка платежеспособности заемщика – первый и, в ряде случаев, последний этап взаимоотношений банка и претендента на кредит. Ведь именно по ее результатам принимается решение о выдаче ипотечной ссуды интересанту либо об отказе в ее предоставлении.
Нередко случается так, что добросовестный клиент с надежным доходом получает отказ в ипотечном займе, в то время как человек, зарабатывающий меньше и не имеющий недвижимой собственности, становится счастливым обладателем жилья в кредит. Объяснить этот парадокс можно, если знать, что у каждой кредитующей организации разработан свой подход к оценке надежности клиента и свой список требований к нему.
Знающий об этих различиях заемщик добивается желанной цели, несмотря на трудности. Однако стремиться к получению ипотечного кредита любой ценой – путь недальновидный. Решение о выдаче ипотечного кредита принимает банк. Но по-настоящему оценить собственные финансовые возможности под силу только самому клиенту.
Не так страшен андеррайтинг…
Для того чтобы принять решение о выдаче займа, кредитующая организация должна определить, платежеспособен ли заемщик, хватит ли его дохода для покрытия платежей по кредиту. Банк также оценивает кредитоспособность человека – не только финансовую возможность, но и желание платить по обязательствам (такой анализ достаточно точен на основании кредитной истории гражданина). Хорошим подспорьем для потенциального заемщика могут стать имеющиеся у него активы: квартира, машина, загородный дом. Косвенно поможет получить одобрение банка наличие прочных семейных уз, не пожилой возраст (30–40 лет, то есть пик карьеры), хорошее состояние здоровья. Процедура анализа всех этих условий на профессиональном языке называется андеррайтинг или – если оценка производится по упрощенной (балльной) системе – скоринг.
Проверку платежеспособности клиента банк проводит при выдаче любого кредита. В случае с ипотекой эта процедура дополняется андеррайтингом объекта недвижимости, которая позволяет банку определить, является ли закладываемое жилье достаточным и надежным обеспечением кредита.
Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного займа банк принимает по результатам анализа документов, которые потенциальный заемщик должен представить в кредитующую организацию.
Проверка документов
Существует основной список документов, представляемых заемщиком в банк и предназначенных непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта; заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ; ИНН; свидетельство о государственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет; водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении.
«Подлинники всех названных документов заемщик должен иметь на руках, – говорит начальник отдела по связям с общественностью Петербургского филиала «Фосборн Хоум» Анна Иванова. – А копии после сверки остаются в досье заемщика».
Большинство банков позволяют клиенту подтвердить свой доход справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства либо с его устным подтверждением. Есть и такие банки, где для получения положительного решения гражданин может представить данные о доходе в письменном заявлении-декларации. При этом банки подстраховываются: соотносят заявленный уровень зарплаты со средними заработками в той или иной сфере деятельности.
«Когда официальная заработная плата недостаточна для получения кредита, а работодатель не хочет подписывать справку о доходах по форме банка, заемщик может предоставить кредитору выписки по счету в банке, бумаги, подтверждающие систематические поступления от сдачи недвижимости внаем или, скажем, творческого труда», – советует начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова.
Принимая решение о выдаче кредита, банк рассматривает трудовой стаж заемщика, его карьерный рост, род занятий. В некоторых банках среди нежелательных клиентов числятся представители профессий, связанных с повышенным риском для жизни (спасатели, пожарные, милиционеры и т. д.). Особое внимание уделяется образованию и квалификации претендента, но здесь подход чаще всего бывает гибким.
«Случается, что у заемщика нет образования, которое косвенно является гарантией трудоустройства в течение всего срока кредита, – говорит Галина Архипова. – Однако у клиента, например, настолько внушительный карьерный рост, что для банка это сыграет определяющую положительную роль». В случае если у потенциального заемщика недостаточный непрерывный трудовой стаж, здесь может оказаться решающим фактором богатая и положительная кредитная история.
