Ценовая ситуация на петербургском рынке жилой недвижимости остается в фокусе внимания как специалистов, так и простых горожан. После того, как цены на квартиры начали расти в декабре 2007 года, аналитиками были озвучены противоречивые прогнозы.

С одной стороны, они прогнозировали повторение скачка цен 2006 года, с другой – говорили о перегретости рынка и даже потенциальном «обвале» цен на жилье. Журналисты Restate.ru решили самостоятельно разобраться в этой ситуации. Год ушедший принес на рынок недвижимости Петербурга долгожданную прохладу после жаркого 2006 года (напомним, что тогда цена на жилье в течение года выросли на 200%).

Среднемесячный рост цен в течение 2007 года не превышал 1-2%, в среднем за год он составил 25%. Эта ровная ситуация сказалась на активизации отложенного спроса на жилье: как результат, он вырос в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости, что привело к дефициту и подтолкнуло цены к росту. В долгосрочной перспективе снизить темпы роста цен могло бы кардинальное увеличение объемов строительства, но пока городу это «не грозит».

Одновременно в третьем квартале 2007 года было зафиксировано рекордное количество ипотечных сделок: условия многих банков оказались настолько либеральны, что заинтересовали даже те категории населения, которые ранее были «морально» не готовы к ипотеке. Обозреватели рынка предупреждали о том, что сложившаяся ситуация может привести к скорому росту цен, однако не прогнозировали его так скоро. В результате цены на недвижку двинулись вверх не весной 2008 года, а начиная с декабря-января.

25% с начала года: цифры и факты

Темпы роста цен на жилую недвижимость в первые месяцы этого года приблизились вплотную к ажиотажу 2006 года. В результате рост цен с января по май включительно составил порядка 25%. В мае произошло и еще одно значимое для рынка событие - средняя цена квадратного метра жилья в Петербурге перешла отметку в 100 тыс. рублей. Таким образом, и этот «психологический» барьер был рынком пройден.

По данным bn.ru, в среднем динамика цен на первичном рынке с начала года составила 23,4%, средняя стоимость кв. м. выросла с 71 тыс. рублей до почти 88 тыс. рублей. На вторичном рынке цены выросли на 26,3%, средняя стоимость кв. м. выросла с 81,7 тыс. рублей до 103 тыс. рублей. На середину июня текущего года по данным Restate.ru средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире на вторичном рынке составила 107 тыс. рублей, на первичном – 95 тыс. рублей. По-прежнему с небольшим отрывом от однокомнатных квартир располагаются цены за 1 кв. м на двухкомнатные (103 тыс. и 94 тыс. рублей соответственно) и трехкомнатные квартиры (100 тыс. и 88 тыс. рублей соответственно).

Для сравнения, по данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли себестоимость одного квадратного метра жилья в Петербурге составляет 41,7 тыс. рублей, или $1770. В то время как средняя нормативная расчетная стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых и нежилых помещений установлена в размере 44 тыс. рублей ($1870). Юридически эти нормативы будут использоваться исключительно для взаиморасчетов между правительством Петербурга и застройщиками.

Есть еще один норматив – расчетная рыночная стоимость квартир, определяемая Министерством регионального развития. На II квартал 2008 года она установлена в размере 35,5 тысячи рублей за квадратный метр для Петербурга и 23,7 тысячи рублей для Ленинградской области. Эти цифры используются для расчета субсидий, выделяемых из бюджета различным категориям граждан. Таким образом, реальные цены на рынке превышают обозначенные в 2-3 раза.

Юг догонит север

Что касается районов города и области, то здесь цены росли неравномерно, но в среднем так же не менее чем на 20% по данным bn.ru. Более всего за период с начала года цены на жилье выросли в Колпинском районе - почти на 40% (!). Это демонстрирует относительно новую для рынка тенденцию - удорожание стоимости жилой недвижимости в так называемых южных пригородных районах. Эксперты полагают, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем, поскольку престижные северные окраины уже вплотную приблизились к ценовому потолку. В итоге на конец 2008 годы цены на юге Ленобласти могут возрасти на 60%, тогда как на севере – всего на 25%.

В пределах городской черты, как рассказала Restate.ru директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ» Мария Сорокина, самая дорогая недвижимость находится в Центральном и Петроградском (особенно на Крестовском острове) районах Петербурга. Кроме того, объекты бизнес и элит класса широко представлены в Адмиралтейском, Выборгском, Московском районах. Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра объектов бизнес-класса составляет сегодня около $ 4,100, объектов бизнес и премиум класса – от $ 6,000 до $ 12,000 за квадратный метр (по данным «МИЭЛЬ») по сравнению с $3,675 за кв. м. в сегментах эконом и повышенной комфортности (данные АН «Итака»).

Ипотека стала недоступной

Ипотечный кризис в США вынудил российские банки ужесточить условия ипотечного кредитования, что привело к некоторому падению покупательского спроса. Темпы роста объемов ипотечного кредитования замедлятся в текущем году, сообщают эксперты, а ипотека перестанет подогревать рынок так, как это было в 2007 году.

