Современные тенденции развития торговых центров
С 2004 по 2007 год рынок торговой недвижимости Казани испытал колоссальный приток инвестиций, только крупных проектов в этой сфере порядка двух десятков. Естественно, приток денег изменил ситуацию на рынке. В настоящий момент, согласно данным компании Cuhman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, обеспеченность торговыми площадями в Казани в 2,1 раза больше, чем в Москве, – на одну тысячу жителей приходится 400 кв. м.
Большую роль в успехе того или иного магазина играет его удачное местоположение. В сегменте street-retail это магазины, выходящие витриной на главные торговые улицы или основные магистрали города.
В качестве примера можно привести магазины компании «Агава» (один из ведущих в Татарстане поставщиков в области сантехнического, строительного и отопительного оборудования). Начиная с 1992 года она развивает собственную сеть магазинов и великолепно оснащенные складские помещения: десять розничных магазинов, восемь из них – в Казани. Среди них – распахнувшие с 2005 года перед покупателями двери магазины принципиально нового перспективного масштаба и современного уровня – уже упоминавшиеся объекты сети гипермаркетов «Мегастрой».
Торговые центры выбиваются из общей тенденции на рынке недвижимости, не гонясь за повышением цен на аренду помещений. Что характерно – даже вопреки достаточно высокой себестоимости таких комплексов. При проектировании торгового центра необходимо привлечь минимум девять организаций со стороны: консультантов, проектировщиков, дизайнеров, девелоперов, юристов и т. д., которые снижают прибыльность и увеличивают срок окупаемости проекта. По мнению аналитиков Swiss Realty Group, еще нет достаточного количества компаний, которые смогли бы заполнять площади существующих торговых центров. Даже столь раскрученный комплекс, как «МЕГА», так и не смог справиться с этой проблемой. В результате под одной крышей появились магазины, предлагающие продукцию для людей разного уровня достатка. То есть единой концепции у центра не получилось. При дефиците арендаторов на рынке практически нет конкуренции, что затормозило рост арендных ставок и в некоторых случаях даже привело к их снижению. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за «якорных» арендаторов, то есть тех, кто своим именем привлечет других, даже если займет небольшую площадь.
Согласно проведенному анализу около 25% казанских нанимателей торговых площадей заинтересованы в непосредственной близости магистралей, 48% – беспокоятся о наличии хорошей транспортной доступности, а 27% – отдают предпочтение торговым площадям в жилых массивах.
В сегменте продажи торговых площадей складывается несколько иная ситуация: 50% потенциальных покупателей отдают предпочтение магистралям, 28% – хорошей транспортной развязке, 17% – жилым массивам, и только 5% готовы получить в вечное пользование помещение в самом центре столицы.
Между тем магазины и торговые центры в городе расположены весьма неоднородно. Наибольшая активность операций с торговой недвижимостью (открытие новых торговых центров, реконструкция, продажи, аренда) наблюдается в пределах Ново-Савиновского и Советского районов. Менее всего активность таких операций наблюдается в Московском, Приволжском и Вахитовском районах.
Пестрящие вывески «Торговый центр» не всегда соответствуют этому понятию. Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе), находящихся в профессиональном управлении и поддерживаемых в виде одной функциональной единицы. Соответствующих данному понятию торговых центров у нас в городе единицы.
Успешность предприятия можно определить по двум параметрам – это эффективность бизнеса собственника и востребованность объекта на рынке торговой недвижимости.
Самыми популярными объектами в Казани являются пять городских торговых центров: «МЕГА», «Тандем», «Парк Хаус», «ХL», «Кольцо», а также два специализированных гипермаркета – «Мегастрой» и «Бэхетле». Они наиболее близки к евростандарту и динамично развиваются.
