______ Получи услугу:
Помощь в приватизации
Узаконить перепланировки
Вход  Подбор    Добавить    Сервис  Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  статьи
   бизнес
   земля
   инвестиции
   инновации
   ипотека
   лизинг
   политика
   рынок
   финансы
   экология
   экономика
   прочее
  
 Закажите подбор недвижимости
статьи  >  земля
Зарубежный опыт функционирования земельного рынка
================================================================

Академик РАСХН В.И.Назаренко

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ НАУК

Всероссийский научно-исследовательский институт информации и технико-экономических исследований агропромышленного комплекса

   

Весь опыт земельного рынка за рубежом, имеющего многовековую историю, конечно, требует особого исследования. Здесь же предлагается лишь общая современная картина его функционирования в развитых странах и некоторые основополагающие положения законодательства соответствующих государств.

Рынок земли, включая сюда и аренду, наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, а также и политики в целом по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики.

В качестве, пожалуй, наиболее общей тенденции можно указать на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства.

Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах - это совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет по всему миру развитых государств, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии, где просматривается процесс раздела ряда крупных поместий. Но, повторяем, рост средних размеров хозяйств - это всеобщее явление.

Средние размеры ферм

Страна

Первон а - чальный год учета

Средний размер, га

После д- ний год учета

Средний размер фермы, га

Средн е- годовой темп прироста, %

Австралия

1986

2718

1993

3813

5,0

Австрия

1980

12

1990

12

-

Бельгия

1979

12

1997

18

2,8

Канада

1981

207

1991

242

1,6

Дания

1979

24

1993

37

3,2

Франция

1979

23

1993

35

3,1

Финляндия

1970

7

1994

10

0,5

Германия

1979

14

1993

20

2,6

Греция

1979

4

1993

4

-

Ирландия

1975

22

1993

27

1,1

Италия

1979

6

1993

6

-

Япония

1975

0,8

1993

1,2

2,6

Нидерланды

1979

14

1993

17

1,3

Новая Зеландия

1977

310

1990

224

-2,7

Норвегия

1975

8

1993

11

2,4

Португалия

1987

5

1993

8

8,4

Испания

1987

14

1993

18

4,1

Швеция

1975

23

1990

29

1,8

Швейцария

1975

9

1990

10

0,8

Великобритания

1979

64

1993

67

0,3

США

1970

368

1993

473

1,2

Европейский Союз (12 стран)

1980

12

1997

16

2,4

Такое увеличение средних размеров хозяйств и консолидация земельных владений идет как за счет действия рыночных сил, так и за счет государственной политики, прежде всего в Европейском Союзе, где в течение длительного периода времени (причем за счет огромных затрат) идет выкуп мелких хозяйств, продажа их более крупным, ускоренный выход фермеров на пенсию, чтобы они освободили бы землю, которая пошла бы на укрупнение других ферм, ликвидация чересполосицы, проведение землеустроительных работ. Этому служат и законодательство, которое способствует укрупнению хозяйств. Однако цель такого укрупнения хозяйств - способствование развитию коммерческих фермерских предприятий, а не латифундий. Проведение аграрных реформ в Испании, на юге Италии, до какой-то степени в Японии и было направлено на ликвидацию помещичьего землевладения, которое обычно рассматривается как пережиток феодального строя в сельском хозяйстве. Отсюда и существование в ряде государств законов о максимальных размерах земельных владений. Правда, такого закона нет в заокеанских странах, где, собственно, и не было латифундий феодального типа, да и гораздо выше землеобеспеченность , но и здесь местное земельное законодательство, которое обычно определяет условия функционирования рынка, запрещает скупку фермерской собственности корпорациями. Вообще, западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Их могут приобретать лишь физические лица, причем подпадающие под определенные, довольно жесткие ограничения. В особенности это касается Европы. Это требования по специальному сельскохозяйственному образованию, опыту работы, проживанию в сельской местности, обладанию соответствующим капиталом для ведения сельского хозяйства. Весь смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективного земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.

Вопрос же о самом характере землевладения и землепользования, в особенности путей концентрации землепользования, целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. При том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства и нет никаких идеологических, юридических или экономических ограничений или предпочтений в виде землепользования. В каждой стране, повторяем, этот вопрос национальных условий и хозяйственной целесообразности. Тенденции в этой области можно проследить по отдельным странам на приводимой ниже таблице.

