Квартиры «по цепочке»: как не стать слабым звеном
Продавцов и покупателей жилья «в чистом виде» на рынке немного. Большинство хочет, доплатив некую сумму, улучшить свои жилищные условия. Вариант с прямым обменом, распространенный в советские времена, осуществить сложно. Приходится искать другие пути.
Как говорят риэлторы, решить вопрос можно посредством схемы с встречной покупкой. То есть агенты по недвижимости, исходя из пожеланий своих клиентов, выстраивают цепочку. С одного ее конца обязательно должен быть прямой покупатель, с другого – «чистый» продавец. В середине - те, кто пытается переехать в квартиру побольше, внеся доплату (или поменьше, получив ее). Далее следует многоступенчатый «денежно-квартирный обмен». Число звеньев в цепи может колебаться от трех до десяти.
Встречка в лицах
Рассмотрим конкретный пример многоступенчатой сделки с встречной покупкой. Предположим, в Петербург приезжает студент, которому родители готовы купить комнату в коммуналке за 1 млн руб. В комнате живет молодая семья, которая мечтает переехать в собственную квартиру. Миллион молодожены собираются выручить от продажи комнаты и еще 1,5 млн думают взять в кредит. В подходящей им «однушке» проживает бизнесмен. Он хочет приобрести четырехкомнатную квартиру и готов из собственных сбережений доплатить 3,5 млн. В свою очередь, четырехкомнатными апартаментами владеет известный ученый, планирующий уехать на постоянное место жительство в США.
Итак, эти люди обращаются к профессионалам. При этом вероятность того, что все пришли в одно и тоже агентство недвижимости минимальна. В дело включаются агенты разных компаний. Не найдя в базах данных своих фирм подходящих вариантов, они обращаются к базам коллег по бизнесу. Таким образом и формируется цепочка.
Допустим, цены, и площади квартир устраивают все заинтересованные стороны. Но неожиданно возникает заминка с кредитом. Первоочередная задача агентов: не допустить развала цепочки и уговорить всех немного подождать. Когда кредит получен, наступает самый важный этап: студент платит молодой семье и въезжает в комнату, те передают деньги (вырученные от реализации комнаты и полученные в банке) бизнесмену и оказываются собственниками отдельного жилья. Коммерсант добавляет к полученной от молодоженов сумме свои сбережения и расширяет пространство, а ученый переводит полученные средства в американский банк и уезжает в США. Отметим, что подписание договоров и их заверение у нотариуса происходит, как правило, в один день и лучше на него других дел не планировать. Задача риэлтора заключается в том, чтобы собрать всех участников цепочки со всеми документами на руках в одно время и в одном месте.
Риэлтор придет на помощь
Описанная выше ситуация – практически идеальный пример. В жизни молодая семья могла вообще не получить кредит, а бизнесмен - передумать тратить деньги на жилье и цепочка бы распалась.
Выходит, схема со встречной покупкой очень сложный и затянутый во времени процесс. И осуществить все операции без помощи опытного риэлтора практически невозможно.
К тому же, как отмечают эксперты, сейчас на рынке встречаются квартиры с поддельными правоустанавливающими документами (от личных паспортов их якобы владельцев до фальшивых документов о приватизации, купли-продажи, обмена, дарения и так далее). Примером варианта откровенного мошенничества является совершение сделки без согласия одного из супругов (по поддельной доверенности).
Объективной сложностью можно считать и наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети, осуществить операцию по купле-продаже квартиры можно только с разрешения муниципальной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав.
Определенных проблем можно избежать, если сначала проконсультироваться с независимым юристом. После этого последует поход в агентство недвижимости. Тут есть один нюанс: человек либо выбирает определенную квартиру (которой уже занимается определенное агентство), либо изначально определяется с риэлтором, который впоследствии подыскивает ему подходящее жилье.
Если вы решили пойти вторым путем, то критериев выбора риэлтора несколько. Самый простой - рекомендации друзей и родственников. Кроме того, необходимо собрать сведения об агентстве в СМИ. Первичную информацию можно получить через интернет. Там можно узнать, как долго компания работает на рынке и состоит ли в профессиональных ассоциациях, почитать отзывы благодарных (или не очень) клиентов.
За документы – в ответе
Итак, предположим, выбор сделан в пользу того или иного агентства. Вы направляетесь туда и просите проекты договоров, которые вскоре вам предложат заключить.
«Каждая сделка уникальна, - говорит нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова. - Поэтому прежде чем подписывать договор, лучше проконсультироваться у независимого эксперта. Он подскажет: какие пункты надо изменить, дабы ваши интересы были максимально соблюдены». Кстати, то, как отреагируют сотрудники агентства недвижимости на вашу просьбу дать типовые договоры на ознакомление с юристом (нотариусом или адвокатом) – тоже своего рода лакмусовая бумажка. Если вам в этом отказывают, стоит задуматься: а надо ли иметь дело с подобной организацией.