Как пояснила Restate.ru руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, спрос на ипотеку как таковую не снизился, но из-за роста цен сократился платежеспособный спрос. Теперь большинство не может позволить себе взять ипотечный кредит, так как для получения кредита на покупку однокомнатной квартиры придется показывать заработную плату не 17-25 тыс. в месяц, а уже 45-55 тыс. Потенциальные заемщики не могут подтвердить такие доходы, тем более что банки гораздо жестче стали подходить к их проверке. Кроме того, ставки по ипотеке повысились, что опять же оттолкнуло некоторых потенциальных заемщиков.

По мнению генерального директора ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» Матвея Закашанского, учитывая огромные суммы наличности на руках у населения страны, в ближайшее время произойдет перераспределение доступных средств, которые будут направляться на ипотечное кредитование. Как следствие, ситуация нормализуется.

Ожидается, что количество сделок по ипотеке будет равным прошлому году, или чуть ниже. А вот по сумме выданных кредитов показатель, конечно же, возрастет из-за стоимости цен.

Еще одна тенденция, которая сейчас актуальна для ипотечного рынка – монополизация, которая негативно сказывается на заемщиках. Уже сейчас появляются очереди в банках, а решения по заявкам, поданным в январе, принимается только сейчас. Также же в последнее время не редки срывы сделок по ипотеке. Эта негативная тенденция в будущем только усилится, считают участники рынка.

«Обвал» цен – иллюзия рынка

Наступившее в Петербурге лето будет холодным во всех смыслах. С июня по август на рынке не произойдет значительных изменений, прогнозируют аналитики. С осени же возможно очередное ускорение темпов роста цен, до конца года цены вырастут в среднем еще на 15%.

Некоторое время назад в прессе прокатилась волна публикаций о том, что застройщики довели цены на недвижимость до верхнего, ничем не мотивированного предела, а потому в скором времени будут вынуждены пойти на их снижение. Подобный сценарий теоретически возможен: например, сейчас во многих городах Европы наблюдается существенное снижение цен на недвижимость – в среднем на 10-20%. Эксперты считают, что при текущей макроэкономической ситуации в России развитие этого сценария маловероятно по ряду причин.

Прежде всего в России наблюдается устойчивый рост доходов населения. Для Петербурга и области актуален и еще один фактор: продолжается устойчивый рост федеральных инвестиций в регион, а также инвестиций со стороны крупнейших российских и мировых игроков, что не может не влиять на рынок недвижимости. В данном случае нежелание продавцов снижать цены понятно: недвижимость остается надежным средством сбережения капитала.

Влияние на рост цен в Петербурге оказывает и фактор миграции населения. Амбициозные провинциалы, столкнувшись с высокими цена не недвижимость в Москве, начинают все чаще делать выбор в пользу других экономически развитых регионов, и в первую очередь – в пользу Петербурга. Поэтому спрос на рынке жилой недвижимости будет стабильно высоким. Поскольку неудовлетворенный спрос на жилье сохранится, объемы предложения (в том числе на первичном рынке новостроек) останутся прежними, доходы граждан будут расти, то есть все основные тенденции предшествующего периода сохранятся, рост цен продолжится.

В результате за текущий год цены должны увеличиться в среднем на 40%. Этот прогноз актуален как для сегментов городской, так и загородной недвижимости, где покупательский спрос по-прежнему возрастает. К концу 2008 года жилье в Петербурге будет стоить порядка $5 тыс. за кв. м. Согласно наиболее радикальным оценкам, если темпы роста останутся такими же, где-то к середине 2009 года это закончится очередным удвоением цен. Эксперты полагают, что помешать росту цен может лишь глобальный кризис экономики на всех уровнях, которого, впрочем, в ближайшее время не предвидится.

Эксперты о перспективах роста цен на недвижимость специально для Restate.ru:

Руководитель департамента оценки и аналитических исследований агентства «Бекар» Игорь Лучков

Как показывает практика, аналитикам редко удается делать прогнозы на долгосрочный период. Вспомним ситуацию 2006 года: тогда в перспективе рост цен на недвижимость оценивался в порядка 20%, а год продемонстрировал все 120% роста. То же самое справедливо в отношение 2008 года. Многие прогнозировали также 20% годичный рост, а этой цифры рынок достиг уже в апреле. На данном этапе темпы роста цен составляют порядка 2-3% в месяц. Следовательно, к концу года в целом мы будем иметь увеличение на 60-65%. Ипотечный кризис, конечно, сказывается на этом процессе, но только опосредованно. В минувшем году на рынок действительно было выплеснуто очень много средств. Главный фактор влияния на темпы роста цен, на мой взгляд, среди всех макроэкономических факторов, таких как доходы населения и так далее – это стабильный рост цен на энергоресурсы. Пока они будут идти вверх, мы будем получать большие вливания в отрасль недвижимости и, как следствие, удорожание жилья.

