----- <<< гид от INTERNED.RU
живая линия (812) 448-08-47
Вход  Подбор    Добавить    Сервис  Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  статьи
   бизнес
   земля
   инвестиции
   инновации
   ипотека
   лизинг
   политика
   рынок
   финансы
   экология
   экономика
   прочее
  
"Ищи on-line"
Жилые Коммерческие Загородные
Дай заявку и займись собою!
статьи  >  рынок
Состояние и перспективы развития рынка недвижимости
Проверьте историю объекта
================================================================

Роль профессиональных и общественных организаций в его формировании

Горский Игорь Михайлович, президент Российской гильдии риэлторов

Уважаемые коллеги, друзья!

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития.

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос - какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества - зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Кстати, эти ресурсы содержат значительную социальную составляющую. Степень вовлечения недвижимого имущества в гражданский оборот является стабилизирующим фактором, обеспечивающим стабильность финансовой системы общества. А это - немало. Судьба недвижимого имущества - основа инвестиционного процесса в развитии экономики России. Поэтому мы сейчас намечаем перспективы развития рынка недвижимости в Российской Федерации и поэтому вызывает столь большой интерес в России и в мире обсуждаемая нами тема.

Понятно, что без четкого плана действий на будущее, объективного анализа действительного положения дел, не может быть движения вперед. По-прежнему, становление цивилизованного рынка недвижимости - главная цель нашей организации - Российской Гильдии Риэлтеров. Это не означает, что с достижением этой цели необходимость в РГР отпадет. Напротив - роль РГР возрастет.

Недавно представительная делегация РГР была в США на ежегодном съезде НАР в городе Сан-Франциско. Поездка имела успех. Мы еще раз убедились в роли профессиональных организаций риэлтеров в экономическом развитии такой страны как США - ведущей в экономическом отношении страны. Работа этой организации, как профессионального объединения риэлтеров показывает, что роль НАР еще больше возросла в условиях зрелого рынка объектов недвижимости. НАР контролирует, а точнее, формирует его, реализуя почти 100% сделок с недвижимостью в США. Ибо нет пределу совершенству - договорной базы, оптимизации сроков сделки и ее оформления, качества документов, авторского надзора за совершенными сделками и т.д. С этой точки зрения мы еще в начале пути. Мы еще только ставим в качестве стратегической задачи - достижение членства в РГР риэлторских компаний страны до 80%.

Развитие рынка недвижимости мы связываем с двумя основными факторами - совершенствованием законодательства и активизации роли Российской Гильдии Риэлтеров. Это не означает, однако, что другие факторы - работа органов исполнительной власти, деловая активность организаций, юридических лиц, и граждан, платежеспособность населения, политическая стабильность внутри страны и устойчивость внешнеэкономического положения России, состояние мировой экономики - не влияют на конкретные ситуации на рынке недвижимости. Очень даже влияют, более того, в отдельные моменты все эти факторы, и ряд других, которые я здесь не перечислил, могут оказывать решающее влияние на ситуацию, на конкретный прогноз развития на рынке. Дальше я к этому вопросу еще вернусь, когда рассмотрю ситуацию с ценами на жилье. Я хочу сказать о другом, - все эти факторы, в значительной степени, от нас, риэлтеров, например, вопрос о мировых ценах на нефть, не зависят. Поэтому сейчас я говорю о том, что в наших силах - то есть о внесении изменений в "правила игры" на рынке, что определяется во многом действующим законодательством и о повышении активности нашей организации, что напрямую зависит от нас самих.

Последнее обстоятельство имеет особое значение в условиях, когда государство с отменой лицензирования риэлторской деятельности как бы ушло от контроля и регулирования данной деятельности, и эти функции в масштабах гражданского общества должна, по нашему мнению, осуществлять такая саморегулируемая общероссийская организация, объединение профессионалов, работающих на рынке недвижимости, как Российская Гильдия Риэлтеров.

Мы говорим сейчас, что в России имеется правовая основа риэлторской деятельности.

Скоро мы отметим 10-летие принятия двух частей Гражданского кодекса РФ, в котором прописаны основные нормы, касающиеся недвижимого имущества, проведения сделок с ним, и содержатся фундаментальные положения о юридических лицах. В том числе коммерческих - основных хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости.

