Вход  Подбор    Добавить    Сервис    Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  прочее
   Санкт-Петербург
   недвижимость
   право
   земля
   ипотека
   налоги
   прочее
  
Новости:   законодательство  >  прочее Загрузок: 7786    всего просмотров  18.07.2006
10 главных ошибок при покупке-продаже жилья в Крыму
==============================

КАК ПРОДАТЬ (ОБМЕНЯТЬ) НЕДВИЖИМОСТЬ В ЯЛТЕ В КРЫМУ

Примечание. Нижеприведенный порядок приобретения (продажи) недвижимости не распространяется на приобретение (продажу) земельных участков, для осуществления купли-продажи которых существует особый порядок! Если у Вас есть вопросы - пишите или звоните: 38 (0654) 231428.

Введение

Недвижимость (квартиры, комнаты, дома, гаражи, далее по тексту "квартира") продают обычно для того, чтобы получить свободные денежные средства и использовать их в различных целях, в том числе купить другую квартиру или несколько квартир.
Обратившись к риэлтору (агентству недвижимости), Вы сможете узнать рыночную цену Вашей квартиры и определить, какую квартиру Вы сможете приобрести на вырученные от продажи деньги.

I. Многие продавцы дают заявки на продажу своих квартир сразу нескольким риэлторам (часто просто по телефону) и ждут, пока к одному из риэлторов (агентству недвижимости) обратится претендент на их квартиру.

Аренда вышки туры образец договора смотрите здесь. II. Но можно по рекомендации знакомых или по своему усмотрению выбрать одного риэлтора (агентство недвижимости) и заключить с ним эксклюзивный договор поиска покупателя на Вашу квартиру. Условия такого договора могут быть различными.
ВАЖНО! Продажа Вашей квартиры через нескольких риэлторов (агентств недвижимости) - огромный минус!

На первый взгляд нет ничего зазорного в том, чтобы обратиться сначала к одному риэлтору (агентству недвижимости) с просьбой продать свою квартиру, потом к другому, третьему и т. д. Создается впечатление, что Вы быстрее продадите свою квартиру да еще сможете выбрать среди покупателей того, кто предложит наивысшую цену. Такой подход довольно часто встречается в повседневной жизни, а такие люди, как правило, радуются своей находчивости. Казалось бы, все идет, как нельзя лучше, но давайте заглянем во внутрь проблемы.

Как правило, одно из условий сотрудничества с риэлтором (агентством недвижимости) - не обращаться по поводу отчуждения недвижимого имущества к другому риэлтору (агентству недвижимости). Иногда за невыполнение соглашения накладываются штрафные санкции. Для всех нас не секрет, что абсолютно все риэлторы (агентства недвижимости) сотрудничают друг с другом и обмениваются информацией о квартирах, которые они продают. Представьте себе ситуацию, когда выясняется факт продажи одной и той же квартиры несколькими риэлторами (агентствами недвижимости). Эту информацию компании могут получить за считанные секунды.

Тут возникает два варианта: либо от такого сотрудничества просто откажутся, либо занесут в разряд несерьезных клиентов. Во втором случае продавца не будут упрекать из-за деликатности момента и он, скорее всего не узнает о том, что его раскусили.

Давайте рассмотрим дальнейшие действия риэлторов (агентств недвижимости) на конкретном примере. Допустим, что продажей квартиры занимаются трое различных риэлторов (агентств недвижимости). Самая выгодная и разумная цена за квартиру 50 тыс. дол. и естественно все риэлторы (агентства недвижимости) будут продавать ее за эти деньги. Получаем самую настоящую конкуренцию по данному вопросу. Задача каждого из риэлторов (агентств недвижимости) - привлечь покупателя, а как известно наилучший способ - незначительно понизить цену, скажем 49,9 тыс. дол. (при такой сумме ведь 100 дол. не имеют принципиального значения). Психология покупателя, как Вы догадываетесь, простая - зачем я буду покупать эту квартиру дороже там, если ее можно купить дешевле здесь. Следовательно, остальные два риэлтора (агентства недвижимости) остались без потенциальных клиентов и их естественная реакция - сделать то же самое. Такая игра может продолжаться до тех пор, пока не найдется реальный покупатель, но он пришел покупать квартиру уже по заниженной цене и не согласится покупать ее дороже. Продавец, затеявший продажу через несколько риэлторов (агентств недвижимости), в результате узнает, что два риэлтора (агентства недвижимости) не могут продать его квартиру, а один - нашел покупателя не за те деньги, на которые он рассчитывал.

