При обращении в строительную организацию, у которой вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо выяснить: у кого вы покупаете квартиру. Вам следует ознакомиться с Уставом и свидетельством о государственной регистрации данной организации. В дальнейшем необходимо выяснить, кем является эта фирма: застройщиком, заказчиком, подрядчиком, субподрядчиком или поставщиком строительных материалов...
В зависимости от этого, с кем из указанных субъектов вы вступаете в договорные отношения, вам необходимо установить, все ли документы, которые нужны для заключения инвестиционного договора, имеются у данного субъекта. Кроме того, вам необходимо ознакомиться с договорами, на основании которых субъект будет иметь право после окончания строительства передать вам квартиру в собственность. Начинать надо с распоряжения губернатора Санкт-Петербурга о разрешении строительства жилого дома. К нему прилагается решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии. Распоряжение губернатора в том числе содержит в себе сведения о том, кто является застройщиком интересующего вас дома. Решение ИТК устанавливает сроки проектирования, строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Затем необходимо изучить договор между субъектом и привлеченным дольщиком. В данном договоре, как и во всех последующих, особое внимание следует уделить срокам сдачи дома в эксплуатацию и ответственности за нарушение этих сроков. Следует учитывать, что дольщики бывают двух видов: те, что участвуют в строительстве, внося денежные средства, и те, что производят какие-либо работы или поставляют материалы. Дольщик, в свою очередь, вправе уступить свои права по договору полностью или частично другим лицам. В случае, когда дольщик производит работы или поставляет материалы, в период окончания строительства между застройщиком и дольщиком должны быть подписаны акты сверки расчетов по произведенным работам, поставленным материалам. Квартиры в одном доме иногда продают десятки фирм. Поэтому, прежде чем подписывать договор, необходимо проверить права продавца на реализацию этой квартиры. Часто бывает, что застройщик продает квартиру генподрядчику, тот - подрядчику, тот – поставщику стройматериалов. К сожалению, не обязательна регистрация права требования в Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество. Если застройщик не зарегистрировал стройку в ГБР, в это случае лучше проверить всю цепочку передачи прав на квартиры от застройщика вашему продавцу. В договоре между дольщиком и продавцом квартиры необходимо оговорить: 1) Адрес объекта, срок сдачи объекта и реквизиты фирмы-продавца. 2) Четкое описание квартиры, ее местонахождение в доме (квартирография). Необходимо указать все требования к отделке и оборудованию квартиры. 3) Порядок внесения платежей, их расчет и перерасчет. Все расчеты в России проводятся в рублях, но в договоре, как правило, расчеты привязываются к курсу доллара. И часто возникают конфликты: по какому курсу платить. Поэтому в договор полезно добавить формулировку типа: «Расчеты в рублях эквивалентно курсу доллара по курсу ЦБ на день оплаты». Не стоит идти на заключение договора, , где не определена конечная цена, - в этом случае дольщик становиться заложником фирмы-продавца. 4) Как правило во всех предлагаемых типовых договорах долевого участия большая ответственность падает на дольщика, а гарантий со стороны продавца нет. Поэтому дольщик не имеет шансов, например, на победу в суде. В договоре должны быть указаны четкие сроки внесения платежей со стороны дольщика и ответственность продавца за несоблюдение сроков и качества строительства. 5) Порядок передачи прав на квартиру, в том числе порядок подписания акта приема-передачи. 6) Порядок и сроки возврата уплаченных сумм в случае расторжения договора. Условия расторжения должны быть прописаны очень четко. Как правило, условия расторжения крайне невыгодны для дольщика: продавец записывает в договор, что сумма возвращается в рублях, что дольщик обязан выплатить неустойку. Иногда даже, что деньги возвращаются только после того, как квартиру продадут другому покупателю, - это невозможно проконтролировать, и возврат денег растягивается на годы. |
недвижимость
24.09.2003