Специалист отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Анна Евангелеева:

- В сегменте типового жилья, включая жилье экономкласса и повышенной комфортности, цены растут очень быстро. Сейчас средняя цена на такое жилье на первичном рынке составляет $3,675 за кв. м. В целом ситуация характеризуется как равновесно-стабильная. Резкий скачок цен, около 20%, произошел в первом квартале, второй квартал показал рост в пределах 6-10%, то есть ситуация стабилизировалась. До конца года цены вырастут еще на 15-20%, то есть в целом за год не более чем 40%. Вниз цены точно не пойдут – все мы свидетели того, как слухи влияют на рынок. Первый квартал ознаменовался президентскими выборами, слухами о дефолте, экономическом кризисе и так далее – и именно поэтому цены в первом квартале выросли столь значительно.

Руководитель департамента маркетинга компании ЦАН (Центральное агентство недвижимости) Михаил Васильев:

- Цены на вторичный рынке сейчас растут довольно медленно, наблюдается традиционный летний застой. На первичном рынке цены вообще стоят, поэтому мы можем видеть, как застройщики активизируют сейчас маркетинг и проводят различные рекламные компании. Таким образом, спрос падает естественным путем за счет сезонных колебаний. Рынок замер в ожидании поступления в продажу квартир в так называемых крупных проектах-миллионниках типа «Балтийской жемчужины». Есть информация о том, что цены там будут несколько ниже рыночных, то есть застройщики этих проектов откровенно демпингуют. В связи с этим я бы не рисковал в долгосрочных прогнозах, поскольку никогда еще не было так сложно оценивать рынок, как сейчас.

Руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова:

- Первые три месяца 2008 года цены росли очень активно. У экспертов различные оценки этого роста- от 7-9% до 20-22%. Сейчас рынок входит в более спокойную фазу и мы полагаем, что она будет продолжаться по крайней мере до осени. Прогноз по уровню роста цен – пока в рамках роста инфляции, но все будет зависеть от роста цен на услуги монополистов. Снижение темпов роста цен происходит во многом из-за сокращения платежеспособного спроса, сегодня все меньше людей способны внести полную сумму стоимости квартиры. Услуга ипотечного кредитования сейчас становится все более недоступной для основной части населения, что будет ограничивать платежеспособный спрос.

Подобная ситуация складывается не только в Петербурге, но и в России: спад на рынке недвижимости в регионах уже принимает угрожающие размеры. Как бы заинтересованные лица не пытались это скрыть, из-за большого роста цен и ужесточившихся условий ипотечного кредитования, платежеспособный спрос в регионах значительно сократился. Интересно, что нечто похожее происходит и в Великобритании под влиянием мирового ипотечного кризиса. Строительные и риэлтерские компании вынуждены снижать цены и откладывать строительство новых объектов. Тем не менее, наш прогноз таков, что в Петербурге и в Москве, из-за острого дефицита предложения и постоянной подпитки спроса, рост цен будет происходить, хотя бы на уровне инфляции.

Директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ» Мария Сорокина:

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области активно развивается во всех направлениях. С начала года прирост в стоимости в сегменте коттеджного домостроения составил приблизительно 20%, на первичном рынке недвижимости: на типовое жилье – прирост примерно 13%, на элитное жилье – около 10%. Прирост на рынке вторичной недвижимости – 16-17%. Арендные ставки по коммерческой недвижимости увеличились до 10-15%.

В предпочтениях покупателей «первички» постепенно сокращается доля однокомнатных квартир, но растет спрос на «двушки». В настоящее время основной целью приобретения жилья для подавляющего большинства покупателей является проживание в нем, а не последующая перепродажа. Учитывая рост цен на недвижимость можно говорить о том, что к концу 2008 года увеличение стоимости жилья составит порядка 25-30%.

Генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» Матвей Закашанский:

- В ближайшие 3-4 года удешевления жилья не ожидается. Это обусловлено, во-первых, существующим превышением спроса над предложением качественного жилья. Во-вторых, начало продаж заявленных проектов-миллионников, которые могут повлиять на ценовую ситуацию, намечено на 2010-2011 годы (по заявлению самих застройщиков). Начало продаж некоторых проектов и вовсе откладываются по тем или иным причинам на неопределенное время. До конца года рост цен будет ожидаемым и плавным на уровне

1,5-2% в месяц. В конце года, скорее всего, спрос активизируется и это несколько ускорит рост. Сейчас самое благодатное время для покупки недвижимости. Рынок находится в спокойном состоянии, у покупателя есть возможность выбирать варианты и торговаться о скидке с продавцом.

Недвижимость будет дорожать в крупных городах страны, особенно Москве и Санкт-Петербурге, постоянно, если, конечно, не произойдет какой-либо системный кризис, который поразит всю экономику страны, вызовет коллапс во всех сферах. Возможны колебания цен на квартиры вокруг достигнутых величин, сезонное предоставление скидок застройщиками, но в долгосрочной перспективе с учетом темпов развития России, цен на нефть и газ, роста благосостояния людей эта тенденция продолжится.