За последние месяцы на первичном рынке недвижимости столицы увеличились объемы непроданного жилья. Невыкупленная площадь в уже построенных домах выросла вдвое. Специалисты по-разному оценивают ситуацию, списывая нереализованные квартиры и на просчеты проектировщиков, и на ошибки застройщиков, однако немногие готовы признать, что времена легких заработков девелоперов уходят в прошлое.
Непроданные квартиры в уже построенных домах - явление редкое для Москвы. За годы становления, а потом и динамичного развития столичного рынка недвижимости все привыкли, что квартиры скупаются на этапе возведения домов, а то и на стадии котлована. Стремительный рост цен на жилую недвижимость в столице в течение нескольких лет (к примеру, в прошлом году цены на первичном рынке выросли в среднем на 40%) привлекал на рынок частных инвесторов, почти без разбору выкупающих по нескольку квартир с целью дальнейшей перепродажи. Как следствие, продав только третью часть жилплощади в доме, девелоперы уже практически окупали затраты и могли смело приступать к очередным проектам, будучи уверенными, что реализация оставшегося жилья пройдет так же успешно и на каждую предусмотренную проектом квартиру незамедлительно найдется покупатель. Но действующий механизм продаж стал давать сбои, реализация жилья начала идти медленнее, чем рассчитывали застройщики. В результате появились свободные квартиры в построенных домах.
География непроданного
По оценке аналитиков, в октябре количество свободных квартир в подготовленных к сдаче и сданных госкомиссии домах составило около 10% от общего объема жилья, представленного на первичном рынке. Годом раньше таких квартир было не больше 3-5%. Причем специалисты оценивали ситуацию в целом по Москве, не акцентируя внимание на конкретных проектах, где доля невыкупленных квартир существенно превышала средние показатели. Непроданные квартиры есть в новостройках, расположенных во всех столичных округах, а это доказывает, что географический фактор не является главным при продажах. По разным источникам, в элитном доме в 1-м Тружениковом пер., 10 (это в границах ЦАО), в начале октября значилось 17-19 свободных квартир. На продажу выставлена жилплощадь со свободной планировкой площадью от 156 до 491 кв. м. Средняя цена продаж - $8500 за 1 кв. м. Полтора десятка непристроенных квартир осталось в доме, расположенном по адресу: 2-й Обыденский пер., 1а. Площадь квартир - 102-260 кв. м, уровень цен вполне соответствует средним показателям, установленным в районе `золотой мили`, - $6800 за 1 кв. м. Определенные проблемы с продажами отмечены в доме бизнес-класса на ул. Фридриха Энгельса, 31/35. В середине осени в базе риэлторов значилось около 70 квартир площадью от 60 до 220 кв. м, которые продавались в среднем по $2500 за 1 кв. м.
В Северном административном округе большинство предложений жилплощади в построенных домах сосредоточено в зданиях из монолита. К примеру, в доме в Карамышевском пер., 66, не реализованными остаются более двух десятков квартир площадью от 40 до 124 кв. м. Средняя цена - $1800 за 1 кв. м. Немного меньше непроданного жилья в доме, строительство которого завершается по адресу: Серебряный Бор, 1-28. Правда, предложение превысило спрос только на квартиры очень большого метража площадью свыше 300 кв. м. Цена - $4400 за 1 кв. м.
Максимальное количество свободных квартир на территории САО находится в `Триумф-Паласе` - 36-этажной высотке в Чапаевском пер., 3. В октябре их насчитывалось более 60. Общая площадь квартир - от 113 до 300 кв. м. Средняя цена, по которой реализовывалась жилплощадь в середине осени, - $2650 за 1 кв. м.
В СВАО жилья строится сравнительно немного, поэтому на большинстве сданных объектов хозяев дожидалось по 3-5 квартир. В то же время в двух домах серии П-44Т, что находятся в районе Медведково (ул. Грекова, мкр. 10-10А), при цене реализации $1700 за 1 кв. м пустовало по 10 квартир, состоящих из одной или трех комнат.
