Дефицит жилья сегодня вызван не только тем, что его мало строят. Трудно найти землю под строительство. При огромных земельных ресурсах страны готовых участков под застройку не хватает. Не буквально, конечно, а с точки зрения закона и практики.Чтобы предоставить участок, его нужно выставить на аукцион, а для этого сопроводить надлежащей документацией. Но во многих регионах не проведено градостроительное планирование, не выполнено межевание, не решены вопросы с оснащением площадок необходимой инженерной инфраструктурой.
Законодательные и другие аспекты развития земельного рынка стали темой прошедшей в конце 2006 года конференции «Земля и недвижимость — финансирование и инвестиции», организованной компанией «Финансовый Мир» при поддержке Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования.Земли много, а строить негде Недоступность земельных участков, их плохая оснащенность инженерной инфраструктурой остается главной проблемой для застройщиков. С 1 октября 2005 года землю для жилищного строительства по закону можно получить только через аукционы, проведение которых для многих субъектов остается еще достаточно сложным. Оно требует серьезных организационных усилий и финансовых затрат. Даже в таком развитом регионе как Московская область, занявшем по итогам 2005 года первое место в стране по объемам возведенного жилья, большинство земельных участков не имеет надлежащей документации, позволяющей активнее включать их в оборот, а оформление участков — процедура длительная и трудоемкая. В. Ионов, председатель Фонда имущества Московской области, сообщил, что на подготовку землеустроительных дел по 11 участкам в Солнечногорском районе Фонд затратил полгода. Зато потом эти площадки были успешно реализованы на аукционах.
По данным комплексной проверки, проведенной Федеральной антимонопольной службой (ФАС) РФ на всей территории страны, с октября 2005 по октябрь 2006 года было предоставлено около 3,5 тыс. земельных участков, из них на аукционах — только 845. По словам начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС РФ М. Евраева, наибольшее количество аукционов зафиксировано в Хабаровском крае, Тюменской и Тверской областях. С другой стороны, в Курской, Псковской, Астраханской областях земли под строительство практически не предоставлялись.Нарушений распределения земли оказалось не так много, как о том говорилось. ФАС выявила всего 460 подобных случаев. Причем, зачастую местные органы власти сами отменяли незаконные акты, не дожидаясь вмешательства антимонопольной службы.В целом М. Евраев отметил, что постепенно число земельных аукционов растет. Если в I квартале 2006 года через аукцион прошло около 70 участков, то в третьем — уже 455. Эта динамика, по его мнению, свидетельствует о большей прозрачности и открытости земельного рынка. «Сейчас происходит переход рынка от целевого закрытого распределения земельных участков, которое было раньше, когда земля доставалась ограниченному кругу компаний, к открытому, аукционному распределению», — сказал М. Евраев.Недостаток строительных площадок испытывают и крупные города, исчерпавшие возможности точечной застройки. По словам А. Ковалева, председателя комиссии по экономической политике и предпринимательству Мосгордумы, столица через два–три года завершит снос пятиэтажек и реконструкцию этих территорий. Остается еще резерв площадей под промышленными предприятиями города. Но, к сожалению, программа их освобождения идет крайне медленно. Вместе с тем, старая инфраструктура большинства городов не рассчитана на возводимые сегодня энергоемкие объекты. Нужно ориентироваться на развитие новых территорий.Надо действоватьПринятые в конце декабря изменения в Градостроительный кодекс РФ направлены на устранение административных барьеров получения земельных участков застройщиками. Законодательно вводится процедура выделения земель под комплексное освоение новых территорий и механизм развития застроенных. М. Евраев подчеркнул, что в основе остаются все те же аукционы, но возможны и безаукционные формы. Если компанию привлекают для строительства социального жилья на бюджетные средства, то аукцион не нужен.
Вместе с тем, создавая застройщикам льготные условия, государство намерено строго следить за ходом освоения земли.