В данный важнейший нормативный документ практически не вносилось существенных изменений, что позволило создать рынок недвижимости в России. Это, понятно не означает, что в законодательство по недвижимости не надо вносить существенные изменения. Мы неоднократно отмечали, что достижение цели развития рынка недвижимости будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе. На сегодняшний день, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права.

В связи с этим, мы считаем, что к объектам недвижимости необходимо дополнительно отнести: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, внести соответствующее дополнение в ст. 130 ГК РФ. Как это не парадоксально, но до сих пор это не сделано, что приводит ко многим недоразумениям по операциям с данными объектами недвижимости, которые де-факто уже считаются таковыми. Особенно это касается нежилых помещений, правовой режим которых необходимо в значительной мере идентифицировать с правовым режимом жилых помещений. Так, например, В Гражданском Кодексе РФ имеется статья 558, посвященная особенностям продажи жилых помещений, но нет упоминания о правовом режиме нежилых помещений.

Мы также предлагаем рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества таких объектов, как леса и многолетние насаждения.

Теперь процедура государственной регистрации прав прописана жестче - заявитель извещается о приостановке регистрации в тот же день, когда принято решение о приостановке, плюс - ему необходимо сформулировать полный перечень причин, на основании которых принято данное решение. Так что, по этому вопросу - прогресс налицо.

Но нас, риэлтеров, данный новый закон о регистрации прав на недвижимое имущество одновременно несколько разочаровал. В нем по-прежнему не учтены наши ставшие уже традиционными предложения о внесении дополнений в статьи Закона, посвященные вопросу открытости сведений о государственной регистрации прав, условиям получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, соответственно, в те нормы, где приводится перечень лиц и органов, имеющих право получать обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. К этим лицам, мы считаем, следует отнести также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, входящих в профессиональные объединения риэлторов и осуществляющие гражданско-правовые сделки с объектами недвижимости, либо содействующих их проведению. Из-за отсутствия данной нормы, мы не можем в полной мере реализовать наше стремление к проведению проверки так называемой "юридической чистоты" сделки. Мы неоднократно, повторяю, ставили этот вопрос перед различными государственными органами, но пока к нам не прислушались, хотя уже теперь нотариусам по их запросам в связи с открытием наследства будут предоставлять сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости. Таким образом, не хватает одного шага для признания прав риэлторов на официальный доступ к такой информации.

Надо сказать, что с докладом о проблемах и перспективах развития рынка недвижимости я выступал в этом году уже неоднократно. Концептуальные идеи в целостном виде по проблемам и перспективам рынка недвижимости в России изложены в моем докладе на VI Национальном конгрессе по недвижимости. В связи с этим мне не хотелось бы повторяться - соответствующие материалы опубликованы, идеи моего доклада легли в основу текста Обращения данного Конгресса к Президенту России, Председателю Правительства РФ, депутатам Федерального Собрания РФ. Работа эта, кстати, не пропала даром. Недавно из Минэкономики России, по поручению Правительства России, мы получили письмо за подписью заместителя Министра Шаронова А.В. с благодарностью за проделанную работу и с пожеланием о сотрудничестве в области совершенствования законодательства. Так что прогресс во взаимодействии с органами исполнительной власти есть.

Сейчас я хотел бы особо остановиться на вопросах совершенствования законодательства о земле - наиболее, на наш взгляд, дискуссионном и актуальном вопросе в сфере недвижимости. Тем более, что данный вопрос был на особом месте в прошедших 20 октября в Государственной Думе парламентских слушаниях по теме "Законодательное обеспечение прав собственности как фактор экономической стабильности России". Земельная реформа в стране, по сути, проводится уже 12 лет, т.е. с момента объявления Российской Федерации о своей государственной независимости и национальном суверенитете. Несмотря на столь длительный срок реформы, и сегодня предприниматели сталкиваются со всеми теми проблемами, которые были характерны для земельного законодательства и земельных отношений вообще и пять , и десять лет назад. Значительный шаг вперед в земельной реформе был сделан в результате принятия нового Земельного кодекса. Теперь, не снижая темпа реализации позитивных сдвигов, необходимо превратить земельную недвижимость в реальный коммерческий актив, обеспечивающий процветание отечественной экономики и привлечение иностранных финансовых ресурсов.

