Коттеджные поселки: особенности петербургского пригородного рынка недвижимости
Сегодня четыре из пяти покупателей хотят приобрести готовый дом в коттеджном поселке, а не участок с проектом. На рынке таких предложений от 5 до 15 %. Большинство девелоперов предлагают купить проект дома в будущем поселении или просто участок на территории, формально объединенной в поселок.
По данным агентства недвижимости «Итака», под Петербургом сегодня продают объекты в 73 коттеджных поселках. В одиннадцати из них предлагают готовые дома: семь проектов полностью завершены, еще в четырех сдана первая очередь.
Однако застройщики начинали реализацию задолго до окончания строительства и сейчас допродают остатки. Некоторые застройщики декларируют намерения торговать готовыми домами, но и они начинают продажи заранее.
Девелоперов, которые полностью построили бы поселок, а затем уже выставили на рынок коттеджи, в области и в пригороде до сих пор не было.
Нередко клиентам предоставляют выбор из четырех - шести типовых проектов, часто очень похожих друг на друга. Если в компании есть свои архитекторы, они могут что-то изменить, в противном случае приходится довольствоваться тем, что предложили. Большинству покупателей, которые ищут готовый дом, приходится отказываться от этой идеи: выбор очень невелик (по оптимистичным оценкам «Итаки» – 14 %), найти проект нужных параметров сложно. И проще оказывается построить дом самому.
Около 20 % девелоперов (по оценкам отдела аналитики агентства «Итака») предлагают к продаже участки под застройку без каких-либо дальнейших обязательств. Так поступают «случайные» застройщики, которые смогли удачно вложиться в землю и теперь пытаются ее реализовать с минимальными затратами: они просто делят большую территорию на наделы, иногда проводят инженерные коммуникации и продают конечному потребителю.
Цены участков, продаваемых по этой схеме, доходят до $ 5000-7000 за сотку (Выборгский р-н Ленобласти).
Еще 15% предложения – участки с подрядом. То есть клиент может купить землю только с условием, что обязуется заказать дом у конкретного застройщика. При этом стройка начинается только после того, как покупатель оплатил возведение дома. Некоторые фирмы включают стоимость участка в конечную цену коттеджа, другие за землю и за жилье берут отдельно. Оформляются такие отношения предварительным договором на продажу, по нему владелец участка обязуется переоформить на клиента право собственности на надел после того, как тот внесет 50-90 % от стоимости дома.
Есть поселки, в которых используются комбинированные схемы продажи.
В некоторых случаях девелопер предлагает клиенту стать соинвестором (дольщиком) проекта. В отличие от участков с подрядом поселок соинвесторов будет закончен независимо от того, все ли наделы проданы: инвестор достроит его на свои средства, а затем будет сбывать готовые дома. Это страхует покупателя от перспективы долгие годы жить на стройплощадке.
По материалам газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (№38(422) от 02.10.06) (www.estate-gazeta.ru).
|