Сервисы INTERNED.RU: Найди on-line - Закажи подбор - Сделай проверку
Вход  Подбор    Добавить    Сервис    Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  прочее
   Санкт-Петербург
   недвижимость
   право
   земля
   ипотека
   налоги
   прочее
  
Новости:   законодательство  >  ипотека Загрузок: 4637    всего просмотров  28.07.2008
«Заплаты» в законе об ипотеке
==============================

Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уже 10 лет, и по результатам развития ипотечной сферы, регулируемой этим законом, можно сказать, что это хорошо продуманный рабочий документ. Но каждый год участники рынка сталкиваются с изменениями законодательства в «лоскутном» стиле.

Эти изменения и дополнения осложняют понимание закона и его применение. Restate публикует комментарии Марии Мельниковой, заместителя руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы к некоторым наиболее проблемным положениям закона об ипотеке, которые вызывают сложности именно из-за частичного улучшения и обновления:

Обращения в регистрационный орган по сравнению, например, с 2005 года возросли в разы. Обращение за выдачей ипотеки выросло на 400%, обращение за выдачей закладных – на 600%. Надо говорить о том, что рынок недвижимости как-то адаптировался к требованиям законодательства. Все больше регистраций сделок по ипотеке в долевом участии. Самые последние изменения – это изменения федерального 214-го закона, они стали работать моментально: теперь правила об ипотеке жилого имущества применяются к залогу в рамках схемы долевого строительства. Такие обращение пошли сразу, они прибавляются день ото дня. Не замечено никаких юридических сложностей при финансировании долевого строительства, но есть несколько технических сложностей. Одна из них касается уплаты государственной пошлины. Порядок уплаты этой пошлины невероятно сложный. Рассчитать ее самостоятельно можно только при наличии экономического образования. Министерство финансов трактует это в каждом новом письме по-новому, отдел в министерстве юстиции трактует это тоже по-своему. Все участники сделки должны платить государственную пошлину. И банк, когда он участвует в сделке как одна из сторон по договору купли-продажи, тоже должен ее платить – этот порядок не во всех банках правильно отработан, банки об этом забывают, из-за этого много приостановлений и отказов в государственной регистрации. Участились случаи, когда в рамках статьи 77 закона об ипотеке люди пытаются приобрести нежилые помещения. Это незаконно, и регистрационный орган таким гражданам отказывает.

Следующее новшество в законе об ипотеке: внесены изменения в ведение единого государственного реестра прав. В них указано: если купленный в ипотеку объект недвижимости, впоследствии разделен, то ипотека переносится на вновь образованные объекты в том же объеме. Казалось бы, логично: какие объекты были, такие они остались. Не всегда это так: зачастую объекты недвижимости сливаются или делятся совершенно не в тех границах, в которых они существовали в рамках договора об ипотеке. Так вот, ипотека распространяется формально на все вновь приобретенные помещения – с уменьшенными или увеличенными границами. Для залогодателя это часто сюрприз, поскольку он получает объект уже являющийся предметом сделки с ипотекой. Мало того, в самом договоре об ипотеке эти объекты не описаны, им не дана никакая оценка. Это надо учитывать, и, видимо, имеет смысл составлять дополнительное соглашение к договору об ипотеке.

Та же проблема у нас возникла со вступлением в силу 217 федерального закона, который действует уже практически год. Его основная мысль - оборот зданий с земельными участками по принципу «Одно здание – один земельный участок». Таким образом, если у нас на большом участке расположено несколько зданий, то при продаже одного из этих зданий необходимо выделить земельный участок, произвести его кадастровую съемку, зарегистрировать права на него, а после этого уже распоряжаться зданием вместе с этим участком. Если речь идет о купле-продаже, это в целом понятно, но даже если речь идет об ипотеке, необходимо проделывать всю эту процедуру. Ранее нас была другая точка зрения по этому вопросу, и мы регистрировали здание в той части участка, которую и использовал владелец. При этом мы требовали определить порядок пользования, нанести на план участка границу, но кадастровую съемку делать не требовали, так как это сложная и дорогая процедура. Теперь условия изменились. Таким образом, продавая в ипотеку только одно здание из нескольких, стоящих на одном участке, надо уточнять, будут ли остальные здания предметом ипотеки или нет. Ведь в силу закона эти строения автоматически становятся предметом ипотеки. Мы сейчас предупреждаем об этом всех участников. Мы останавливаем регистрацию и ждем либо дополнений к договору, либо пассивного принятия этого факта участниками сделки.

Как регистрировать ипотеку и как относиться к такой ситуации, когда объект присутствует в нескольких ипотечных договорах? В силу различных причин на один и тот же объект ипотека может возникать первый раз, потом второй раз и так далее. На построенное или строящееся здание может возникнуть и третья, и четвертая ипотека, и заинтересованные лица могут оказаться не у дел. Сейчас мы регистрируем по принципу «кто первый пришел» - последовательно. Здесь много сложностей, которые пока еще не урегулированы и создают неудобства. Есть законодательная норма ст. 64.2, которая гласит: «Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора». На протяжении нескольких лет пока еще ни один строитель, ни один банк не уведомил нас об этом надлежащим образом.

Сложности с трактовкой закона и выполнением некоторых запутанных норм. Юристы сетуют, например, на сложность процедуры передачи прав по закладным, несовершенство документального оформления процесса перекредитования, нечетко определенные обязанности регистратора по внесению сведений в закладные. Возможно, 10-летний срок может стать рубежом, на котором закон необходимо системно пересмотреть – убрать лишние, дублирующие друг друга процедуры и недействующие нормы, расширить сферу действия закона, например, на нежилые помещения. Эта работа позволила бы разобраться в законе не только специалистам, но и всем заинтересованным лицам, которые – столкнувшись со спекуляцией на их некомпетентности – все чаще стремятся вникать в детали.

Restate.ru наверх