Структура хозяйств Европейского Союза по типу землевладения и землепользования, %

Страна

1975

1987

фермер- владелец

фермер- арендатор

фермер- издольщик

фермер-владелец

фермер- арендатор

фермер- издольщик

Бельгия

27

73

0

32

68

0

Дания

86

44

0

82

18

0

Германия

71

29

0

66

36

0

Франция

52

47

1

47

53

0

Греция

.

.

.

77

22

1

Ирландия

96

4

0

96

4

0

Италия

78

17

3

80

19

1

Люксембург

59

41

0

52

48

1

Нидерланды

56

44

0

64

33

1

Португалия

.

.

.

66

22

12

Испания

.

.

.

70

22

8

Великобр и - тания

56

44

0

63

37

0

Всего 12 стран Европейского Союза

.

.

.

65

33

2

Продолжение таблицы

Страна

1990

1993

фермер- владелец

фермер- арендатор

фермер- издольщик

фермер- владелец

фермер- арендатор

фермер- издольщик

Бельгия

33

66

1

33

66

1

Дания

81

19

0

 

21

0

Германия

57

42

1

54

45

1

Франция

43

56

1

39

60

1

Греция

76

22

2

75

24

1

Ирландия

88

12

0

 

12

0

Италия

81

18

1

78

22

0

Люксембург

50

49

1

48

52

0

Нидерланды

67

31

2

65

 

1

Португалия

69

25

6

70

24

6

Испания

72

20

8

73

21

6

Великобр и - тания

62

38

0

62

37

1

Всего 12 стран Европейского Союза

61

36

3

62

36

2

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, все это привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупке и продаже, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важной сферой государственного регулирования является и сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут на жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Кроме чисто административных мер здесь существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли. В целом это создает весьма сложный конгломерат современного земельного рынка с сочетанием действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования.

Покупка и аренда земли

Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, часто в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, таким как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция в борьбе с созданием латифундий, препятствованием по сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли. С учетом межстрановых различий законодательства и законоприменительную практику можно рассмотреть по отдельным странам. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания.

Дания. Так же как при покупке земли от арендатора требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, сохранение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера "хорошего ведения сельского хозяйства". Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях , обязаны проживать постоянно на данной ферме.

В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной - в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствии специфики его производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого.

Закон также предусматривает и расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.

Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю ). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства. На примере Дании можно продемонстрировать, что земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.

Основные виды политики по государственному влиянию на земельный рынок

Тип контроля

Основные цели определения земельного рынка

Страны

Регулирование покупки и аренды земли

Для обеспечения приобретения земли только квалифицированными фермерами (уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д.)

Дания, Германия, Япония

Не допущение чрезмерной концентрации земли

Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция

Не допущение чрезмерного дробления участков земли

Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия

В целях удержания на местах проживания квалифицированных фермеров

Норвегия

Эти общие положения можно продемонстрировать и на примере и ряда других стран.

Так, развитое земельное законодательство существует в Германии .

В этой стране поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. Переход прав на любые сельскохозяйственные угодья требует специального разрешения, которое необходимо в трех случаях: когда этот переход прав приводит к нежелательному распределению земель, например, перевод сельхозугодий на несельскохозяйственные виды пользования, что, как правило, считается нежелательным. При наличии нескольких лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому из них, который уже ведет сельскохозяйственное производство. Остальные две причины по ограничению распоряжением землей заключаются в том, чтобы избежать нежелательной фрагментации участков (ни один участок не должен быть меньше 1 га) или излишней концентрации земли (максимально от 400 до 500 га). Однако это не касается Восточных земель (бывшей ГДР). Что касается аренды земли, то на нее распространяются те же ограничения, что и на покупку.

В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает властям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д.

В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное "Законом о собственности на землю", которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Из этого следует и структурная политика в землевладении в поддержании минимума и максимума в размере одного хозяйства. При определении рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, что такой минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75%, или на 2100 часов в году. А максимальным считается участок, которые обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинных местах минимальный размер участка определен в 5-7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника.

