Вход  Подбор    Добавить    Сервис    Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  прочее
   конфликты
   документы
   оценка
  
Новости:   недвижимость  >  конфликты Загрузок: 4439    всего просмотров  06.10.2004
Обвал московского рынка недвижимости неизбежен
==============================

Сегодня рынок московской недвижимости переживает не лучшие времена. Прежде всего это относится к непредвзятой оценке происходящих событий.

С одной стороны, с телеэкранов и газетных разворотов звучат клятвы верности бесконечному росту цен на московские квартиры. Все имеющие прямое отношение к риэлторскому бизнесу - от ангажированных аналитиков до зиц-председателей риэлторских союзов 4-й месяц твердят о `временных` трудностях и грядущих сверх-прибылях.

С другой стороны, практикующие риэлторы перестали устраивать аукционы на смотринах `убитых` квартир, класть в личный карман десятку-другую с тайком накрученной цены, и даже (говорят) перестали хамить покупателям. Опять же, до совершенно неприличных размеров раздулись газеты по продаже московской недвижимости, да и сама московская недвижимость вдруг стала гораздо разнообразнее.

Со всех сторон, начиная с нынешнего лета, с московской недвижимостью очевидно происходит нечто невероятное и заслуживающее самого пристального внимания. Давайте же вооружимся статистикой московского рынка недвижимости и выясним наконец, что все это значит.

Рассмотрим отношение валового количества квартир, выставленных на продажу в сентябре и в апреле за 5 лет (2000/2001/2002/2003/2004 гг. соответственно):

2000 г. 18`416/24`012=0.77

2001 г. 15`511/20`149=0.77

2002 г. 21`032/28`473=0.74

2003 г. 18`603/24`551=0.76

2004 г. 30`573/28`110=1.09

Исходя из практически одинакового значения этого коэффициента за четыре (!) предыдущих года, равного ~0.76, можно сделать уверенное предположение о его удовлетворительной стабильности. Однако, в 2004 г. введенный коэффициент принципиально отличается от всех четырех предыдущих лет.

Принимая во внимание инвариантность коэффициента, оценим `нормальное` количество предложений, которое должно было быть в нынешнем сентябре:

Nсен=Nапр * 0.76 или 28`110*0.76=21`364

где Nсен и Nапр - количество квартир, выставляемых на продажу в сенябре и апреле соответственно.

На самом деле квартир в сентябре было: 30`573

Итак, `лишних` квартир (поступивших на продажу в сентябре 2004 г. сверх устоявшейся 4-летней нормы): 30`573-21`364=9`209 или 9`209/30`573=30%

Вывод №1: в сентябре 2004 г. на рынок московской недвижимости поступили 30% `лишних` квартир.

КРУПНЫЕ ИНВЕСТОРЫ СБРАСЫВАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ

По представленной статистике хорошо виден беспрецедентный всплеск количества предложений в июне. В течение последующих 3 месяцев превышение сложившихся объемов предложения продолжало нарастать и к сентябрю достигло 30% уровня. Очевидно, что разрозненные обычные продавцы не могли договориться о практически синхронном выбросе такого количества квартир. Без сомнения, такие слаженные действия могла выполнить только небольшая группа хорошо информированных крупных держателей квадратных метров. На сегодняшний день такой группой являются только крупные инвесторы, выкупившие огромное количество московских квартир для последующей спекулятивной игры на цене квадратного метра.

Вывод №2: количество инвестиционных квартир на московском рынке недвижимости от крупных инвесторов составляет не менее 30%.

МЕЛКИЕ ИНВЕСТОРЫ ОСТАНУТСЯ КРАЙНИМИ

Однако, кроме серьезных спекулянтов квадратными метрами, есть еще многочисленное `болото` мелких (частных) инвесторов, прикупивших на свободные/заемные деньги пару-тройку квартир, стабильно дорожавших на протяжении 4-х последних лет. Пока они наблюдают искусственно завышаемый `рост` средней цены кв.м., слушают клятвенные заверения строителей, риэлторов и чиновников, что все в полном ажуре и находятся в полной уверенности, что цены на московскую недвижимость будут расти бесконечно. Когда до них дойдет, что им просто пудрят мозги на время сброса недвижимости крупными спекулянтами, будет слишком поздно - цена их заначенных квартир начнет падать столь же стремительно, как и росла предыдущие 4 года.

ПРИМЕЧАНИЯ:

В качестве опорных данных использована общедоступная статистика сайта www.realprice.ru Приветствуется публикация и цитирование этого материала с сохранением смысла и авторских прав.

по материалам портала "RealPRICE"

badstroy.ru наверх