Начинка бизнес-недвижимости: рецепт приготовления
Сегодня при выборе того или иного объекта коммерческой недвижимости арендаторы и собственники значительное место уделяют системе телекоммуникаций. Несмотря на это девелоперы зачастую отказываются от создания собственных операторских центров, предпочитая создание и обслуживание телекоммуникационных сетей отдавать в ведение операторских компаний.
Совсем обойти стороной вопросы телеком-обслуживания девелоперам все же не удается, и многими проблемами они в любом случае вынуждены заниматься. Так, например, девелопер обязан уделить исключительное внимание таким вопросам, как проектирование системы телекоммуникаций в здании, выбрать операторов услуг, обеспечить условия для избрания арендатором способов обслуживания офисных помещений.
Возможны варианты
Как правило, качество телекоммуникационного обслуживания арендаторов офисных помещений напрямую зависит от того, насколько тесно и активно девелопер офисного центра взаимодействует с оператором связи, а также от характера отношений между ними.
Взаимоотношения операторских компаний с владельцами бизнес-недвижимости строятся по трем основным схемам, каждая из которых имеет свои достоинства и недостатки. Первая предполагает создание девелоперами локального оператора. Основное преимущество данного варианта взаимодействия состоит в возможности соб-ственника или управляющей компании полностью контролировать предоставление услуг связи на объекте. К числу недостатков участники рынка, как правило, относят необходимость капитальных вложений, высокий уровень операционных затрат, а также необходимость получения лицензий и регулярный контроль лицензионной деятельности. «Создание локального оператора,– говорит руководитель коммерческого отдела ЗАО «ВестКолл Лтд.» Андрей Симоненков, – подразумевает получение лицензий, формирование штата профессиональных сотрудников – управляющего, технических специалистов, абонентского отдела, бухгалтеров и т. д. То есть необходимо инвестировать в создание инфраструктуры, оборудование, организацию узла связи, присоединение к сетям внешних операторов и решать довольно много специализированных вопросов. Кроме того, как показывает практика, данный вариант оправдывает себя только при условии обслуживания нескольких объектов. Причем в обслуживании должна находиться значительная арендуемая площадь. В противном случае содержание штата сотрудников и поддержание функционирования сетей связи на объекте съедают большую часть прибыли, что сводит на нет весь смысл организации локального оператора связи. Могут возникнуть трудности с привлечением высококвалифицированного персонала, так как в его подборе должны участ-вовать прежде всего специалисты. Иначе сложно застраховаться от ошибок».
Существенным недостатком также является необходимость вынужденного повышения тарифов. «Собственнику приходится либо повышать тарифы на услуги связи, либо работать с минимальной прибылью, – считает Андрей Симоненков. – Для работы по такой схеме необходим точный расчет с пониманием всего объема инвестиций и сроков окупаемости. Требуется по-стоянный мониторинг рынка телекоммуникационных услуг, оперативное внедрение новых технологий и модернизация технической базы, что ведет к новым инвестициям».
Сторонники второй схемы привлекают существующего оператора местной зоновой связи, предоставляя ему эксклюзивные права. Многих подобный вариант привлекает отсутствием каких-либо затрат на телекоммуникационную инфраструктуру, а также возможностью получения прибыли от предоставления услуг связи с первого дня функционирования объекта. Существенным минусом является сложность осуществления реального контроля за предоставлением услуг связи на объекте. Да и для самого оператора отсутствие конкуренции нельзя рассматривать только как преимущество, связанное с получением максимального дохода. «Это также и недостаток, – считает заместитель коммерческого директора ЗАО «Метроком» Евгений Гуревич. Когда оператор не имеет конкурентов на объекте, через какое-то время он перестает замечать существующие проблемы. И часто это приводит к полному провалу, который заканчивается тем, что оператора просто вынуждают уйти с объекта. Когда же мы работаем в бизнес-центре, где у нас есть конкурентная среда, мы можем четко отследить, что, собственно, происходит, понять все тенденции. Поэтому из примерно восьмидесяти объектов, которые обслуживает наша компания, существует только один, где у нас есть эксклюзивное право».
Третий способ позволяет выбрать ведущего поставщика телекоммуникационных услуг с равными правами доступа для всех других операторов. По мнению Евгения Гуревича, эта схема является наиболее оптимальной, поскольку выгодна для всех: и для операторов, и для собственников, и для арендаторов. Он считает: «Собственник получает полный контроль за предоставлением услуг на объекте. Плюс – максимальная прибыль и отсутствие затрат на инфраструктуру. Арендатор, интересы которого понятны, имеет возможность пользования услугами любого оператора связи. Кроме того, за счет конкуренции между поставщиками услуг пользователи получают более высокое качество. Не менее выгодна эта схема и для операторов, поскольку дает возможность ведения бизнеса на любом объекте».
Того же мнения придерживается и начальник отдела коммуникаций управления эксплуатации ГлавУпДК при МИД России Ринат Аббясов: «Сегодня этот вариант превалирует на тех наших объектах, где размещаются несколько арендаторов. Достоинством такого подхода является наличие альтернативы, благодаря чему полное удовлетворение потребителей всеми услугами становится реальностью. Ведь если арендаторов обслуживают несколько компаний, наблюдаются более высокая надежность и уровень сервиса. Правда, при использовании этой схемы снижается объем не только наших доходов, но и доходов операторов. Как правило, начинаются тарифные войны, конкурирующие компании снижают цены».