На парламентских слушаниях прозвучало, что доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности составляет в настоящее время 92,4%. При этом, в собственности юридических лиц находится только 0,4% земельного фонда. Сохранение этой ситуации крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране, в силу того, что права собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в полной мере. Это сказывается и на стоимости привлечения заемных ресурсов и на оценке рисков инвестирования в Российскую Федерацию иностранных инвесторов. Таким образом, решение вопроса о передаче прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, является одним из принципиальных условий увеличения инвестиционной привлекательности страны.

Сложной проблемой является невозможность реализации процесса прекращения права бессрочного пользования землей в заявленные законом сроки и на предписанных условиях. На настоящий момент очевидно, что завершение выкупа либо переоформления на праве аренды всех земельных участков, представленных в бессрочное пользование, в установленные Законом сроки физически невозможно просто в силу того, что за данный срок невозможно произвести все работы по учету и регистрации прав на объекты, права на которые подлежат переоформлению.

Выкупная цена превышает финансовые возможности предприятий, в ряде субъектов РФ она установлена по максимально возможной кратности ставки земельного налога. В связи с этим, процесс выкупа земельных участков под предприятиями фактически заморожен. Необходимо учесть также, что в настоящий момент выкуп земли может производиться исключительно за счет собственных средств предприятий, поскольку стоимость земельного участка не будет перенесена на себестоимость продукции (земельные участки не имеют срока службы и, следовательно, амортизационных отчислений). Такое единовременное изъятие собственных средств существенно снизит финансовую устойчивость предприятий, их инвестиционные возможности.

Наконец, следует отметить, что неопределенность прав собственников зданий и строений на земельные участки, на которых они расположены, усугубляется тем, что законодательством не установлен прозрачный порядок определения границ земельного участка, на который у собственников объектов недвижимости возникает первоочередное право на оформление его в собственность или в аренду.

По вопросу разграничения государственной собственности на землю. До сих пор не произошло разграничение собственности на федеральную, субъекта РФ и муниципальную. Это мешает процессу инвестирования, ставит под угрозу правовую основу для заключения сделок с землей, т.к. возможны иски об их расторжения со стороны органов исполнительной власти различных уровней. В ближайшее время эта работа по техническим причинам полностью проведена быть не может.

В соответствие с вышесказанным, необходимо законодательно закрепить положения, защищающие приобретателя земельного участка от возможного последующего признания сделки купли-продажи недействительной на основании того, что в качестве продавца по сделке выступил неправомочный орган государственной власти или муниципального саморегулирования.

В настоящее время государственный кадастровый учет земельных участков и технический учет иных объектов недвижимости определены как самостоятельные юридически значимые действия по индивидуализации недвижимости, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение существования недвижимого имущества как объекта гражданских прав и обязательные при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Анализ практики и действующего законодательства позволяют сделать вывод о том, что технические условия и требования землеустройства и государственного кадастрового учета являются одними из серьезных административных барьеров, сдерживающих развитие рыночных земельных отношений. Имеет место дублирование функций, одним вопросом занимаются ряд ведомств, организаций различных организационно-правовых форм, что затрудняет фактически формирование единого объекта недвижимости, увеличивает затраты на регистрационные действия как государственных органов, так и граждан.

Государственный земельный кадастр ведет федеральный орган исполнительной власти. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется учреждениями субъектов РФ. Учет зданий, строений, сооружений осуществляют органы местного самоуправления. Все это порождает конфликты интересов различных ветвей власти, отсюда - снижение интереса к инвестиционным потокам в недвижимость, недобор налоговых платежей, бюрократизация оборота недвижимости.

Разобщенность властных полномочий по распоряжению земельными участками и прочно связанной с ними недвижимостью сдерживает организацию целостного управления государственной собственностью по принципу "Одного окна", вовлечению земли в экономический оборот как единых объектов, затрудняет защиту имущественных интересов Российской Федерации при регулировании земельных отношений.

