RBC daily: Рынки
26.02.2004
Продавцам недвижимости нужно пересмотреть договорную основу работы с покупателями, иначе они сами подтолкнут рынок к кризису
В ближайшее время многим риэлторским и строительным компаниям придется, похоже, менять условия работы с клиентами. Дело в том, что сейчас фиксируется множество обращений покупателей квартир в суды с обвинениями в нарушении условий договоров на строительство. До сих пор строителям удавалось избегать наказаний за счет «грамотно» составленных документов, по которым потребители не могли получить адекватную компенсацию за понесенный ущерб в результате нарушения договора со стороны продавцов. Однако сегодня, как отмечают эксперты, для изменения ситуации есть две причины. – Во-первых, рынок близок к насыщению, и строительные компании заинтересованы в каждом новом клиенте, поэтому им придется предлагать более приемлемые условия. Во-вторых, если строительные компании и дальше будут продолжать работать в текущем режиме, то их юридически не бесспорная деятельность может привлечь внимание налоговых органов и силовых ведомств.
Сегодня отношение к клиентам во многих строительных компаниях, прямо сказать, не самое благожелательное: либо плати за то, что предлагают, либо уходи. Причем такое поведение продавцов наблюдается в сегменте не только массового, но и элитного жилья. Но это не самое страшное. Те договора, которые предлагают подписывать новоявленному покупателю, абсолютно не защищают его от мошенничеств. Дискуссия об изменении законодательства в этой сфере длится уже несколько лет, однако пока не стронулась с места под давлением московского строительного лобби. Причем, как отмечают независимые эксперты, на вторичном рынке влияние этого лобби менее значительно и механизмы правовой защиты более адекватны – достаточно провести стандартные процедуры проверки наследников, юридической чистоты приобретения квартиры предыдущим покупателем.
На рынке новостроек наиболее распространенным сегодня является заключение договоров соинвестирования, однако, как говорят эксперты, эта форма оставляет покупателя абсолютно незащищенным. «В принципе, люди приходят заказывать работы по постройке им жилья, то есть намереваются заключить договор подряда. А им предлагают договоры простого товарищества, соинвестирования и т. п. Смысл этого трюка в том, что при подписании такого договора на отношения между потребителем и продавцом не распространяется законодательство о защите прав потребителей, которое в России достаточно прогрессивно и позволяет адекватно защищать права покупателей, – прокомментировал RBC daily партнер юридической фирмы «Джон Тайнер и партнеры» Валерий Тутыхин. – Соответственно, человек теряет возможность жаловаться в случае изменения сроков строительства, нарушения обещанных параметров и т.п.». С ним соглашается и старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. «Да, эта форма действительно безобразна и плотно обсуждается уже три года, – заявил он RBC daily. – Однако на данный момент она не представляет особой угрозы: пока есть приток новых клиентов, пока у строителей есть деньги, вероятность возникновения обманов мала». Опасность, по словам эксперта, возрастет после 2004 года, когда повысится вероятность оттока клиентов с рынка недвижимости.
Получается, что если покупателю вместо 100 квадратных метров построили квартиру площадью 80 квадратных метров, то взыскать ущерб будет достаточно нелегко: в лучшем случае вернут некую сумму, покрывающую лишь разницу в площади (забыв про проценты за пользование средствами покупателя в течение длительного срока), в худшем – спишут их на дополнительные расходы, которые могут быть предусмотрены в договоре. Хотя в соответствии с законом «О защите прав потребителей» продавец был бы обязан вернуть и разницу по метражу, и проценты за пользование средствами покупателя, а также и компенсировать моральный ущерб. Однако этого не происходит.