В Италии, Португалии и Испании , имеющих до какой-то степени в земельном законодательстве общие корни, основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации, с учетом аграрного перенаселения. Законом определяется такое понятие, как " минимальное жизнеспособное хозяйство", и законодательство запрещает какие-либо сделки по продаже или аренды земли, которые бы нарушили этот минимальный размер. Вследствие различий природных и экономических условий такой минимальный размер устанавливается на региональном уровне .

В Японии земельное законодательство основано на послевоенной аграрной реформе. Учитывая же крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Все изменения собственности на землю и аренду требуют разрешения властей и даются лишь при условии:

а) собственник земли будет сам обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует;

б) крестьянин или один из членов его семьи должен быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме;

в) общая площадь сельхозугодий после приобретения или аренды должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства;

г) крестьянин должен иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы и он постоянно должен проживать в этом хозяйстве.

В общем, закон не разрешает приобретать или арендовать какую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как "физическое сельскохозяйственное лицо". Эта формулировка и внесена в закон. В качестве важных составляющих этого понятия включено также постоянно трудовое участие и способность проводить необходимые капиталовложения.

В Новой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. Но в общем, земельные площади уже все заняты. С ростом населения идет напор на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается. Государственная политика направлена на поддержку такого типа развития и препятствует всякому увеличению крупных поместий. Требуется специальное разрешение на покупку земли свыше 2 га. Это же касается и аренды. Но, тем не менее, земельное законодательство в Новой Зеландии все же значительно более либерально, чем в Европе.

В Норвегии . о дна из основных целей аграрной политики - это сохранение крестьянского хозяйства и препятствование обезлюдиванию не очень-то благоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. В общем, политика скорее ориентирована на социальные и экологические цели, чтобы не дичали обезлюдившие районы.

Основные цели аграрной политики - это сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность раздробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями.

Нидерланды . Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены.

По земельному закону Испании аренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель - не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.

В Ирландии , в которой несколько веков господствовала система английских лендлордов - владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли. На получение прав на аренду требуется специальное разрешение властей. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе - всего 12%.

Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Закон требует разрешения властей при всяком акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду, т.е. в случае изменения землепользователя. Акцент делается именно на фактическом землепользовании . Если же, например, собственник земли меняется, а арендатор остается тем же самым, то тогда разрешение не требуется. Если же меняется арендатор, а собственник остается прежним, то в этом случае наоборот, нужно разрешение.

При выдаче разрешения исходят из принципа - соответствует ли данная сделка принципу сохранения или создания, как сказано в законе "семейной ферме с личной ответственностью". В качестве требования для таких разрешений требуется минимальная площадь земли. Этот минимум устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Это средняя цифра по всей стране, но по разрешению Минсельхоза установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается. Однако при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли или ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в 2 минимальных будет сокращаться.

При организации нового хозяйства от фермера требуется опыт работы и соответствующая квалификация, и при наличии нескольких кандидатов на один и тот же участок земли предпочтение отдается наиболее квалифицированному .

Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли - имеется ввиду торговля и аренда земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Но рынок, повторяем, там более либерализован . Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всего относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль также в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако и здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания.

Даже в США, с их либеральным режимом, в наиболее развитых сельскохозяйственных районах государство осуществляет законодательство, которое запрещает не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья. Так, в 13 наиболее важных в сельскохозяйственном отношении штатах Среднего Запада юридическим лицам запрещено покупать сельскохозяйственные угодья. Однако , если фермеры сами создают какие-либо объединения, имеющие по американскому закону статус корпорации - например, семейные корпорации, где собственниками фермы являются члены семьи, то на них такое ограничение не распространяется. Смысл закона - в запрете на скупку земли не фермерам или потенциального вывода этой земли из сельскохозяйственного оборота.

Особое значение имеет законодательство по аренде. В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки. В общем суммарно эти положения можно представить на приводимой ниже таблице.

Законы, регулирующие аренду сельхозугодий

Страна

Длительность и регулирование контрактов по аренде

США (42,8% земли арендовано)

Срок зависит от контракта; как правило преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.

Великобритания (38,4% земли арендуется)

Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.

Исландия

Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом.