При этом объем требований, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество, значительно превышает объем, который реально необходим для индивидуализации данного имущества. Например, обязанность проведения землеустройства вводится законом для всех случаев предоставления и изъятия земельных участков, изменения границ объектов землеустройства и в других случаях. Но при этом, закон о землеустройстве не определяет, какие виды землеустроительных работ должны проводиться в каждом случае и в каком объеме. На практике заказчик землеустроительной документации вынужден соглашаться с требованиями соответствующей землеустроительной организации, заинтересованной в завышении объема работ. Это ведет к тому, что, например, при проведении межевания земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет заявитель может потратить около 4-6 месяцев, а его финансовые затраты не могут быть спланированы изначально и в отдельных случаях достигают до 30% от стоимости земельного участка. Кроме того, в настоящее время действуют около 9 видов экспертиз градостроительной и проектной документации, положительное заключение которых является обязательным для получения разрешения на строительство. Проведение экспертиз и их характер устанавливаются многочисленными нормативными актами.

Учитывая, что Российская Федерация не гарантирует объем прав, устанавливаемый документами правового зонирования органов местного самоуправления, а также документами, устанавливающими разрешенное использование земельного участка, внесение таких сведении в Государственный кадастр носит исключительно информационный характер и является излишним.

Необходимо, уточнить перечень информации для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, считая достаточным только те разумно достаточные сведения, которые позволяют проводить юридически значимую индивидуализацию земельного участка, подтверждать возникновение, проведение существенных для индивидуализации объекта изменений и прекращения существования земельного участка как объекта гражданских прав для целей государственной регистрации прав на него. Закрытый перечень подобной информации должен быть закреплен на федеральном уровне.

Я сознательно много времени уделил вопросу о земле. Почему? Понятно, что никто, особенно иностранные инвесторы, не будут вкладывать деньги в объекты, правовой статус которых либо не определен, либо они являются государственной собственностью, приобретение которой связано, как известно, с довольно сложной процедурой: прежде всего ее надо приватизировать, затем - участие в тендере и т.д. Земля - в буквальном смысле - основа недвижимости. Это сложнейший институт государства, так как земля - это еще и природный объект, основа безопасности страны. Ее надо охранять. И вместе с тем ее надо вовлекать в гражданский оборот. Кроме того, по нашему твердому убеждению, владеть землей должен тот, кто успешнее экономически на ней хозяйствует, применительно к сельскому хозяйству - получает наибольшие урожаи, например. Надо признать, что эту задачу мы пока не решили, но к решению ее надо стремиться.

Сейчас я хотел бы остановиться на ряде новых моментов в работе Российской Гильдии риэлтеров, с деятельностью которой, повторюсь, наряду с совершенствованием законодательства в сфере недвижимости, мы связываем перспективы развития рынка недвижимости в России, и которая в настоящее время включает в себя около 1200 организаций нашей страны.

Я имею в виду активизацию работы по государственным жилищным сертификатам (ГЖС), выдаваемым военнослужащим и лицам, увольняемым в запас. Минобороны России крайне заинтересовано в работе с нами по этому вопросу, так как ГЖС - документ, имеющий определенный срок реализации, и он не возобновляется в случае просрочки. Надо работать быстро.

Мы выходим на новый уровень работы с ГЖС. Совместно с Министерством обороны России подготовлен пакет из 6 документов, практическое претворение которых позволит фактически создать систему реализации Президентской Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" посредством прямого участия в ней РГР, компаний, входящих в нашу организацию. Подготовлены Положения об аккредитации поставщиков жилья, Координационном совете Министерства обороны РФ и РГР, Экспертной группе, создаваемой этими организациями, Учебно-тематический план по проведению семинаров по подготовке специалистов по работе с ГЖС и еще ряд документов. Сейчас этот пакет документов уже подписан на уровне Президента РГР и заместителя Министра обороны России, генерал-лейтенанта Гребенюка Анатолия Владимировича.

При этом мы запускаем механизм аккредитования организаций, которым будет доверена работа с ГЖС. В перечень этих организаций войдут, как правило, организации, входящие в РГР, причем это будут в основном сертифицированные организации, сотрудники которых пройдут обучение по специальной программе работы с ГЖС.