Вторым показателем профессионализма агентства является готовность компании вносить по желанию клиентов изменения в свой «шаблонный» вариант.
Если предлагаемый договор устраивает клиента риэлторской компании, он может переходить к следующему этапу – подписанию бумаг. Поскольку, как прямые покупки, так и продажи крайне редки, то, как правило, заключается договор на предоставление услуг по продаже объекта и дополнительное соглашение об оказании услуг о покупке жилья.
Размер вознаграждения агентства составляет 6–8% от суммы сделки и зависит от сложности ее проведения. «Некоторые агентства предлагают заниженные проценты, - рассказывает ведущий специалист по недвижимости АН «Авентин» Виктор Левин. - Но это может свидетельствовать о том, что и качество услуг будет невысоким». Поэтому предложение организовать сделку за 1–2% должно насторожить.
Если вы хотите принимать участие в сборе необходимых для осуществления сделки документов, агентство препятствовать не будет. Но, как правило, люди дорожат своим временем и перепоручают это агенту (выписывая через нотариуса соответствующую доверенность). Если квартира находится в муниципальной собственности, ее приватизируют и регистрируют сделку в УФРС по Петербургу и Ленинградской области (бывшем ГБР). Далее, агент начинает собирать справки (из паспортного стола, ПИБа и т. д.). Параллельно с этим ведется поиск альтернативного жилья. Сначала составляется цепочка.
После того, как все ее участники посмотрели предназначающееся им жилье и остались им довольны, агенты (а их может быть столько же, сколько звеньев в цепи) начинают проверку правоустанавливающих документов.
«Подготовкой договора купли-продажи объекта недвижимости должен заниматься юрист», - говорит председатель специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. Риэлтор, по его словам, может проверить «чистоту» объекта, но на следующем этапе в работу должен включиться эксперт в области юриспруденции.
Встреча у ячейки
В случае прямой продажи схема передвижения денег следующая. «При заключении сделки оговоренная сумма проверяется в банке, предложенном продавцом (так как именно он должен получить деньги), и пересчитывается вручную, - рассказывает Алексей Пономарев. - Затем деньги закладываются в ячейку, при этом составляется договор пользование ячейкой, где указываются условия допуска сторон».
На практике, продавец получает деньги за свою квартиру в три этапа. Первую часть суммы – после регистрации сделки в УФРС, вторую - после снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц. К третьей части денег он получает доступ после подписания акта освобождения квартиры.
Если же речь идет о цепочке, грамотный риэлтор прописывает до мелочей все правила, устанавливающие допуск тех или иных участников сделки к ячейке. Кстати, перед тем как подписывать этот договор нелишним будет показать его проект независимому юристу.
Отметим, что любая передача денег возможна только в том случае, когда все квартиры зарегистрированы в УФРС на новых владельцев. Передача эта происходит в соответствии с условиями, которые прописаны в составленном банковском договоре.
Смотрим и подписываем
Когда человек впервые приходит в свою будущую квартиру, составляется акт осмотра, в котором указывается ее состояние, вплоть до мелочей.
Итак, предположим, все стороны пришли к соглашению. Подписали договор купли-продажи, отдали документы в нотариат. По словам юристов, нотариус нужен для того, чтобы заверить подписи лиц, проверить их дееспособность, а также убедиться в полноте комплекта необходимых документов.
Следующий этап - регистрация в УФРС, после которого следует второй визит в квартиру. В ходе него сверяется состояние квартиры (до и после), проверяются оплаченные счета за коммунальные платежи, а также то, что все собственники и третьи лица сняты с регистрационного учета.
«Без подписанного акта сдачи-приемки, - комментирует ситуацию Виктор Левин, - продавец денег в банке не получит. Как вариант ему будет предложено оплатить недостающее в квартире из полагающейся за жилье суммы». Но на практике, такие случаи очень редки. Если человек решил продать квартиру, он заинтересован в том, чтобы она находилась в приглядном состоянии.
И вот сделка совершена, государственная регистрация пройдена, продавец получает часть причитающейся ему суммы и сторонам предстоит перерегистрация. Далее – паспортный стол, где вы должны сняться с регистрации по старому адресу и прописаться в приобретенной квартире.
Потом остается лишь подождать немного разрешения бюрократического вопроса и все деньги у вас в кармане.
Как видите, процесс улучшения жилищных условий посредством схемы со встречной покупкой чрезвычайно сложный и кропотливый. И ключевые роли для в них играют риэлтор и независимый юрист. Агент обеспечивает прохождение всего процесса, проверяет «чистоту» всех квартир, второй - консультирует клиента по ключевым и спорным вопросам.
| 
недвижимость
29.10.2007