Ирландия (12,4% земли арендуется)

Срок аренды - минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком.

Греция (22,2% арендованной земли)

Срок аренды - минимум 4 года. Размер арендной платы определяется рынком.

Люксембург

Срок арендной платы минимум 6 лет для участка и 8 лет для всего хозяйства. Размер арендной платы определяется рынком.

Швейцария

Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе.

Нидерланды (31,5% земли в аренде)

Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фермы. Максимальный уровень арендуемой платы устанавливается законодательством.

Испания (19,9% земли в аренде)

Минимальный срок аренды - 6 лет, максимальный - 15 лет. Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями.

Бельгия (66,2% земли в аренде)

Срок аренды - минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.

Франция (56,2% земли находится в аренде)

Срок аренды - минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов.

Португалия (24,6% земли в аренде)

Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда - 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.

Норвегия (21% земли арендуется)

При заключении арендных договоров сроком более , чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.

Германия (42% земли в аренде)

Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, далее это касается отдельных участков земли и 18 лет, если это хозяйство в целом.

Италия (18,4% арендованной земли)

Минимальный срок аренды в 15 лет является правилом для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается, исходя из стандартов, установленных властями.

Япония (13,1% арендованной земли)

Максимальный срок аренды - 20 лет. Арендная плата устанавливается, исходя из стандартов, установленных властями.

Дания (13,1% арендованной земли)

Максимум срок аренды - 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.

Эта таблица дает общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской. Здесь опять-таки важны и национальные традиции и землеобеспеченность .

Передача земли по наследству

Наследование - одна из форм смены владельцев земли, и как таковая является одним из элементов земельного рынка.

Сама по себе юридическая процедура наследования насчитывает несколько тысячелетий, а в европейской культуре - много столетий. Наследование - один из наиболее распространенных правовых и хозяйственных актов и поэтому на принципы наследования наложили свой отпечаток и традиции отдельных стран, правовые школы, хозяйственная целесообразность, обычаи и, в значительной мере, государственная политика. При этом сами по себе эти принципы претерпевают изменения в соответствии с реалиями сегодняшнего дня. В общем, нужно сказать, что не существует единой теоретической правовой базы для института наследования, единой юридической, экономической и административной практики, и саму систему наследования можно подразделять на несколько групп, в зависимости от происхождения той или иной юридической системы. Они имеют разное теоретическое и историческое обоснование, разное практическое применение, и в то же время испытывают на себе воздействие государственной политики, в основном ориентированной на борьбу с фрагментацией земельных владений, способствование концентрации сельскохозяйственного производства и поддержания жизнеспособных хозяйств. Можно сделать вполне определенный вывод о том, что и юридические теории, и правовая практика испытывают серьезное воздействие со стороны государства, ориентированное прежде всего на конкретные экономические цели. В общем, юридические принципы и системы наследственного права, в рамках общего гражданского права, можно разделить на три основные группы:

1. Группа стран с германским гражданским правом, ориентированных на германский гражданский кодекс и на немецкую юридическую практику.

К числу этих стран можно отнести саму Германию, Австрию, Швейцарию и Грецию. Близки к ним как теоретически, так и практически правовые системы скандинавских стран (Швеции, Норвегии, Дании и Финляндии).

2. Ко второй группе стран можно отнести те государства, где на основе римского права было сформировано гражданское право, которое нашло свое выражение в Гражданском кодексе Наполеона. Несомненно, принятие в 1804 г. этого кодекса оказало большое влияние как на юридическую теорию, так и на практику, в первую очередь в странах романской культуры, которые исторически всегда отождествляли себя с римской культурой, в том числе и с римским правом. В эту группу стран входит прежде всего сама Франция, а также Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания и Португалия. Еще раз хочется подчеркнуть, что основой их правовой системы в области гражданского права, в том числе и права наследования является Гражданский кодекс Наполеона, но, как будет показано ниже, в эти правовые принципы, и в особенности в их правоприменение , пришлось внести существенные коррективы, чтобы они отвечали и духу, и потребностям времени.