Если претендент на ипотечный кредит является владельцем собственного бизнеса, банк может запросить у него пакет дополнительных документов. Доход от предпринимательской деятельности помогут подтвердить данные бухгалтерской отчетности.
Вход в ипотеку упростили
Конкуренция на рынке ипотечного кредитования приводит к смягчению требований банков к заемщикам. Это выражается в сокращении сроков рассмотрения заявки и выдачи кредита, а также в более либеральном подходе к подтверждению доходов клиента. Большинство банков при андеррайтинге рассматривают доход созаемщиков, то есть людей, которые разделят с клиентом кредитное бремя. Если раньше созаемщиком мог стать только член семьи интересанта, то сегодня в этой роли может выступить и посторонний человек. Главное, чтобы он был старше 18 лет и его непрерывный трудовой стаж составлял не менее шести месяцев. Есть банки, которые допускают наличие нескольких созаемщиков. К тому же, если еще недавно размер кредита определялся из расчета, что семья будет выплачивать не больше 30% совокупного ежемесячного дохода, то сегодня эта сумма может составлять и 50 и даже 60%.
В большинстве банков действуют программы, по которым кредитная ставка назначается в зависимости от того, насколько надежным представляется доход заемщика. Для тех клиентов, у кого высокая «белая» зарплата, условия кредита будут выгоднее. Немаловажным условием «оценки заемщика» является его возраст. Предельная возрастная планка для российского заемщика сегодня – 60–65 лет (к этому сроку кредит должен быть погашен). У банков, работающих по системе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, этот предел выше – он составляет 75 лет.
Большинство банков при назначении условий кредитования учитывают сумму «первого взноса». Если соотношение собственных средств клиента к сумме кредита составляет пятьдесят на пятьдесят, требования к подтверждению дохода будут более мягкими.
Урок истории
Важным этапом процедуры андеррайтинга является анализ кредитной истории будущего заемщика. Другими словами, банк должен знать, какие ссуды уже брал клиент в течение своей жизни и как он справлялся со своими обязательствами. «Положительная кредитная история, безусловно, может сыграть важную роль. Но на особые привилегии может рассчитывать заемщик, который является или являлся клиентом банка, в котором запрашивает кредит», – объясняет Анна Иванова.
По мнению члена правления Райффайзенбанка, начальника дирекции по работе с физическими лицами Романа Воробьева, положительная кредитная история оказывает большое влияние на решение банка о выдаче кредита. Но при условии, что финансовое положение заемщикам не изменилось или изменилось в лучшую сторону. «Клиенты, которые имеют положительную кредитную историю, могут рассчитывать на получение дополнительных бонусов от банка, – говорит Роман Воробьев. – Например, они не платят комиссию за выдачу кредита или получают ссуду по более выгодной ставке». Однако и отрицательная кредитная история, по его словам, еще не приговор. В таких случаях банк постарается узнать о причинах просрочек по кредиту и понять, является ли недисциплинированность заемщика системной.
«К сожалению, многие потенциальные заемщики не верят в возможность получить кредит, – сетует Галина Архипова. – Это неправильная позиция: требования рынка ипотеки становятся лояльнее чуть ли не ежедневно».
Кредитующие организации изначально ориентированы на помощь потенциальным клиентам. Нередко полноценную консультацию можно получить даже при обращении в банк по телефону или через Интернет. Во всемирной паутине есть и немало независимых сайтов, которые помогают гражданам разобраться в банковских требованиях.
Тем же, кому процедура сбора необходимых документов и непосредственное общение с банком кажутся слишком сложными, поможет ипотечный брокер. Компании, предоставляющие консультации и помощь в получении ипотечных займов, как правило, работают по принципу «одного окна».
Главное, о чем нельзя забывать потенциальному заемщику: процедура андеррайтинга создана не только для того, чтобы банк не стал банкротом. Она позволяет не сделать банкротом и человека, который берет на себя кредитные обязательства. Только трезвая оценка своих возможностей может уберечь заемщика от больших финансовых и моральных потерь.
| 
недвижимость
23.07.2007