Когда несколько лет назад в рамках подготовки к празднованию тысячелетия Казани развернулось строительство торговых площадей, многие наблюдатели считали, что новые площади вычерпают покупательский ресурс населения. Ничего подобного не произошло. В Казани реализуется все больше торговых проектов, причем среди участников рынка все заметнее крупные иностранные компании. Бум радует не только торговцев. Столкнувшись с особенностями казанских объектов торговли (большинство из которых построено еще в советские времена), крупные девелоперские компании пошли другим путем: они стали строить сами.
Казанский строительный комплекс отреагировал на бурное развитие ритейла со свойственным ему оптимизмом. Если ритейлеры – в особенности иностранные – сначала долго анализируют свои маркетинговые перспективы и лишь потом делают оргвыводы, то отечественные строители действуют иначе: раз есть подходящая площадка, а вокруг невооруженным глазом заметен поток пешеходов и автомобилей – значит, пора «ваять» крупное здание под магазин. А состав арендаторов и характер будущего ритейла порой уточняются уже на стадии строительных работ.
Но небывалое увеличение предложения привело пока только к переизбытку ТЦ в конкретных районах, хотя в целом по Казани все еще ощущается нехватка торговых площадок.
Сегодня в выборе проекта необходимо четко определиться с концепцией объекта. Для такого «территориально разбросанного» города, как Казань, в каждом районе можно построить по крупному торговому центру, и они будут достаточно успешны. Вместе с тем каждый из таких ТЦ должен обладать «изюминкой», будь то исключительно гипермаркет или торговый центр с уклоном в сторону брендовых компаний, строительной отрасли, спортивных развлечений (с аквапарком или ледовым катком). На сегодня есть масса проектов в этой области. Выбор конкретного варианта зависит от девелопера.
В Казани реализуется все больше торговых проектов, причем среди участников рынка все заметнее крупные иностранные компании.
Дефицит земельных участков в Казани вынуждает местных собственников искать все более экстравагантные места для возведения торговых объектов. И на фоне растущей конкуренции, увеличивающегося количества международных девелоперов, нехватки площадей владельцы казанских ТЦ и гипермаркетов продвигаются в регионы Татарстана.
Развитие рынка торговых площадей в республике находится на стадии активного роста и появления большого количества новых проектов. Прогнозируемые темпы прироста площадей в торговых центрах в 2008 году составят 116%. Бурные темпы развития связаны с малой насыщенностью крупного города современными торговыми площадями. Возникла парадоксальная ситуация, когда в полумиллионном, втором по величине в Татарстане, городе Набережные Челны есть всего четыре современных торговых центра: «Мегастрой», «Омега», «Торговый квартал», «Палитра». В Нижнекамске (140 тыс. жителей)и Альметьевске (более 225 тыс. жителей) вообще практически отсутствуют предложения по крупным ТЦ, что уж говорить о других городах республики…
Рынок торговых центров в Татарстане продолжает расти, и не в последнюю очередь этому способствуют «якоря». Благодаря появлению новых торговых операторов, а также расширению деятельности старых, уровень спроса в течение 2007 года оставался стабильно высоким. Первую скрипку традиционно играли бутики модной одежды, мебельные магазины, рестораны, лечебные учреждения и салоны красоты.
Арендаторов побуждает действовать активно не что иное, как повышение доходов населения. Наибольший интерес сегодня вызывают помещения площадью 100–250 кв. м, расположенные в качественных торговых центрах. При этом доля свободных площадей в статусных ТЦ составляет 1–2%. Арендная ставка практически не опускается ниже $315/кв. м в год.
Также следует ожидать прихода в республику действительно многофункциональных торговых центров, в которых есть все для активного и пассивного отдыха. Наконец, в ТЦ будет представлен гораздо более широкий спектр арендаторов. В целом никаких революционных изменений на рынке торговых площадей не ожидается. Перспективы у республиканского рынка торговой недвижимости достаточно большие, но они во многом будут зависеть от позиции местных администраций и грамотного построения политики правительства в отношении республиканских, российских и зарубежных инвесторов.
| 
недвижимость
07.02.2008