3. В третью группу стран входят прежде всего государства англосаксонской юридической культуры, во многом отличной от континентальной Европы. Англосаксонская правовая теория и практика прежде всего базируется на обычном праве, отдельных законах, на праве прецедента, она исходит из конкретных фактов, не стараясь облечь их в законченную форму кодексов. В то же время эта юридическая система ориентирована в большей мере на свободу отдельного индивидуума, его неотъемлемого права и значительно меньшим вмешательством государства в область гражданско-правовых, в частности семейно-правовых, отношений, в том числе и в сфере наследования. К этой группе стран можно отнести прежде всего саму Великобританию, США, Ирландию, Канаду, Австралию, Новую Зеландию.

Нужно сказать . ч то несколько особняком стоит Япония, которая, с одной стороны, скопировала в своем Гражданском кодексе многие положения стран Континентальной Европы, но в то же время в гражданском праве и в юридической практике сказался и японский национальный характер - стремиться все делать путем нахождения единомыслия, или как у нас за последние десятилетия стали говорить "консенсуса", решение дела о наследстве на семейном совете без обращения к властям. В этом сказалось все различие японского подхода к юридическим вопросам по сравнению с американским, где все стремятся решить в судебном порядке. Поэтому сейчас более половины всех юристов в мире живет в США, а в Японии, в расчете на соответствующие группы населения, наименьшее количество адвокатов среди остальных развитых стран.

Анализируя современные теоретические установки и реальную правовую практику этих трех основных юридических систем, можно указать на их основные принципы и различия.

В первой группе стран (германского права) в наследственном земельном праве широко распространен принцип, что завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные должны получать соответствующие денежные или имущественные компенсации.

В особенности четко этот принцип прослеживается в законодательстве северных, протестантских землях ФРГ. Здесь после установленного факта смерти завещателя земля, а также и вся недвижимость и сельскохозяйственный инвентарь, поступает лишь к одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом. По закону требуется, чтобы этот человек имел бы соответствующую квалификацию, опыт работы и возможность эффективно вести хозяйство.

В других же землях Германии, на католическом юге, где господствуют иные традиции, Гражданский кодекс разрешает проводить раздел земли между всеми наследниками. Однако этот же кодекс разрешает оставлять землю только одному наследнику, с условием выплаты компенсации остальным со-наследникам . Вследствие такого различного подхода к принципу наследования, это сказывается и на аграрных структурах в ФРГ, между севером и югом - более крупными хозяйствами на севере и более мелкими на юге. Таким образом, в рамках одного кодекса существуют два подхода, которые регулируются законами земель. Вообще, даже исходя из общих принципов германского права, в каждой из стран этой группы осуществляется специфическая политика и применяются особые правовые нормы, чтобы отразить как местные реалии, так и аграрную, да и в целом экономическую политику.

Примером может быть Норвегия. В этой стране Акт о наследовании преследует две цели структурной политики - закрепление сельского населения во всех районах страны, в том числе и менее благоприятных, путем поддержки местных фермеров, причем осуществляется политика с ориентацией на фермера-собственника земли, препятствуя при этом дроблению хозяйства.

В этих целях по закону хозяйства переходят к старшему из детей - сыну или дочери. Этот закон является обязательным и он не позволяет завещателю поступать иным образом. По этому же закону другие члены семьи могут выкупить у наследника ферму, если он на это согласен. Законом подчеркивается, что члены семьи имеют приоритет перед посторонним лицом по приобретению фермы.

Однако и получение наследства или покупка фермы накладывают на нового владельца серьезные обязательства. Он должен прожить минимум пять лет на этой ферме и вести там сельскохозяйственное производство.

В Швеции, с ее традиционно высоким уровнем государственного регулирования, при получении наследства требуется разрешение властей на введение в хозяйство, с целью сохранения его целостности, а если возникает проблема с выделением одного из участков, то на это также требуется разрешение. Основная идея при этом - желание избежать дробления хозяйства и сохранить жизнеспособный размер предприятий, который обеспечивал бы разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход. Если же власти не дают согласия на раздел хозяйств, то наследник обязан его продать целиком, либо сдать в аренду. Последнее является довольно частым решением проблемы, что и объясняет высокую долю арендных земель в Швеции.