Важнейший аспект данной работы состоит в том, что такие договоренности, с разработкой соответствующих пакетов документов, могут быть заключены с любым федеральным органом исполнительной власти, а также с соответствующими ведомствами субъектов РФ, муниципальных образований, в той или иной степени связанных с недвижимым имуществом.

Речь, прежде всего, может идти о Министерстве имущественных отношений России. Мы давно обсуждаем с руководством этого ведомства идею привлечения управляющих компаний РГР к управлению государственным имуществом. Выход на практику здесь очевиден.

Подобные соглашения готовятся нами с ЦГРП - организацией, занимающейся на общероссийском уровне проблемой переселения граждан из районов Крайнего Севера и поиска им жилья по тем жилищным сертификатам, которые им выдаются.

Готовится пакет документов с АИЖК - ведущей ипотечной ассоциацией России. Мы хотим создать систему работы с ипотечными кредитами в масштабе России. Об ипотеке я подробно остановлюсь ниже.

Мы могли бы заключать подобные соглашения с такими ведомствами, как Минэкономики России, Министерством торговли и экономического развития РФ, а также МЧС и МВД России, где тоже выдаются жилищные сертификаты, и другими. Очевидно, что мы могли бы заключать данные соглашения с руководителями муниципальных образований по выведению экологически вредных производств, с одновременным использованием под застройку освобождающейся территории, по созданию базы данных по вторичному жилью и "зачетных" квартир и другим вопросам, связанным с недвижимостью.

Безусловно, соглашение с Министерством обороны России для РГР сейчас очень значимо. Во-первых, это первый опыт, наш почин. Во-вторых, мы здесь решаем одну из стратегических задач нашей организации - ведение социально-ориентированного бизнеса, помощь людям в ускорении решения их жилищных проблем, решение миграционных проблем довольно значительной категории граждан-военнослужащих. С другой стороны, государство выделяет под обеспечение ГЖС немалые средства на приобретение жилья, которых, однако, не хватает в полной мере, поскольку рынок диктует нам свой более высокий уровень. Мы готовы предложить и реализовать схемы, в том числе с использованием зачетов и кредитования, по вложению недостающих средств для достижения полной ликвидности ГЖС, т.е. реального превращения их в жилье. Безусловно, у нас есть и свои профессиональные интересы. Мировой экономический опыт свидетельствует, что только реализация крупных социально-экономических программ приносит настоящий социальный и коммерческий успех. Еще раз подчеркну - опыт работы по программе ГЖС, необходимо широко распространять, в том числе и на уровне наших региональных объединений, на территории которых, я уверен, можно найти точки соприкосновения с соответствующими органами исполнительной власти по совместной работе в данном направлении.

Еще одна тема, которую хотелось бы затронуть, - это проблема ипотеки. Безусловно, вопрос об ипотеке является одним из самых перспективных в плане развития рынка недвижимости в России. Мировой опыт показывает, что ипотека - наиболее оптимальный путь одновременного задействования механизма привлечения средств граждан, банковского капитала, государственных гарантий и использования всех ресурсов строительной индустрии. Доказала свою жизнеспособность немецкая "Система стройсбережений", объединяющая финансовые ресурсы будущих заемщиков. Мы все понимаем, что ипотека - это настоящее Эльдорадо для тех, кто занимается строительством, риэлторской деятельностью, поскольку заказчик, он же потребитель риэлторских услуг, во многом кредитует сам себя. Поэтому инвестиции в строительство переходят в сферу гражданских отношений, затрагивают все общество.

Но у нас ипотека идет очень сложно и туго. На Конгрессе я говорил, что доля ипотеки в обороте недвижимости не превышает 1% от всего ее оборота. Не думаю, что за четыре прошедшие после Конгресса месяца что-то в этом отношении изменилось. Нашим гражданам трудно получить ипотечный кредит в банке из-за отсутствия кредитной истории, нестабильности общей экономической ситуации, высоком банковском проценте и других причин. Конечная стоимость квартиры, приобретаемой по ипотечному кредиту, может возрасти в 1,5 и более раз.

