Рынок элитной недвижимости развивался в Петербурге по своим законам. Когда-то, в девяностые годы, элитной считалась квартира, удачно расположенная в центре города. Олег Пашин, заместитель генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» рассказал о наиболее оптимальной логике элитной застройки на конференции Elite Еstate.

Пережив этот период, люди затем осознали, что наличие такого жилья не делает жизнь комфортнее, и началось расселение парадных, затем – жилых домов. С появление элитного жилья на первичном рынке встали те же вопросы.Человеку надоело мыслить «квартирой», он хочет большего – чтобы комфорт начинался еще на подходе к его дому, чтобы его встречал благоустроенный двор, ухоженные газоны и улицы. Сегодня у нас с вами есть возможность предложить покупателям элиты наиболее комфортные условия для жизни, и это можно сделать с помощью комплексной застройки – именно она позволяет создать не просто комфортные квартиры для людей, но «среду обитания» на достаточно обширной территории. И даже в центре Петербурга есть возможности создания кварталов, где будет все для того, чтобы жить было удобно: социальная однородность жителей, качественное собственно жилье, наличие зеленм, всех необходимых объектов коммерческой недвижимости вплоть до бутиковой улицы или галереи модных магазинов и кафе и ресторанов… Это все есть, например, в Скандинавии, и людям там живется очень комфортно. А Петербург ближе по менталитету к странам Северной Европы. Вот в Швеции комплексная застройка направлена на экологичность: проекты отличает максимальное использование водного пространства, комбинация различных экологичных материалов, «раскрытие света». Строительство здесь в основном невысотное, и большое значение придается ландшафтному дизайну. Подобный образ, на мой взгляд, идеально подойдет Петербургу.

Путей реализации комплексного подхода к развитию в городе «элитных территорий» (назовем так территории, где путем либо реконструкции, либо строительства возводится элитная недвижимость в масштабе не одного дома, но целого комплекса) несколько.

Освоение промзон

Самый оптимальный путь и с точки зрения экономики, и с точки зрения эстетики для Петербурга – это освоение промышленных территорий в центре города. Конечно, застройщику приходится вкладывать немалые средства в переезд предприятия. Поэтому чаще всего экономика проекта и рыночная ситуация предопределяет создание на таких территориях не только отдельного взятого жилого комплекса или объекта коммерческой недвижимости, но многофункциональной застройки, куда включаются и офисы, и жилье, и инфраструктура и т. д. При этом в таких местах целесообразно возводить именно элитную недвижимость, иначе проект будет экономически невыгоден.

«Парадный Квартал»

На сегодняшний день самым ярким примером в наибольшей степени готовности проекта в Петербурге является «Парадный Квартал», который возводится на месте бывшего городка Минобороны – территории, ограниченной Парадной ул., 1–3, Виленским пер., 12–14 и ул. Радищева, 35, 39. Здесь, в центре Петербурга, СК «Возрождение Санкт-Петербурга» строит «город в городе» с жилыми зданиями, деловыми и торговыми центрами, новыми улицами и площадями. В застройке квартала планируется 18 корпусов, большинство из них – элитные дома, но есть также шесть отдельно стоящих офисных особняков класса «А+». Здесь будет расположен современный фитнес-центр с бассейном, тренажерным залом, сауной, солярием, спортивным магазином, фито-кафе и баром. Также внутри квартала будут кафе, бары, рестораны. Доминантой квартала станет благоустроенная площадь в один гектар, по размерам сопоставимая с площадью перед Казанским собором, в центре которой будет установлена скульптура. А одной из достопримечательностей квартала станет пешеходная улица – променад. На променаде расположатся бутики и рестораны.

Stockholm

Еще один интересный пример появления элитного жилья на месте промышленного предприятия – это жилой комплекс премиум-класса Stockholm (девелопер – Setl City, консультант проекта и экслюзивный брокер) на Приморском шоссе. Setl City еще в прошлом году приступила к реализации проекта застройки жилого квартала в Приморском районе, на территории площадью 3,4 га, ограниченной Приморским проспектом и Большой Невкой. К концу 2010 года компания возведет здесь шесть жилых зданий премиум-класса общей площадью около 38 600 кв. м со встроенными помещениями, объекты социальной инфраструктуры (магазины, кафе, детский сад), произведет благоустройство и озеленение территории, оборудует набережную.

Участок застройки располагается на территории завода «Редан», купленного компанией Setl City в 2006 году. В настоящее время территория занята производственными и административными корпусами. Вывод завода с территории закончен. Административные корпуса в настоящее время сдаются в аренду. По истечении договоров аренды (через год) здания будут освобождены, а вся территория очищена от существующей застройки.