В группе стран с господством римского права, как говорилось, исходным является Гражданский кодекс Наполеона. Он отражает как принципы римского права, так и ту историческую эпоху, когда он был создан. Главное в нем - это равенство прав, которое распространяется и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Как правило, крестьяне были слишком бедны, чтобы решить эту проблему иным способом - отдать хозяйство одному из наследников, а остальных бы он компенсировал деньгами. Такое дробление хозяйств находилось в явном противоречии с необходимостью консолидации земельных участков и концентрации хозяйства при переходе к современному механизированному производству.

Поэтому каждая из стран этой группы государств должна была внести поправки в гражданский кодекс или принимать специальные законы, чтобы хотя бы как-то смягчить эту проблему. Во Франции был принят принцип "преференциального наследника", который применяется в том случае, если ферма подлежит разделу между несколькими наследниками. Исходя из этого принципа, из числа наследников местным судом избирается наиболее квалифицированный кандидат во владельцы фермы. Ему передается все хозяйство, а он должен возместить в течение 10 лет остальным со-наследникам их долю в наследстве. Этот срок установлен с учетом реальных финансовых ресурсов крестьянского хозяйства, делающего невозможным немедленную и одноразовую выплату компенсации.

Есть и другой вариант, который предусмотрен законом. Он состоит в создании "группового сельскохозяйственного предприятия". Такое понятие апробировано французским правом уже в течение нескольких десятилетий, и такой тип собственности может быть введен в наследуемом хозяйстве, естественно при согласии всех со-наследников .

Может быть использован и другой механизм, который применяется в том случае, если один из наследников в течение длительного времени уже работал на ферме, при этом не в качестве наемного рабочего. В соответствии с законом, тогда ему начисляется так называемая "отложенная заработная плата", начиная с 18-летнего возраста. Это положение действует, как правило, по отношению к основному наследнику. Он при этом может свою "отложенную заработную плату" вычесть из получаемого наследства, и тем самым выплачивать остальным со-наследникам меньшие суммы.

В Италии существует специальное законодательство, направленное на сохранение семейных ферм. В случае наличия нескольких наследников, со-наследники имеют право продать свою долю, но только основному наследнику. При этом , если данный со-наследник не желает заниматься сельским хозяйством в течение ближайших пяти лет, то его участок продается в принудительном порядке основному со-наследнику , причем цену на участок устанавливают местные сельскохозяйственные органы.

Вообще, нужно сказать, что и при германской и при французской системе необходимость денежной компенсации со-наследников ложиться тяжелым бременем на хозяйство, и мешает его эффективному развитию. Эта проблема хорошо понимается законодателем. Однако они стоят в жестких рамках выполнения двух взаимопротиворечащих условий - справедливое распределение наследства и облечение финансового бремени основного наследника.

В ряде стран найдено компромиссное решение, в основном в сторону снижения финансовых выплат со-наследникам . В этих целях в законодательстве ряда стран существует понятие "преференциальная оценка сельскохозяйственных угодий". Исходя из этой концепции земля, за которую основной наследник должен выплатить компенсацию остальным со-наследникам , оценивается по более низкой , чем рыночная цена, и тем самым несколько облегчаются финансовые обязательства фермеров. Такое законодательство существует в ряде стран.

Преференциальные оценки цены сельскохозяйственных земель в некоторых европейских странах

Страна

 

Дания

60% рыночной стоимости

Германия

Продуктивная стоимость ( среднегодовая чистая прибыль, умноженная на 18)

Нидерланды

50% от рыночной стоимости

Норвегия, Люксембург, Испания, Швейцария

Продуктивная стоимость

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право, вопрос о наследовании стоит принципиально по-иному. В соответствии с принципами этого права завещатель не связан никаким обязательством по передаче своей земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще всего лишь одному из наследников (что и стало исторической традицией в Англии). Этот принцип имеет как свои положительные, так и отрицательные последствия. Положительные - это, как правило, сохранение целостности землевладения, а отрицательные - произвольность завещателя и неопределенность прав других со-наследников .

В Японии, как уже говорилось, сложилась своя правовая культура, хотя и основанная на континентально-европейской, но имеющей свои специфические черты. Наследование земли определяется совместным решением всех наследников, свободных в выборе метода деления наследства, но, как правило, не ставится под сомнение целостность сельскохозяйственного предприятия, в особенности с учетом крайне мелких земельных наделов в стране.

