Задачей каждого юриста является не только защита нарушенных прав, но в первую очередь профилактика правонарушений, в том числе и путем повышения правовой культуры населения.
ДДУ имеет множество нюансов, однако для него, как и для любого договора, есть обязательные правила, установленные в первой части ГК РФ. Но мы рассмотрим обратную сторону: вопрос не о заключении договора долевого участия, а о его расторжении. Этот момент традиционно ускользает из поля зрения дольщиков, которые пришли заключать договор самостоятельно. С психологической точки зрения это понятно: человек настраивается на сотрудничество, инвестирует деньги в свое будущее жилье, и о расторжении договора даже не хочет думать, однако этот момент очень важен, поскольку, заключая договор, гражданин вступает в гражданско-правовые отношения, прекращение которых происходит по строго определенным правилам. Именно поэтому, порождая договором гражданско-правовые отношения, необходимо предусмотреть пути их более-менее безболезненного прекращения.
Обычно в договорах, предлагаемых строителями, в случае нарушения дольщиком своих обязательств предусмотрено одностороннее расторжение договора по инициативе строительной организации с возложением определенных штрафных санкций на дольщика. В случаях же нарушения строительной организацией своих обязательств расторжение договора происходит согласно следующей фразе: «Расторжение договора и порядок возврата денежных средств происходит в порядке, установленном действующим законодательством».
Основания изменения или расторжения договора прописаны в ст. 450 ГК РФ. Суть этой статьи вкратце можно изложить следующим образом: договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в судебном порядке лишь при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Иными словами, при нарушении обязательств строительной организацией, если в договоре не предусмотрен односторонний порядок расторжения договора, то расторгнуть вы его сможете только по решению суда, причем в суде вам придется доказывать, что нарушение договора было именно существенным, т.е. повлекшим для вас такой ущерб, что вы в значительной мере лишаетесь того, на что в праве были рассчитывать при заключении договора.
Более того, для обращения в суд вам сначала необходимо будет соблюсти процедуру досудебного разрешения возникшей ситуации, т.е. направить стороне по договору требование о расторжении договора, дождаться ответа на него и только после этого обращаться в суд, в случае, если ответ вас не удовлетворит. Кроме того, в ходе судебного процесса вам необходимо будет доказывать наличие убытков, вызванных расторжением договора.
Данная процедура предусмотрена для изменения или расторжения любого из договоров, в котором этот порядок не предусмотрен. Видно, что эти действия сложны и могут отнять много времени и сил. Однако п. 1. Ст. 450 ГК РФ содержит диапозитивную форму о том, что расторжение договора может быть прописано самими договаривающимися сторонами. Таким образом, порядок расторжения договора можно и должно отражать в самом договоре, также как и порядок возврата сторонами полученного по договору.
В случае если порядок расторжения договора и порядок возврата денежных средств четко отражен в договоре, то достаточно отослать стороне по договору надлежащее уведомление и, если в определенный договором срок вам не вернут денежные средства, обратиться в суд за получением судебного приказа, который выдается судьей в течение одного дня, и на основании его взыскивать с должника денежные средства. Данная процедура занимает время в десятки раз меньшее, чем расторжение договора в судебном порядке.
По материалам «Строительный еженедельник» |
недвижимость
09.01.2004