Договор аренды участка может быть заключен не более чем на 5 лет, причем, если в течение трех из них объекты капитального строительства не построены, арендная плата за землю повышается. А если инвестор через 6 месяцев после заключения договора даже не получил разрешение на строительство, прекращается сам договор.Закон определяет также порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов. Это, по мнению законодателей, позволит активнее вести малоэтажное строительство, на него сегодня делается высокая ставка в рамках проекта по доступному жилью.Правительство Московской области намерено наращивать объемы не только жилищного, но и промышленного строительства. Большие надежды здесь возлагают на реализацию закона об обороте земель сельхозназначения, составляющих 38,7 % всей территории области. Их будут переводить в земли более востребованных категорий, под жилищное строительство и промышленное производство. В частности, до 2010 года рассчитана программа создания промышленных округов. С этим предложением выступил губернатор Московской области Б. Громов. Озвучивая детали программы, В. Ионов сообщил, что выделенные территории будут полностью обеспечены инфраструктурой. Площадь каждого округа составит примерно 200–300 га, а самих промышленных парков намечено построить более 40.Еще одним масштабным проектом Подмосковья обещает стать строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) протяженностью 520 км.
Безусловно, новая транспортная артерия окажется мощным стимулом развития экономики региона. Общая площадь зарезервированных территорий составит 22 тыс. га. Проект предусматривает строительство пяти крупнейших логистических центров на основных автомобильных направлениях, технопарков, 2,3 млн кв. м офисных и 3 млн кв. м производственных площадей, объектов жилья. В финансировании проекта примут участие федеральные, региональные и муниципальные уровни, а также частные инвесторы.Для привлечения средств под освоение территории под застройку в скором времени можно будет воспользоваться земельной ипотекой. О механизме нового предложения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на конференции рассказал В. Петренко, директор департамента жилищного финансирования АИЖК.Чтобы подготовить площадку для строительства многоэтажного дома, по словам В. Петренко, нужно как минимум 1 трлн. руб. Таких денег у застройщика, как правило, нет. Их можно будет получить под залог земельного участка. Разработанная схема рассчитана на кредитование муниципалитетов, физических и юридических лиц.В задачу муниципалитетов входит обеспечение застраиваемого участка инженерными коммуникациями. «Заложив участок в банке, муниципалитет привлекает длительный заем, нанимает подрядчика и обустраивает площадку. Затем продает ее на аукционе, возвращает кредит, получая свою маржу, поскольку подготовленный участок стоит дороже», — пояснил В. Петренко. Эта схема широко применяется за рубежом, причем банки с большим интересом относятся к подобным краткосрочным кредитам под залог земли. Но у нас пока муниципалитетам запрещено закладывать землю, а под право застройки участка ни один банк кредит не даст. Чтобы земельная ипотека начала работать, необходимо внести несколько поправок в Закон об ипотеке и Бюджетный кодекс.Земельная ипотека может оказать существенную пользу и застройщику. Заложив земельный участок, он получает кредит на его освоение. Подготовленная площадка переоценивается, и банк выдает кредит на новый этап работы — заливку фундамента и возведение стен. С каждым этапом предмет залога становится все весомее, поскольку ипотека автоматически распространяется на все, что построено на участке. По окончании строительства оформляется классическая ипотека. Кредитование физического лица осуществляется по той же схеме. «Рядовые граждане, имея участок земли, могут оценить его и начинать строить дом под залог этой земли», — сказал В. Петренко.
Особенно перспективным он назвал кредитование малоэтажного строительства, потому что при использовании современных технологий на возведение двух-трех этажного дома уходит порядка трех месяцев, а городской многоэтажки — около двух лет.Поэтапное финансирование позволит обеспечить прозрачность ценообразования в строительстве, подчеркнул В. Петренко. Пилотные проекты использования земельной ипотеки должны стартовать в Костромской, Ростовской и Калужской областях.
|
недвижимость
14.02.2007