В общем, если подытожить вопросы, связанные с теориями и практикой перехода земли по наследству, то можно сказать, что нет единых принципов, единой теории и единого правоприменения .

Исторически сложились разные подходы к наследственному праву, и они сохраняются, но необходимость концентрации, или, во всяком случае, недопущения раздробления хозяйств, требует применения такого законодательства и исполнительской практики, которая бы позволила сохранять относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства, даже после смены поколений собственников.

Право собственности на сельхозугодья для иностранцев

В этой области существуют две тенденции - с одной стороны, желание оградить право собственности на землю от возможной ее скупки иностранными гражданами или нерезидентами, с другой стороны, создание правовых систем, в первую очередь в Европейском Союзе, где на правах взаимности нерезиденты, но граждане стран Европейского Союза приравниваются в правах к гражданам данного государства, основываясь на общем принципе свободного движения капитала и рабочей силы.

Реальное же положение определяется степенью экономического развития государства, системой его финансовых реалий. Можно суммировать в нижеследующей таблице такие ограничительные подходы в различных странах.

Ограничение на собственность для иностранцев на сельхозугодья

Уровень властей, которые проводят такие ограничения

Страны

На общегосударственном уровне

Ирландия, Япония, Мексика, Новая Зеландия

На региональном уровне

Австралия, Канада, США

В ряде других стран также практикуется ограничение на возможность иностранцев по покупке земли. Так, такие ограничения действуют в Австрии, в Чешской республике, Исландии и Турции. В Европейском Союзе льготы на покупку земли иностранцами распространяются лишь на граждан стран этой международной организации, по отношению ко всем остальным устанавливаются ограничения.

Сам характер таких ограничений и формы решения проблем различны в разных странах. Так, в Новой Зеландии право на покупку или аренду более 2 гектаров земли решается трибуналом по охране земли, и решение зависит от каждого конкретного случая, принимая во внимание возможности внедрения новых технологий, крупных инвестиций, деловой компетенции, а также наличие свободных земель.

В Австралии эти ограничения применяются в основном в Западной части континента, чтобы обеспечить за австралийцами контроль за большей частью еще слабо используемых земель.

В Канаде это регулирование носит более жесткий характер, с целью ограничения, либо недопущения иностранной собственности на землю. Законодательство по этой проблеме осуществляется на уровне провинций, причем в ряде случаев это касается не только иностранцев, но и нерезидентов данной провинции. В провинциях Альберта и Монитоба нерезиденты этих провинций не могут приобретать более 8 гектаров сельхозугодий. При этом в ряде провинций существует система льготного кредитования на покупку земель сельскохозяйственного назначения, но она не распространяется на нерезидентов. Только в Ньюфаундленде и Нью-Брансуике , где сельского хозяйства почти нет, существует свободная покупка сельхозугодий.

В странах Европейского Союза, как уже указывалось, существует льготный внутренний режим для всех граждан стран Союза и приняты на уровне Союза общие правила для внешних капиталовложений для граждан прочих стран.

Однако и внутри Союза в некоторых странах сохранены ограничения даже и для граждан других государств - членов этой международной организации. Так, в Ирландии, где сильны местные традиции борьбы за землю с английскими лендлордами, создан режим, по которому сильно ограничивается возможность иностранцев по покупке земли. Только после проживания 7 или более лет в Ирландии нерезидент страны может обратиться в Земельную Комиссию с просьбой о разрешении покупки земли для ведения сельскохозяйственного производства.

Во Франции требуется особое разрешение в двух случаях - если сделка превышает 250 млн франков, либо если речь идет о покупке виноградников, которые по традиции считаются в стране важной частью национального богатства.

В Японии в сельском хозяйстве, так же как и во многих других отраслях экономики, традиционно проводится политика по ограничению зарубежных капиталовложений. В сельское же хозяйство запрещены иностранные капиталовложения не только в землю, но в целом в сельскохозяйственное производство. Это же касается лесного и рыбного хозяйства.

Можно особо рассмотреть положение в этом плане в США, где имеется весьма разнообразный опыт по предоставлению прав на покупку земли, либо ограничению этих прав для иностранцев.