Проектное решение квартала основывается на привлекательном расположении места застройки, развернутого южной частью к Большой Невке и большому парку на островах напротив. В связи с этим застройка максимально приближена к воде, что позволяет наилучшим образом использовать визуальный контакт с водным пространством, а также расположить жилье как можно дальше от Приморского проспекта. Длинный, плавно изогнутый (в виде летящей птицы) многоподъездный жилой дом расположен как экран, уменьшающий шумовое воздействие транспорта. Здание плавно повышается от семи до девяти этажей. С южной стороны участка располагается ряд семиэтажных одноподъездных жилых домов с видом на реку и ЦПКиО им. С.М. Кирова на противоположном берегу. В рамках застройки участка предполагается создание прогулочных зон и детских площадок, устройство парковых зон, садов. Предусмотрены гаражи и открытые стоянки на 456 машино-мест. Площадь помещений под предприятия сферы обслуживания составит около 835 кв. м. В жилом комплексе будет запроектировано около 250 квартир. Строительство объекта начнется в 2008 году.

Также на месте 4-го трамвайного парка в Петроградском районе на Барочной улице «ЮИТ-Лентек» собирается построить 30 тыс. кв. м элитного жилья. Еще один пример – «ЛЭК» возводит жилой комплекс «Граф Орлов» на бывшей территории завода «Пигмент» на Московском проспекте (здесь также традиционно располагалась «элитная» сталинская недвижимость). На территории 4,5 га в центре города между проспектом Добролюбова и набережной Малой Невы появится «Набережная Европы» – квартал, где будет построена высококлассная офисная, торговая, деловая недвижимость. Также на территории появится жилье премиум-класса с уникальными видовыми характеристиками.

Перспективы строительства

Потенциал для строительства элитного жилья еще есть: во многих «интересных» местах есть определенные зоны, где имеются перспективы вывода промпредприятий. Конечно, наиболее привлекательные районы – это Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский. Но они и наиболее сложные, потому чтобольшинство предприятий здесь находились в течение многих десятков лет (либо это такие компании, которые перепроданы и теперь активно работают и приносят доход их владельцам). Депрессивные территории в центре, где возможен редевелопмент – зона в Петроградском районе у улицах Красного Курсанта, Пионерской, а также территории, прилегающие к заводу «Вулкан». В Центральном районе – это небольшой участок вблизи Новгородской улицы, а также зона так называемой Московской-Товарной. Все расположенные здесь предприятия имеют очень большие шансы на переезд. В Петроградском районе Крестовский остров «вытянет» эту территорию, а в Центральном – заявлены уже проекты развития Синопской набережной, где уже много отдельных локальных объектов, а также стратегически спланировано развитие зоны Московской-Товарной. Здесь, кстати, недавно на торгах Фонда имущества Петербурга был куплен участок на Тележной улице под жилую застройку высокого класса.

В Василеостровском районе к таким потенциальным территориям для редевелопмента и строительства элитного жилья можно отнести две условно депрессивные зоны. Это район Уральской улицы и зона, примыкающая к Балтийскому заводу: 26-я, 27-я и Косая линии ВО и окрестности. Первая имеет все шансы на развитие благодаря в связи с близостью к Финскому заливу и Неве, расположению между жилыми кварталами, а также благодаря частным инвесторам: уже сегодня территория начинает осваиваться предпринимателями, появляются пока отдельные офисные центры. Второй не помешает вмешательство административного ресурса.

По пути расселения

Есть еще один вариант появления элитных кварталов, который успешен во многих городах Европы (в Вене и т. д.), но в Петербурге не используется – это расселение жилых домов целиком для создания в них (на их месте) элитных жилых комплексов. В этом случае происходит расселение не отдельной квартиры, не единичной парадной, и даже не одного корпуса. Это расселение целиком жилого дома, причем не только парадных, выходящих на улицу, но и вторых, третьих и далее дворов. Также важен здесь комплексный подход к созданию в таком мини-квартале комфортной среды обитания людей, чтобы, помимо центрального местоположения, они имели комфорт и в квартире, и в доме, и во дворе. Это малые архитектурные формы в благоустроенных дворах, фонтаны, брусчатка, элементы ландшафтного дизайна…

Конечно, такие проекты будут испытывать ряд сложностей. Это и знакомые строителям проблемы с организацией строительных площадок в центре города, противостояние общественного мнения, сложности в подключении коммуникаций и т. д. Кроме того, расселение домов – процесс достаточно сложный. И в реализации подобных проектов важно, чтобы строители находились в единой связке с риэлторами. Поэтому в настоящий момент развития рынка создание таких кварталов проблематично.

Итак, мы определились с тем, что основной путь развития элитных проектов на территории Петербурга – комплексная застройка: При этом для создания комфортной жизни в столь масштабных территориях без грамотной концепции не обойтись. Концепция отталкивается прежде всего от того, чтобы создать для человека не только удобные квартиры в красивом доме, но целый комплекс – комфортную среду обитания. Концепция территории предполагает не только удобство жизни в квартире и в самом жилом комплексе (определенные требования к квартирам, к их планировкам, к расположению в них кухни, гостевой зоны и т. д.), но и особенную организацию пространства вне дома – на территории квартала. Комфортное пребывание здесь можно обеспечить с помощью организации скверов, водных пространств, создания детских площадок, особенной логистики – разграничения пешеходных и транспортных потоков внутри территории.