Государство не спешит предоставить необходимые гарантии ипотечному кредитованию, не спешит вкладывать свои "длинные" деньги в ипотечное кредитование, хотя в последнее время в средствах массовой информации проходит информация о необходимости использования в целях ипотеки золото-валютные запасы России, но официально мы пока таких сведений не имеем.

Как Вы знаете, недавно принят федеральный закон об ипотечных ценных бумагах. Он подписан Президентом России Владимиром Владимировичем Путиным. Реализация Закона должна ускорить процесс ипотечного кредитования за счет средств, полученных от оборота данных ценных бумаг. Мы, к слову, хотим договориться с АИЖК о том, чтобы способствовать распространению данных ценных бумаг среди членов РГР и о реинвестировании имеющихся у этого агентства средств среди кредитных организаций, с которыми работают наши организации.

В заключение по данному вопросу хочу сказать, что несмотря на все проблемы и сложности с ипотекой в России, я уверен, что эта ситуация изменится. Она обречена измениться к лучшему. Надо шире применять зачетные схемы, взаимное кредитование, расширять систему государственных субсидий, использовать те же ГЖС, хотя, понимаю, это сложно, т.к. они имеют фиксированный срок реализации.

Мы стоим за развитие накопительных схем ипотечного кредитования, свойственным потребительским жилищным кооперативам. Эту работу надо проводить до тех пор, пока мы все, т.е. граждане, не будем способны полностью рассчитываться по ипотечным кредитам без вышеуказанных вспомогательных финансовых операций. А может быть, это вообще не нужно, и мы будем комбинировать "чистую" ипотеку с подобными операциями. Как известно, англо-саксонская модель ипотеки, предусматривающая привлечение "чужих" средств, вполне доказала свою жизнеспособность. Будущее покажет - какая схема ипотеки приживется у нас. Рецепт прост - чтобы изменить какую-либо сложную ситуацию, необходимо создать организацию, которая будет этим заниматься. Равно это касается ипотеки.

В заключение хочу сказать о том вопросе, решение которого может быть ключом к формированию нового стиля отношения Гильдии, ее руководства, Исполнительной дирекции и региональных профессиональных объединений.

Мы сейчас, как известно, стали создавать институт полномочных представителей РГР в регионах России. Речь идет не только о том, что мы больше не будем принимать в Гильдию "напрямую" организации, на территории которых действуют региональные объединения - полномочные представители РГР. Скажем откровенно - пока, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, таких полномочных представителей РГР, в полной мере соответствующих критериям такого рода организаций почти нет. Региональные профессиональные объединения риэлтеров необходимо подтягивать к уровню тех, кто стал полномочным представителем РГР в регионах, т.е. к нашим столичным организациям. С другой стороны, введение полномочных представителей РГР в регионах должно привести к кардинальным изменениям всего стиля взаимоотношений между РГР, ее Исполнительной дирекцией, и региональными профессиональными объединениями риэлтеров.

Безусловно, РГР, в лице ее Исполнительной дирекции, должна сосредоточиться на решении общефедеральных вопросов, главным из которых является законодательное лоббирование. А для этого региональные профессиональные организации должны в полной мере взять на себя весь объем работ РГР на местах. Исполнительная дирекция не должна испытывать проблем с перечислением взносов от региональных ассоциаций.

Мы считаем, что в этом вопросе, то есть переходу на новый уровень работы наших региональных объединений может помочь создание системы сертификации организаций на местах в масштабах всей страны. О вопросе развития системы добровольной сертификации риэлторских услуг в Вашем регионе надо поговорить отдельно, равно как о проблемах и перспективах развития сферы риэлторских услуг. Эти вопросы надо обсуждать в диалоге с теми, кто здесь работает и лучше знает специфику региона. Мы ставим задачу сейчас полного вовлечения всех риэлторских компаний России в систему сертификации. В практику делового оборота входит обычай аккредитации тех риэлторских фирм, которые прошли процедуру сертификации. В частности этот принцип будет применяться по работе по программе ГЖС с Минобороной России, о чем я говорил выше. Кстати, недавно мы возобновили практику сертификации аналитиков рынка недвижимости, от качества подготовки которых, по нашему мнению, зависит прогноз оценки перспектив развития рынка недвижимости и управление инвестиционными потоками в данной сфере.

