Продажа квартиры - сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. Теоретически всю необходимую информацию по совершению сделки можно найти в нормативно-правовых актах, но неспециалисту разобраться в них тяжело. Поэтому сегодня мы расскажем об основных аспектах купли-продажи недвижимости.

Оценка возможностей

Первое, с чего нужно начинать, - хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ - изучение изданий, оперативно подающих подобную информацию. Обязательно имейте в виду, что цены, проставленные в газетах, - не факт, а пожелания продавцов.Второй способ – проконсультироваться с риэлтерами двух-трех агентств недвижимости.

Люди, работающие с недвижимостью, знают цены, по которым продаются квартиры в вашем районе.

Реклама

Следующий немаловажный момент - выставление квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. Сегодня существует немало агентств недвижимости, которые бесплатно примут информацию о вашей квартире, внесут в информационную базу данных и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Еще один способ - подача объявления в газету или в Internet с указанием вашего контактного телефона. Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Показы

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров.

К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все "закоулки". Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник - это ненормально и должно вас насторожить.Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства - у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства, таким образом, вольно или невольно вы попадаете на обслуживание определенной фирмы.

Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.Дальше следует довольно щекотливый момент.

Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть, отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это считается как "невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере". Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.Какие документы нужны для продажи?

Когда будут известны две стороны сделки: продавец и покупатель, тогда разумно приступить к сбору всех документов. Дело в том, что многие справки, которые придется получать, имеют достаточно короткий срок действия - месяц, поэтому, если сначала получить их, а потом заниматься поиском приобретателя недвижимости, вы можете не уложиться в срок.При купле-продаже жилого помещения надо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого вам понадобится правоустанавливающий документ на отчуждаемую недвижимость. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, регистрационное удостоверение, договор дарения, договор приватизации, договор мены, свидетельство о праве на наследство и др.Кроме того, в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру вам надо получить выписку из регистрационной книги и справку об отсутствии арестов и запрещений для отчуждения жилого помещения. Из ЖЭСа понадобится копия лицевого счета или справка со сведениями о всех прописанных по этому адресу жильцов. В налоговой инспекции необходимо взять справку об отсутствии задолженности по подоходному налогу, налогу на недвижимость и земельному налогу.

Помимо этого для совершения сделки могут понадобиться и другие документы. Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов и в нем проживают совершеннолетние члены семьи, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга и всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то для продажи квартиры потребуется разрешение органов опеки и попечительстваЕсли продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, требуется согласие попечителя.Договор: будьте внимательныКогда весь пакет документов будет готов, наступает этап непосредственно заключения договора купли-продажи. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь он составляется в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки.В договоре указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости. Стороны должны указать свои паспортные данные.

Если договор заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку. Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, - это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 525 Гражданского кодекса РБ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости.К существенным условиям также относится цена. Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т. п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.Несмотря на то, что договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, мы рекомендуем участникам договора все же удостоверить его в нотариальной конторе по месту нахождения отчуждаемой недвижимости.

К тому же сегодня реалии таковы, что без отметки нотариуса у вас и вовсе не примут документ для государственной регистрации. Заключение договора в нотариальной форме имеет свои плюсы, поскольку нотариус удостоверяет личность сторон, подлинность их подписей на договоре, принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества, устанавливает дееспособность сторон договора и т. д. Правда, за удостоверение договора нотариус возьмет государственную пошлину, равную пяти базовым величинам (с ноября месяца базовая величина составит 29 тыс. рублей). Плюс к этому вам придется заплатить за нотариальное удостоверение копии договора купли-продажи и нотариальные услуги.РегистрацияВ соответствии со ст. 522 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежат государственной регистрации.В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Стороне, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, придется возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.После государственной регистрации новый собственник получает зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее его право собственности.Но это еще не все. Остается еще основная обязанность продавца и покупателя по договору - передать недвижимость.

В соответствии со ст. 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, соответственно, договор не может считаться исполненным. Это значит, что только после подписания акта передачи недвижимости покупатель вправе считать себя полноправным собственником, у которого есть права и обязанности в отношении купленного жилого помещения.Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. Ну а если вы решите, что это вам не по силам, обращайтесь в агентство недвижимости, и тогда все заботы по продаже вашей недвижимости лягут на плечи профессионалов рынка.

Елена МАСЛОВСКАЯ.