В 1978 году был принят Акт о зарубежных капиталовложениях в сельское хозяйство. По этому федеральному акту не запрещается иностранцам приобретать сельхозугодья в США, но в каждом отдельном случае они должны сообщать об этом на имя Министра сельского хозяйства США. То же касается и лесных угодий.

В целом, однако, иностранцы владеют относительно небольшой частью сельхозугодий страны, менее 1%, причем главным образом это пастбища. В основном иностранцы собственники - это канадцы и европейцы.

Фактическое же ограничение прав иностранцев на покупку земли осуществляется на уровне штатов. Сейчас в 28 штатах существуют законы по ограничению прав иностранцев на покупку земель сельскохозяйственного назначения. По своей жесткости эти ограничения существенно различаются. В штате Айдахо, например, запрещается для иностранцев покупка земель, принадлежащих штату. В других штатах, сельскохозяйственного направления, таких как Канзас, вообще иностранцам запрещается покупать сельскохозяйственные земли. Это же касается и вообще земельной собственности. В ряде штатов, таких как Джорджия, Кентукки, Мэриленд, запрет распространяется выборочно на те государства, которые не рассматриваются как дружественные. В Индиане и ряде других штатов ограничивается площадь земли, которая может быть продана иностранцам. Еще в некоторых штатах, таких как Миннесота, даже гражданам дружественных стран не разрешается покупать сельскохозяйственные земли, но делается исключение при покупке земли для горнорудных или научно-исследовательских работ. Во многих штатах существуют ограничения для граждан враждебных стран или при продаже государственных земель, или при переводе земель из сельскохозяйственного на другие виды использования. В общем же в целом 17 штатов, в основном сельскохозяйственного направления, практикуют ограничения по продаже сельскохозяйственных земель иностранцам. Их можно сгруппировать на четыре категории. К первой категории относятся те из них, где требуется чтобы иностранец, обращающийся за правом на покупку земли, в течение определенного периода времени приобрел бы американское гражданство. В штате Кентукки, например, иностранец из дружественной страны может приобрести землю, но если в течение 8 лет он не стане гражданином США, то его право на эту землю пропадает. В Иллинойсе, Индиане, Миссисипи и Вайоминге введены такие же правила. По штатам, принадлежащим ко второй категории, устанавливается максимальная площадь земли, которая может быть куплена иностранцем. Например, иностранец нерезидент не имеет права купить больше 640 акров земли в Висконсине. Ограничения по размеру покупаемой земли установлены также в Индиане, Пенсильвании и Южной Дакоте. В штатах третьей категории существуют более серьезные ограничения по собственности иностранцев на землю. В Оклахоме, например, иностранцам вообще запрещается покупать какую-либо землю (так же как и недвижимость), в Канзасе и Небраске запрет на покупку земли распространяется не только на граждан недружественных стран, но и на иностранцев вообще. Ограничение в Айове, Миннесоте и Северной Дакоте касаются только сельскохозяйственных земель. В последнюю категорию, которая представлена Нью-Гэмпширом , иностранцам запрещено приобретать какую-либо собственность.

В общем эти ограничения прежде всего существуют в основных сельскохозяйственных штатах, не давая или затрудняя иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли.

Площадь земель, принадлежащая иностранцам в США

Показатель

Общая площадь частных с.-х. угодий, млн акров

Площадь, принадлежащая иностранцам, млн акров

В том числе пашня, млн акров

Доля от общей площади с.-х. угодий, %

Всего в стране

878

7,3

2,5

0,83

В 17 штатах, где действуют ограничения

401

1,0

0,4

0,25

Таким образом, в основных сельскохозяйственных штатах вследствие ограничений роль иностранцев в собственности земли очень невелика, что и демонстрирует эффективность политики по сохранению сельхозугодий за американскими гражданами.

Вообще же иностранная собственность на сельхозугодья , ее роль, сильно колеблется по странам. В первую очередь, она распространена в Западной Европе, хотя очень невелика во Франции, которая как ведущая сельскохозяйственная страна, старается формально и неформально сохранить свои земли от зарубежного проникновения.

Всего по учету на 1993 год в развитых Западных странах иностранцам принадлежало 7,3 млн ак    

наверх Загрузок: 7129    всего просмотров  15.04.2004