Это лишь один пример поведения риэлторов (агентств недвижимости), но существует еще достаточное количество тонкостей в данном вопросе. Реальная потеря денег при таком повороте событий может составить и тысячу долларов. Напрашивается абсолютно логичный вывод: чем честнее Вы себя ведете при сотрудничестве с риэлтором (агентством недвижимости), тем Вы более выгодно и быстро продадите свою квартиру и не останетесь в проигрыше как тот продавец, который если бы все это узнал, то, я думаю, очень тяжело бы перенес такую новость.

Поэтому я предлагаю продавцам сотрудничать с нами, подписав эксклюзивный договор поиска покупателя.
Никаких расходов с Вашей стороны! Реклама Вашей квартиры в специализированных газетах, журналах и интернете - БЕСПЛАТНО!
С текстом эксклюзивного договора поиска покупателя Вы можете ознакомиться здесь.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ:

Если Вы заключите со мной эксклюзивный договор поиска покупателя, правоустанавливающие документы на Вашу квартиру остаются у Вас!
Если Вы заключите со мной эксклюзивный договор поиска покупателя, Вы дополнительно получите 0,5% от цены Вашего объекта из суммы моих комиссионных (которые платит покупатель)!

Информация по продаже квартиры

1. Квартира может продаваться, если она является собственностью физических или юридических лиц.
Право собственности на квартиру (или ее часть) подтверждается правоустанавливающим документом.

Таким документом может быть:
1. Договор купли-продажи + техпаспорт.
2. Договор дарения + техпаспорт.
3. Договор мены + техпаспорт.
4. Договор пожизненного содержания + техпаспорт.
5. Свидетельство о праве собственности на жилье + техпаспорт.
6. Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе + техпаспорт.
7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию + техпаспорт.
8. Свидетельство о праве на наследство по закону + техпаспорт.
9. Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов + техпаспорт.
10. Копия решения суда, вступившего в законную силу + техпаспорт.
11. Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов + техпаспорт.
12. Акт приема-передачи имущества + техпаспорт.

P.S. Любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) г. Ялты, которое находится по адресу: ул. Киевская, тел. для справок (0654) 231428. Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается штампом этой организации на правоустанавливающем документе или регистрационным удостоверением, которое прошивается вместе с правоустанавливающим документом и является его неотъемлемой частью.

2. По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет покупатель, покупая квартиру, следующие:
а) согласованная с продавцом стоимость квартиры;
б) услуги риэлтора (агентства недвижимости) по поиску квартиры - "комиссионные";
в) сбор в Пенсионный Фонд Украины (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры).
г) расходы по страхованию договора купли-продажи квартиры в страховой компании (по желанию покупателя).
ТОЛЬКО У МЕНЯ! Каждый покупатель БЕСПЛАТНО получает базовый договор страхования финансовых рисков покупателя недвижимости (договор титульного страхования) на 1 год от Страховой компании "Инкомстрах".

По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет продавец, продавая квартиру, следующие:
а) расходы по оформлению необходимых документов (обычно оплачиваются из переданного покупателем задатка);
б) государственная пошлина (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры).
в) налог с доходов физических лиц, размер которого составляет от 1% до 13% от суммы договора купли-продажи в зависимости от некоторых обстоятельств. Читать подробности >>>

Стоимость нотариальных услуг оплачивается по договоренности между продавцом и покупателем (обычно пополам).

Ваша квартира может быть продана быстрее, если Вы заявите о своей готовности разделить с покупателем его расходы или заинтересуете риэлтора (агентство недвижимости) выгодными условиями продажи Вашей квартиры.