Столичный юго-восток на протяжении многих лет является зоной низких цен на жилье, поэтому спрос на квартиры, возводимые в этом округе, высокий, а продажи закрываются задолго до сдачи домов. Но устоявшийся баланс уже нарушен: свободные квартиры в возведенных домах теперь есть и в этом округе. Три дома серии П-44Т располагаются около ст. м. `Авиамоторная` (ул. Авиамоторная, к. 1, 2, 3). В каждом из них осталось по 10-12 квартир разного метража. Жилплощадь выставлена на рынок по цене $1650-1720 за 1 кв. м. По 8-10 трехкомнатных квартир не нашли пока хозяев в домах серии П-3М в мкр. 39а района Люблино. Цена в октябре составила $1270-1290 за 1 кв. м. В Южном административном округе (ул. Борисовские Пруды, к. 6) более 20 квартир пустует в доме серии П-44Т ($1600 за 1 кв. м).
Западный административный округ на протяжении последних лет показывал самые высокие продажи, и желающих поселиться на экологически благоприятной территории всегда было предостаточно. Реальность сегодняшнего дня не очень вяжется с радужной картиной. В жилом комплексе `Кунцево`, что находится по адресу: Можайское ш., 2, в течение нескольких лет после сдачи дома госкомиссии никак не удается пристроить около 20 2-4-комнатных квартир общей площадью от 135 до 270 кв. м ($2700 за 1 кв. м). В восьмиэтажном монолитно-кирпичном доме, возведенном на ул. Ельнинской, 15, в числе нереализованных значилось около трех десятков квартир, состоящих из 3-6 комнат (92-290 кв. м). Предложения выставлены на рынок по цене от $1770 за 1 кв. м.
Затянулись продажи и в ЖК `Корона` (пр-т Вернадского, 92). Хозяева пока не нашлись примерно на два десятка квартир разного метража. В октябре средняя цена продаж составила $2400 за 1 кв. м. Хотя жилой комплекс `Воробьевы горы`, начиненный объектами инфраструктуры, на ул. Мосфильмовской, вл. 4-6, очень широко рекламируется, продажи и в нем идут не идеально. В середине осени на рынке было представлено около 60 2-5-комнатных квартир (108-250 кв. м). Средняя цена - $2800 за 1 кв. м.
В Северо-Западном АО Москвы жилплощадь в уже построенных и сданных госкомиссии домах можно найти в районе Куркино. Практически в каждом доме есть свободные квартиры самого разного метража. Продажи идут по цене от $1200 за 1 кв. м за жилплощадь на первых этажах. Лидером по объемам нереализованного жилья в построенных домах является район Северное Бутово (ЮЗАО). В микрорайонах 6а и 9 есть дома, где пустует около третьей части от заложенных проектом квартир. Цены в этих домах - одни из самых низких в Москве (от $1200 за 1 кв. м).
Есть причина
Причины, по которым жилплощадь пустует, специалисты называют самые разные. По словам Наталии Тихоновской, директора управления новостроек компании `Миэль-Недвижимость`, несмотря на бурные темпы строительства жилья в Москве и высокий стабильный спрос, удачных проектов на рынке столичных новостроек по-прежнему не хватает. Многие недавно построенные дома не соответствуют требованиям разборчивого покупателя. Это объясняется тем, что с момента подготовки проектной и исходно-разрешительной документации до сдачи объекта проходит немало времени. За этот срок появляются новые, более современные критерии качественного жилья. Но далеко не все застройщики готовы проявлять гибкость и вносить изменения в проекты.
Заботясь о внешнем облике домов, архитекторы часто не учитывают, как это скажется на жилых помещениях. Например, большие круглые эркеры, которые так хорошо смотрятся снаружи здания, съедают существенный размер полезной площади, делая невозможным размещение мебели на этом пространстве. Некоторые дома строят таким образом, что из квартир открывается вид не на городской пейзаж, а на окна соседних квартир. И если, покупая квартиру на ранних стадиях строительства, люди надеются, что `недоразумений` им удастся избежать, в готовых домах дефекты быстро проявляются.