Хочу Вам доложить сейчас, что мы, Российская Гильдия Риэлтеров, работаем над проектом программы "Жилье России". Этот проект имеет, на мой взгляд, хорошие перспективы для практического внедрения. Цель Программы - объединение усилий всех участников рынка недвижимости России - от профессионалов, занимающихся операциями на рынке недвижимости, риэлторов, кредитных и страховых организаций, банков, до граждан, желающих приобрести или обменять жилье, улучшить свои жилищные условия, по ускорению решения вопросов, связанных с оборотом объектов недвижимости в интересах всего общества, каждого гражданина России. Основная задача проводимых в рамках настоящей Программы работ - содействие в осуществлении межрегиональных сделок с жилыми помещениями, связанных с миграционными потоками населения, продажей (обменом) гражданами жилья в местах их проживания и приобретением ими жилья в новом месте жительства. В рамках Программы решаются вопросы приобретения жилья по государственным жилищным сертификатам (ГЖС) военнослужащими и лицами, увольняемыми в запас, другими лицами, получающими данные сертификаты, а также в рамках реализации других жилищных программ. Для целей выполнения Программы и полного обеспечения финансирования сделок с недвижимостью предлагаются ипотечные, кредитные и накопительные системы привлечения недостающих для приобретения жилья средств.

Роль РГР в выполнении данной работы трудно переоценить. Российская Гильдия Риэлтеров использует все имеющиеся информационные ресурсы, наработки по созданию мультилистинговых систем (МЛС), нормативные документы и методические рекомендации для реализации Программы. Мы ставим также задачу содействия в реализации конкретных сделок с недвижимостью с разработкой методик и рекомендаций по отдельным этапам их выполнения, их юридическому сопровождению и авторскому надзору.

В работе над реализацией Программы примут участие как Исполнительная дирекция РГР, региональные ассоциации риэлтеров, так и компании РГР, работающие во всех регионах России. Рассчитываем мы на помощь в этой работе Поволжской Гильдии риэлтеров. РГР должна в этом вопросе играть роль некоего общероссийского негосударственного органа, организующего этот процесс. Такого органа в России сейчас нет. В этой связи мы хотели бы выступить за принятие федерального закона "О саморегулируемых организациях", первое чтение которого уже состоялось в Государственной Думе РФ. Принятие данного закона позволила бы нам более активно выполнять РГР функции общероссийской организации, ответственной за операции на рынке недвижимости.

Несколько слов по аналитике рынка.

Сейчас сложились в целом неплохие перспективы для развития рынка недвижимости. Рост цен на недвижимость значителен. Хочу сразу сказать, что рост цен на жилье отнюдь не является каким-то положительным фактором сам по себе, и РГР не приветствует этот процесс вне контекста общеэкономической ситуации в стране. Да и такой рост идет в основном по Москве.

Рост цен за последнее время - это объективная реальность. Он может быть хорош, если покрывается платежеспособностью населения. В противном случае, когда объект недвижимости никто не может купить, а цены велики, происходит падение спроса на недвижимость, наступает экономический кризис. Мы все это понимаем. Пока факты таковы, что сейчас жилье продается, хотя цены и возросли значительно. Сейчас, по данным большинства аналитиков, стоимость одного квадратного метра жилья в Москве достигла 1300 долларов США. Растет процент сделок с недвижимостью, приходящихся на ипотеку, а это не может не радовать. В этом году ожидается доля таких сделок - до 7%, против 3% в 2002 году по данным, опубликованным в газете "Московский комсомолец" в октябре месяце. Хотя, на наш взгляд, данные эти несколько завышены, с фактом тенденции роста этого показателя, мы согласны.

Безусловно, рост цен на жилье во многом зависит от ценовой ситуации на нефтяном рынке. Как показывают исследования, при стоимости одного барреля нефти от 16 до 21 доллара США рост цен на недвижимость составляет около 1% в месяц, а при стоимости одного барреля нефти от 26 и свыше долларов США рост цен на недвижимость превышает уже 2% в месяц. По мнению ряда исследователей, до 30% средств, полученных от роста цен на нефть, вкладываются в приобретение объектов недвижимости.

