Экономический рост вызывает спрос на более качественные офисные помещения. По мнению экспертов, в этом сегменте рынка недвижимости Петербурга постепенно снижается доля некачественных бизнес-центров в общей структуре предложения. При этом элитные офисы интенсивно осваивают старые (Центральный, Петроградский, Василеостровский районы) и новые зоны деловой активности: район Лахты, Выборгскую сторону, Малую Охту.

По данным консалтинговых компаний сейчас в Петербурге действует 18 бизнес-центров класса «А». Их общая площадь на начало 2008 года составляет около 139,6 тыс. кв. м. Почти все высококлассные бизнес-центры располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и десять – в Центральном районе.

Офисная богема

Уровень арендных ставок определяется близостью к историческому центру города. Например, в бизнес-центрах Адмиралтейского района ставки минимальны для бизнес-центров класса «А» – 740 руб. за кв. м в месяц. Средняя арендная ставка 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц – в бизнес-центрах на Васильевском острове, Петроградской стороне, Центральном районе, на Свердловской набережной. Ставки аренды достигают максимальных значений в бизнес-центрах на Невском проспекте – до 2,75 тыс. руб. за кв. м в месяц.

«Последние несколько лет петербургский рынок офисных помещений стабильно развивается как в сторону увеличения объема, так и в сторону повышения качественных показателей вводимых объектов», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC). По мнению эксперта, основной фактор, влияющий на рынок офисных площадей Петербурга, – улучшение инвестиционно-производственного климата в регионе.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Анна Деркач, генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация»

Несмотря на высокие арендные ставки, дорогой ремонт и хорошее местоположение, бизнес-центр не будет восприниматься как объект класса «А», если его управление осуществляют непрофессионалы. Более того, из-за низкого качества работы управляющей компании, строительные конструкции здания начнут ветшать, инженерные системы – выходить из строя. И единственным достоинством объекта станет его местоположение. Сегодня, чтобы соответствовать классу «А», этого уже недостаточно.

По оценкам специалистов LCMC в 2006–2007 годах рынок качественных бизнес-центров развивался равномерно: в среднем за данный период ввод составлял 230 тыс. кв. м в год. В 2008–2009 годах специалисты LCMC прогнозируют резкое увеличение темпов развития рынка, особенно в сегменте классов «А» и «В». Только в 2008 году к вводу заявлено 25 офисных зданий классов «А» и «В» с общей офисной площадью 318 174 кв. м.

Слагаемые элитности

Высокий класс офисных помещений предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).

Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга. «Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города, – говорит Дмитрий Золин. – Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса «А» за пределами исторического центра».

Причина – дефицит земельных участков, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные и набережную Обводного канала. А также территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. Широкий спектр предоставляемых услуг, хорошая транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. По мнению экспертов, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.

Растет значимость функции грамотного управления бизнес-центрами. По словам генерального директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анны Деркач, низкий уровень обслуживания может привести к понижению классности бизнес-центра. Качество работы управляющей компании должно соответствовать высокому уровню арендной ставки. Если клиенты заметят несоответствие между заявленной классностью, стоимостью аренды и уровнем сервиса, они найдут другой объект с лучшим сочетанием цена/качество.

Класс «А» наступает

В 2008–2012 годах ожидается реализация крупных проектов по строительству офисных центров премиум-класса. Уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, управляющие бизнес-центров будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги для удержания клиентов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC

Технические характеристики большинства предлагаемых помещений высокого класса не всегда соответствуют требованиям потребителей. Очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм в Петербурге, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса.

В 2008 году планируется ввод в эксплуатацию не менее 11 бизнес-центров класса «А». К числу наиболее крупных проектов относятся три бизнес-центра «Сенатор» (на улице Профессора Попова, на 18-й линии ВО, и на Большой Пушкарской улице), бизнес-центры Renaissence Plaza на улице Марата, «Демидов Хаус» в переулке Гривцова и вторая очередь бизнес-центра «Бенуа» на шоссе Революции.

В 2010 году прогнозируется ввод четырех объектов класса «А» – двух бизнес-центров «Сенатор» (на улице Чапаева и улице Кропоткина) и первой очереди делового квартала «На Малой Охте». Их общая площадь составит 206,5 тыс. кв. м.

После 2010 года запланирован ввод пяти крупных многофункциональных объектов, в составе которых построят высококлассные бизнес-центры общей площадью более 500 тыс. кв. м: многофункциональный комплекс Clover Plaza на Ушаковской набережной (открытие состоится в 2011-м), деловой квартал «Полюстрово» на шоссе Революции, деловой квартал «На Малой Охте» на Малоохтинском проспекте, офисно-деловой комплекс «Невская Ратуша» в квартале, ограниченном Дегтярным переулком, улицей Моисеенко и Новгородской улицей. Ввод многофункционального комплекса «Парадный квартал» на территории, ограниченной улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским переулком, запланирован на 2013 год. В 2016-м в Петербурге должен появиться деловой квартал «Охта Сити» на Красногвардейской площади.

Грядут перемены?

По мнению большинства экспертов, рынок офисной недвижимости Петербурга в сегменте класса «А» пока не насыщен. «Спрос превышает предложение, – говорит Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Заполняемость бизнес-центров класса «А» составляет 98%, причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства».