Для того чтобы судить о том, как формируется в России рынок доступного жилья, необходимо оценить масштабы жилищной проблемы, а также состояние платежеспособного спроса населения.
В марте 2004 года Институтом экономики города совместно с другими специализированными организациями было проведено крупномасштабное исследование, с основными результатами которого мы знакомим наших читателей.
Проведенные в рамках исследования опросы показали, что в целом по России лишь 39% семей (в Москве - 35-46%) удовлетворены своими жилищными условиями, остальные же имеют те или иные проблемы.
Желания и возможности расходятся
Из тех российских семей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, лишь около половины (46,8%) намереваются самостоятельно приобрести или построить жилье. 21,7% семей планируют сделать это какими-то иными способами, а почти треть российских семей (31,5%) не видят для себя совсем никаких возможностей.
По данным Института экономики города, общая потребность населения России в жилье составляет 1,57 млрд. кв. м. С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи недвижимости на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1,29 млрд. кв. м (это около 46% существующего жилищного фонда, который равен примерно 2,8 млрд. кв. м).
Платежеспособный спрос пока невелик
Спрос на жилье со стороны семей, имеющих доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составлял по условиям 2003 года 378,6 млн. кв. м, или 4285,9 млрд. руб. Это лишь 25% общей потребности населения в жилье. Следует иметь в виду, что данный показатель не учитывает ограничений по предложению банками жилищных кредитов и предложению жилья на рынке.
Спрос на жилье в 2004 году (при условии планирования улучшения жилищных условий в текущем году) составляет 1682,4 млрд. руб., или 148,6 млн. кв. м.
При этом проведенные опросы показали, что среди семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, лишь около 5% располагают средствами, достаточными для приобретения жилья по текущим ценам, еще около 15% могли бы приобрести квартиру, получив банковский кредит в размере недостающих средств. Таким образом, лишь пятая часть семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, реально может приобрести жилье за счет собственных или заемных средств.
Основные способы решения жилищной проблемы
Наиболее предпочтительным способом сейчас является приобретение готовых квартир. Такое желание выразили 35,3% семей, желающих улучшить жилищные условия. Данные опроса показали, что из общего числа семей, примерно 21% хотят приобрести жилье на первичном рынке, примерно 30% - на вторичном, а около 49% рассматривают оба варианта.
В меньшей степени граждане готовы принимать участие в строительстве - всего 11,5% семей. Остальные намереваются получить квартиру в порядке очереди или расселения, по наследству, арендовать или обменять.
Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлены существенные различия между структурой предпочтений семей относительно способов улучшения своих жилищных условий и схемами предложения жилья. Несмотря на желание людей приобретать готовое жилье, в общем объеме предложения его доля составляет лишь порядка 10%. Строительные организации ориентируются преимущественно на продажу жилья в стадии строительства, перенося тем самым большую часть рисков на население.
Опросы выявили, что около 3% всех семей согласны осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести его уже готовым хотели бы 15%. В настоящее время, по данным Госкомстата России, около 42% возводимого жилья относится к индивидуальному строительству. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья семьи вынуждены надеяться на собственные силы.
Предпочитаемые финансовые схемы
По данным опроса, только 17% семей соответствовали минимально установленным в банковских анкетах требованиям по душевому доходу (не менее 15 тыс. руб. в месяц для Москвы и не менее 6 тыс. руб. в месяц для других регионов) и возрасту (21-50 лет) для получения ипотечных кредитов, а также хотели бы приобрести или построить жилье самостоятельно либо с частичной помощью государства.
Этой категории семей было предложено ответить на вопрос, какие финансовые механизмы для приобретения жилья они предпочитают. Среди предлагаемых вариантов граждане в наибольшей степени готовы использовать ипотечные кредиты на покупку готового жилья (51,9%). Кроме того, 9,2% опрошенных хотели бы приобрести жилье с применением накопительных схем; 6,3% готовы взять кредит на индивидуальное строительство жилья; 5,9% ориентированы на жилищный кредит для участия в долевом строительстве индивидуального жилья; 5,7% предполагают принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома; 11,2% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования, а 9,8% затруднились ответить.
В Москве и Московской области среди опрошенных жителей, отвечающих установленным требованиям по душевому доходу и возрасту, а также желающих прибрести или построить жилье, предпочитают воспользоваться ипотечным кредитом лишь около 38%. При этом около 20% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования.
Общий спрос населения на ипотечные кредиты по условиям 2003 года оценивался примерно в 1,1 трлн. руб. (в ценах 2003 года), что составляет 26% общего спроса на жилье.
В качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 8% семей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, но которым не хватает для этого средств, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, а 9% высказали недоверие к банкам.
По материалам "Квадратный метр" | 
недвижимость
06.11.2004