Вместе с тем, может возникнуть ситуация, когда граждане, опасаясь непредсказуемого колебания курса доллара, а точнее его снижения, а также понижения стоимости нефти на мировом рынке и соответствующего снижения золото-валютных запасов в стране, станут более активно вкладывать свои денежные средства в недвижимость, несмотря на возможное падение цен на нефть. Последнее обстоятельство позволит удержать на достаточно высоком уровне спрос на недвижимость, жилье, а соответственно, оборот сделок с объектами недвижимости останется по-прежнему на достаточно высоком уровне.

Все мы ожидаем получаемого в следующем году Госстроем России кредита ведущих европейских банков в сумме 1 млрд. долларов на развитие ипотеки, что позволит, как мы надеемся, снизить банковские проценты за пользованием ипотечного кредита с 15 - 18% годовых до почти европейского уровня (в Европе он составляет ~ 4 - 5% годовых). Конечно, трудностей с развитием рынка недвижимости не мало - растет стоимость строительных материалов (летом этого года рост по некоторым позициям, например по песку и щебенке, составил 100%). Инвесторы начнут осуществлять немалые затраты на приобретение земельных участков под застройку, поскольку сам механизм аукциона предусматривает продажу земельного участка прежде всего тому, кто больше заплатит.

Несмотря на все трудности нашей работы, мы с оптимизмом смотрим в будущее, мы участвуем в строительстве новой системы хозяйствования в стране, надеемся, что наша работа способствует решению гражданами России своих жилищных проблем.

В заключении хочу еще напомнить об одном событии, связанном с совершенствованием законодательства в сфере недвижимости. Речь идет об участии РГР в подготовке решения Конституционного суда России от 21 апреля 2003 г. по вопросу обеспечения прав добросовестных приобретателей недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации принял решение о защите прав добросовестного приобретателя недвижимости. Фактически РГР инициировала этот процесс, поскольку еще весной прошлого года мы провели международную конференцию, посвященную проблемам добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Мы всегда понимали, что принимаемые судами решения о разрыве всей цепочки взаимосвязанных между собой сделок недвижимого имущества, независимо от "чистоты намерений" ее участников и соблюдения ими всех требований и условий сделки, наносит огромный вред доверию потребителя риэлторских услуг к операциям с недвижимостью, снижает в ряде случаев объемы сделок и ограничивает рынок недвижимости. Мы видим, что в этом вопросе тесно переплелись социальный аспект с коммерческим. И это, собственно говоря, не так уж и парадоксально, если иметь в виду серьезную коммерцию.

Теперь, после решения данного суда, а оно является источником права, добросовестный приобретатель недвижимого имущества, то есть не допустивший со своей стороны нарушений по оформлению сделки и не совершивший действий, препятствующих ее осуществлению, может спокойно продолжать владеть этим имуществом - например, квартирой.

Применение данного нормативного акта может значительно оздоровить ситуацию на инвестиционном рынке. Например, раньше в случае неправильного оформления документов иностранным инвестором, в силу введения его в заблуждение, он мог реально потерять все свои вложения капитала. Или другой факт - покупка за значительные денежные средства крупного объекта недвижимости, или строительства его иностранным инвестором, или российским хозяйствующим субъектом. Поэтому в связи с принятием данного нормативного акта трудно переоценить его значение для создания благоприятного инвестиционного климата в России.

Сейчас для риэлторов благоприятный период: экономическая обстановка в стране стабильная, международное положение России устойчиво, Россия последовательно вовлекается в мировое экономическое сообщество. Скоро в рыночный механизм будет вовлечен довольно значительный пласт земли. Будем надеяться, что ряд негативных явлений в нашей экономической ситуации не сыграют такую отрицательную роль, чтобы свести на нет наши ожидания и собственные усилия, направленные на экономическое процветание нашей страны.

В заключение хочу пожелать всем счастья, крепкого здоровья и успехов в бизнесе!

Спасибо за внимание.

www.triumf.nn.ru

наверх Загрузок: 8116    всего просмотров  25.04.2004