Свобода выбора, которую предоставляет эта схема, по душе и самим арендаторам. Как показывает практика, смена оператора телекоммуникационных услуг является сложным и крайне нежелательным для арендаторов процессом. В частности, для компании очень важно сохранить при переезде в новый офис старые телефонные номера, которые закреплены за определенным оператором.
Запросы все выше и выше
С развитием рынка недвижимости, появлением новых услуг и дополнительных видов обслуживания стремительно растут и требования компаний. Рынок меняется, и на сегодняшний день техническое оснащение является одним из существенных факторов при выборе офиса арендатором. Еще десять лет назад основные заботы соб-ственника или управляющей компании сводились к поиску оператора связи и обеспечению арендаторов услугами телефонной связи за приемлемые деньги. Причем задача эта была действительно не из легких, поскольку в то время в Петербурге функционировали всего три-четыре оператора, способных предоставить подобный сервис. При таком положении дел о качестве услуг говорить не приходилось. Речь не могла идти и о том, чтобы выдвигать какие-либо требования к операторам связи.
Сегодня ситуация в корне изменилась. Количество операторов выросло в разы. Собственники всеми силами пытаются повысить привлекательность своего объекта для потенциальных арендаторов, стремясь обеспечить всевозможные необходимые услуги связи по разумным ценам. Причем пакет услуг давно уже не ограничивается телефонией и интернетом. Ориентированные на рынок игроки занимаются обслуживанием не только телекоммуникационной, но и IT-инфраструктуры арендатора, обеспечивают своим клиентам дополнительные сервисы, объединяя сеть бизнес-центров в единую корпоративную сеть, организовывая колл-центры, горячие линии, теле- и видеоконференции. По требованию клиентов в атриумах, лобби, конференц-залах и просто офисах устраиваются зоны доступа к сети интернет по технологии Wi-Fi. По звонку решаются проблемы клиентов, начиная от неработающей сети и заканчивая обеспечением их лицензионным софтом. «Задача оператора связи сегодня, – считает Андрей Симоненков, – предоставить услуги и сервис такого уровня, чтобы каждый клиент и партнер мог продуктивно заниматься своим бизнесом, не думая ни о чем другом».
Многие участники рынка убеждены, что девелоперским компаниям необходимо подключать операторов сети к выполнению работ по проектированию и монтажу сетей связи на объекте. И если раньше вопросы создания телеком-инфраструктуры можно было решать на этапе строительства, то теперь это следует делать в момент проектирования.
Чем раньше, тем лучше
По мнению операторов связи, наиболее распространенной и в то же время ошибочной является практика, при которой взаимодействие девелопера с оператором телефонной связи осуществляется следующим образом: после окончания строительства оператор начинает проектировать и прокладывать в здании сеть телекоммуникаций. В результате специалистам телекоммуникационных компаний приходится тратить значительные усилия и средства для адаптации здания к своим потребностям: в част-ности, искать место для установки оборудования и размещения телекоммуникационных узлов, делать проходы для прокладки кабелей и т. д. Это, в свою очередь, негативно сказывается как на качестве последующего телекоммуникационного обслуживания, так и на стоимости услуг связи.
Очевидно, что для современных зданий с достаточно сложной инфраструктурой телекоммуникаций такой подход неприемлем. Чтобы учесть все необходимые требования и возможные сложности при прокладке телекоммуникационной сети, девелопер должен привлекать оператора связи к работе над проектом строительства офисного центра на самой ранней стадии его разработки. Тогда появляется возможность учесть все нюансы и особенности проекта, рассмотреть возможные варианты и выбрать оптимальный, исходя из задач собственника. Кроме того, Андрей Симоненков совершенно уверен: «При построении и организации систем связи необходимо не только учитывать текущую ситуацию на рынке, но и смотреть немного вперед. То есть ни в коем случае нельзя допускать, чтобы после запуска объекта в эксплуатацию выяснилось, что система связи не соответствует уровню рынка на текущий момент и узлы нужно перестраивать».
Ситуации, когда при планировании объектов бизнес-недвижимости уделяют серьезное внимание вентиляции, кондиционированию, сантехнике, но не думают об инфраструктуре в целом, пока не единичны. А хотелось бы, чтобы при проектировании зданий как можно раньше привлекали экспертов – если не на сам проект, то хотя бы для объективной профессиональной оценки требований, чтобы в дальнейшем создать конкурентоспособную телекоммуникационную инфраструктуру.
Мнения экспертов:
Дмитрий Камушкин, коммерческий директор компании «ЛАНК Телеком»:
- Современный рынок коммерческой недвижимости предъявляет все более жесткие требования к комплексу и качеству сервисов связи, оказываемых арендаторам. Перспектива в том, чтобы строить объекты, которые позволят качественно решать вопросы инфраструктуры. Тогда отношения оператор – управляющая организация будут максимально комфортны, потому что с одной стороны, это позволит снизить расходы управляющих организаций, а с другой стороны, позволит оператору оказывать надлежащие услуги арендаторам.
Андрей Симоненков, руководитель коммерческого отдела ЗАО «ВестКолл Лтд.»: С точки зрения коммуникаций перспективы развития рынка довольно прозрачны. Рынок развивается по пути улучшения качества. Причем это касается и качества услуг, и качества обслуживания, и качества самой инфраструктуры. То есть можно говорить о том, что на данный момент на рынке недвижимости есть четкое понимание зависимости удовлетворенности арендаторов на объекте от качества работы всех обслуживающих организаций, в том числе – телекоммуникационных компаний, операторов связи.
|
недвижимость
06.12.2007