Но возникает и другой парадокс – потребитель, подписывая договор соинвестирования и участвуя во всех рисках проекта, на самом деле полноценным инвестором не становится. «Понятия договора соинвестирования в законодательстве нет вообще, – говорит Валерий Тутыхин. – Хотя, с другой стороны, в нем нет ничего незаконного: это обычная гражданско-правовая сделка, но потребитель при этом остается потребителем, а никаким не инвестором, – начнем с того, что он же не может никак влиять на управление проектом, выбор подрядчиков, не может видеть финансовую отчетность застройщика, его даже не пустят на площадку, чтобы проверить качество бетона». Интересно, что, по словам экспертов, несколько лет назад Верховный суд установил, что подобные договоры суть притворные сделки и их подлежит переквалифицировать в договоры подряда. Однако на рынок это не оказало никакого влияния, застройщики по умолчанию предлагают старые договоры, полагая, что люди не смогут пройти все судебные инстанции.
Более того, застройщики и риэлторы стремятся дополнительно защититься от возможных претензий покупателей. Как правило, договор заключается вовсе не с рекламируемым брендом, а с некими третьими компаниями. «Такая практика применяется для защиты брендов компаний – под их вывеску привлекаются потребители, однако оформление договоров на третьи фирмы, как правило, не владеющие никакими активами, позволяет останавливать все иски и претензии покупателей без материального ущерба для бренда. Разве что немного пострадает репутация», – прокомментировал RBC daily президент общества защиты прав потребителей в сфере недвижимости Денис Грачев. Сами риэлторы полагают, что ситуация вполне нормальная. «Не секрет, что крупная компания – это зачастую объединение нескольких юридических лиц. Также существуют дочерние структуры, с которыми клиент может оформлять договор, – рассказал RBC daily руководитель пресс-службы «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгений Редькин. – Но если в офисе компании "Х" клиент заключает договор с фирмой "Y", он всегда вправе потребовать правоустанавливающие документы, где говорится о том, какая связь существует между брендом и компанией, указанной в договоре».
Определенные механизмы защиты от недобросовестных продавцов недвижимости у потребителей естьи в рамках действующего законодательства. «Возможным вариантом защиты от недобросовестных действий застройщиков и риэлторов может стать заключение не договора инвестирования, а договора долевого участия в строительстве, который, без сомнения, попадает под действие закона "О защите прав потребителей"», – заявила RBC daily юрист компании «Вегас-Лекс» Вера Мищенкова. Кроме того, по словам Геннадия Стерника, возможно, стоит зарегистрировать договор, заключаемый с риэлтором или застройщиком, в Мосрегистрации – в этом случае потребитель может быть уверен, что он сможет использовать договор в суде. В противном случае, как говорят участники рынка, продавец может «случайно» потерять договор, а тот экземпляр, что представляет покупатель, игнорировать, указывая, например, что там значится другая фирма, к которой он не имеет отношения.
Тем не менее, как говорят эксперты, нынешняя ситуация довольно взрывоопасна. Причем негативные последствия могут быть не только для потребителей, но и для самих строителей. «Если кто-то захочет переделить рынок, то у него есть все возможности – через обжалование договоров, правомерности больших отчислений якобы на страховку сделки, навязывание сервисных услуг и т. п., – объяснил RBC daily один из экспертов. – В крайнем случае, можно всегда доначислить налоги, которые и риэлторы, и строители платят весьма скромно». Однако если застройщики смогут при этом защитить свои зарубежные счета, куда выведена часть средств, то для потребителей подобный передел означал бы потерю средств. Поэтому наиболее оптимальной была бы ситуация, когда риэлторы и строители сделали бы шаги навстречу потребителю. К этому их должна подтолкнуть и неоднозначная ситуация на рынке, когда все активнее обсуждается сценарий ценового перегрева. «Сейчас у потребителей есть шанс отстоять свои права – наверное, если бы они предъявляли претензии еще год назад, их бы просто прогнали, теперь же риэлторы вынуждены прислушиваться к каждому потребителю и корректировать своеповедение, – говорит Денис Грачев. – Главное – найти компромисс, чтобы не было никаких резких движений: если все резко изменится, то будет плохо обеим сторонам, особенно простым гражданам».
Отдел экономики
Михаил Смирнов, 26.02.2004
|
статьи
15.03.2004