3. Для удостоверения договора купли-продажи Вам понадобится справка-характеристика БТИ на продаваемую квартиру. Справка-характеристика выдается на основании правоустанавливающего документа по данным реестровой книги о регистрации прав собственности на жилье.
Для удостоверения договора купли-продажи потребуется также справка из нотариальной конторы об отсутствии ареста и запрета на отчуждение Вашей квартиры. В Ялте реестр регистрации запретов на отчуждение и арестов недвижимого имущества ведет 1-я Ялтинская государственная нотариальная контора, однако, можно получить такую справку в государственной нотариальной конторе, у которой есть связь с реестром 1-й Ялтинской государственной нотариальной конторы (сейчас такую связь имеет большинство государственных нотариальных контор г. Ялты).

4. Несовершеннолетние лица в возрасте до 18-ти лет, зарегистрированные (прописанные) в квартире государственного (в том числе ведомственного) жилого фонда, после приватизации этой квартиры становятся ее собственниками.
При удостоверении договора купли-продажи (мены) от имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 15-ти лет действуют и подписывают договор их родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 15-ти до 18-ти лет подписывают договор с согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, что отражается в тексте договора.
Для того, чтобы государственный нотариус удостоверил договор, предусматривающий отчуждение (продажу или обмен) квартиры (части в общей долевой собственности), владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, в обязательном порядке необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства того района, на территории которого находится квартира.
Частные нотариусы удостоверяют подобные договора отчуждения без разрешения опекунского совета при наличии нотариально заверенных заявлений от обоих родителей и приобретения (дарения) на имя несовершеннолетнего квартиры, дома или их части, площадью не меньше, чем в продаваемой квартире.

5. Для продажи квартиры необходимо согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью супругов. В соответствии с действующим законодательством, квартира, приватизированная одним из супругов, полученная в дар или по наследству не является совместно нажитым имуществом.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга продавца. Подлинность подписи на заявлении супруга продавца о согласии на продажу квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг продавца явится к нотариусу лично.
Если в заявлении супруга продавца указывается, когда именно продается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.
Если супруг продавца уклоняется от дачи письменного согласия на продажу квартиры, то тогда ему передается заявление через нотариальную контору или частного нотариуса, где указывается, что если супруг продавца не явится к нотариусу в назначенный срок или в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен без его (ее) согласия.
Без согласия супруга продавца квартира может быть продана в том случае, если он (она) не проживает по месту нахождения квартиры и его (ее) место жительства неизвестно. Это обстоятельство подтверждается копией вступившего в законную силу решения суда о признании супруга продавца безвестно отсутствующим.

6. Квартира может принадлежать нескольким лицам на правах общей долевой собственности (например, владение одной комнатой в коммунальной квартире).
Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.).
Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений.
Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.

7. Расчеты между Вами и покупателем обычно производятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи недвижимости у нотариуса.
Но могут возникнуть обстоятельства, когда стороны договариваются о том, что взаимные расчеты полностью или частично откладываются на некоторый срок. Тогда удостоверяется договор купли-продажи с отлагательным условием.
Договор с отлагательным условием подписывается продавцом и покупателем, и вступает в силу после выполнения оговоренных условий, о чем стороны делают заявление.
В договоре с отлагательным условием обязательно должны быть указаны условия и сроки расчетов.
Если в указанный срок расчет не произведен, продавец обращается в нотариальную контору, удостоверившую договор, и сообщает, что расчет не произведен. При отсутствии разногласий составляется соглашение о расторжении договора, которое подписывается всеми участниками договора.
При наличии спора, претензии сторон рассматриваются в суде.

8. Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.
До 5 октября 2000 г. украинские товарные биржи (Киевская Универсальная Биржа, Украинская Биржа "Десятинная") имели право торговать недвижимость в Ялте и на ЮБК Крыма'); недвижимостью, и соответственно осуществлять регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. Основная масса договоров купли-продажи квартир в г. Киеве до этой даты регистрировалась на этих двух биржах.
Однако, Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон Украины "О товарной бирже", и с 5 октября 2000 г. товарные биржи были лишены права регистрировать сделки с недвижимостью. Поэтому удостоверить любой договор с недвижимостью можно только в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.
Перед регистрацией договора купли-продажи недвижимости нотариус удерживает налоги и сборы, описанные в пункте 3 данного раздела.

9. Продавцы квартир! НЕ РИСКУЙТЕ!
К Вам пришел риэлтор - попросите его предъявить паспорт, служебное удостоверение или доверенность агентства недвижимости, которое он представляет.

www.planeta-crimea.com.ua наверх