По мнению специалистов ДИПСа, всегда сложнее реализовать квартиру большой площади, а четырех- и пятикомнатное жилье пользуется меньшим спросом, чем двух- и трехкомнатное. По словам Евгения Михаленкова, начальника департамента маркетинга корпорации `Инком-Недвижимость`, проблемы реализации жилья существуют, когда площадь однокомнатных квартир больше 50 кв. м, двухкомнатных - 80 кв. м, трехкомнатных - 120 кв. м. Часто инвесторы хотят быстрее отработать объект и вернуть вложения. При этом они забывают о том, что покупатели оценивают наличие рядом с домом развитой инфраструктуры: школ, магазинов, предприятий сферы услуг. Даже удачный проект не может конкурировать с аналогичными предложениями на рынке, если находится в неудачном месте: вблизи шумного шоссе, рядом с промзоной, рынком или в районе, где существует транспортная проблема, нет метро.
Еще одна из причин, которые приводят к долгосрочным продажам, - это возведение дома не в `своем` районе. К примеру, жилье бизнес-класса, которое предлагается в обычном районе с панельной застройкой. За последнее время много домов бизнес-класса появилось в ЗАО и ЮЗАО, однако предложение слегка опередило спрос, и в престижных округах появились `лишние` квартиры. По словам Дмитрия Попова, начальника отдела маркетинга компании `Домострой`, одной из причин, по которой срок реализации жилья затягивается на длительный срок, является ценовая политика застройщика. Завышенными ценами сегодня славятся практически все дома серии П-44Т, возводимые ДСК-1. В компании убеждены, что компактные по площади квартиры с удачной планировкой на рынке вне конкуренции, поэтому предпочитают замедление продаж пересмотру цен в сторону уменьшения.
Процесс реализации жилья в элитных объектах имеет свои особенности. В последнее время все чаще продажи открываются на стадии, когда дом построен наполовину или строительство близко к завершению. Это объясняется тем, что требовательные клиенты не спешат покупать кота в мешке. При реализации элитного жилья на первый план выходит территориальный фактор. `Элитную недвижимость определяют три параметра: это местоположение, местоположение и местоположение, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. - Квартира в хорошем месте покупается по любой цене. Но в последнее время появилось слишком много жилья под биркой `элитное`. Каждый застройщик стремится позиционировать свой объект как эксклюзивный. К сожалению, очень часто элитной недвижимостью называют все, что не подходит под категорию типового жилья. Даже самое современное техническое оснащение объекта не является достаточным условием для отнесения его к той или иной категории. Это тем более справедливо для элитных объектов. Соответственно, возникает проблема, когда застройщик устанавливает цену в соответствии с самым высоким классом здания, принимая во внимание только его навороченное инженерно-техническое оснащение и изысканную архитектуру и не учитывая то, что объект расположен не в самом лучшем месте города. Именно такие объекты могут реализовываться довольно долго, если застройщики не изменят ценовую политику`.
Анализируя ситуацию на первичном рынке недвижимости столицы, в компании `Конти` отметили, что сегодня в различных сегментах рынка достаточно много предложений, поэтому покупатель хочет найти именно ту квартиру, которая соответствует его потребностям. Непроданное жилье в построенных домах чаще всего по одному или нескольким показателям не соответствует критериям разборчивых клиентов. В целом, по оценке Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, к концу сентября уровень предложения в элитном секторе превысил уровень спроса на 8,9%, что неизбежно отразится на продажах. Тем не менее непроданные квартиры в построенных домах пока не сильно заботят застройщиков. Или они делают вид, что все в порядке. В ДИПСе, например, сообщили, что заявление о том, что за последние месяцы увеличилось количество непроданного жилья в построенных или сданных домах, является ошибочным. По данным группы маркетинга ДИПСа, в сентябре процесс реализации жилья активизировался. А это, по-видимому, означает, что осенью покупатели опять будут сметать весь построенный метраж без разбора. В группе компаний `Конти` сообщили, что на их объектах 97% квартир продаются еще до завершения строительства. Оставшиеся квартиры не делают погоды. Хорошо продаются квартиры на объектах `ДОН-Строя`, `Капитал Групп`, а также других столичных застройщиков, по словам представителей самих компаний.
по материалам "Ведомости" |
недвижимость
19.11.2004