Приобретение квартиры в новостройке сегодня, к сожалению, стало похоже на гонку. Цены непрерывно растут. Покупатели, подогреваемые тезисом `завтра будет еще дороже`, расхватывают абсолютно все. Где уж тут остановиться и подумать - а что, собственно, я подписываю? За что отдаю деньги?
Цепочка документов
С юридической точки зрения любое строительство - это целая цепочка документов, говорит Виталий Горин, генеральный директор агентства `Арсенал-Холдинг`. Первый из них - это краткосрочный договор аренды земли или постановление Правительства Москвы (ППМ), в котором будущее строительство оговаривается довольно подробно: кто застройщик, в какие сроки, какой общей площади будет здание. Также описываются взаимоотношения застройщика с администрацией - какая доля квартир будет отдана под городские социальные программы либо (если расчет производится деньгами) какие суммы и в какие сроки будут перечислены. Если для освобождения площадки под застройку необходимо отселение - подробно прописывается, кто им занимается, в какие сроки, на каких условиях.
Затем, на основе ППМ, готовится инвестиционный контракт. Его содержание в принципе такое же, только все прописывается более детально. Иногда инвестиционный контракт может в деталях отличаться от ППМ: немного другой метраж, иные взаимоотношения застройщика с городом. Происходит это потому, что иногда после выхода ППМ строительство по каким-то причинам не начинается, и городу приходится менять условия. Для покупателя же важно знать, что некоторые `несостыковки` двух документов - это вполне нормально. Главное, чтобы везде фигурировал один и тот же адрес и одна и та же организация-застройщик.
Есть еще один документ, очень важный. В случаях, когда расчеты с городом идут не деньгами, а квартирами, должен быть составлен протокол распределения долей, в котором записывается, какие именно квартиры кому идут. Смысл понятен: чтобы застройщик - по ошибке или злому умыслу - не продал покупателю квартиру, принадлежащую городу.
Не исключено, что в процессе строительства происходят различные переуступки прав между участниками инвестиционного проекта. Так, вопреки широко разрекламированным намерениям, застройщики так и не перешли на стопроцентные денежные взаимоотношения с поставщиками стройматериалов - за кирпич, цемент, сантехнику довольно часто рассчитываются квартирами. Все эти переходы прав должны подтверждаться документально. Особое внимание нужно обратить на финансовые взаимоотношения между юридическими лицами (акты, договорные отношения, платежи и пр.).
Одним словом, должна выстраиваться четкая цепочка документов - от ППМ до нынешнего правообладателя. Если что-то на какой-то стадии туманно, нужно не стесняться об этом спрашивать . Здесь, правда, есть один нюанс. Довольно часто квартиры продаются не собственниками, а посредниками - риэлторскими компаниями. Потребители же убеждены, что нужно постараться обойти посредника: для этого они сначала смотрят в документах кто собственник, а потом идут туда. Риэлторы изобрели противоядие. Документы клиентам показывают, но вот снять с них ксерокопию и забрать ее с собой разрешают только в том случае, если покупатель вносит аванс - необременительный, долларов 200-300. Его основное назначение - `застолбить` квартиру за клиентом, а также подтвердить серьезность намерений самого клиента. При этом, чаще всего стоимость квартиры у риэлтора и у правообладателя квартиры одинаковая, поскольку комиссионные риэлтору платит держатель прав на квартиру.
Петров Иванова не заменит
З десь мы плавно переходим к тем документам, которые подписываются уже с клиентом. Основной из них будет называться договором инвестирования, соинвестирования, соглашением о долевом участии, инвестиционным контрактом. Разницы в том как именно называется документ, нет - главное в содержании. В договоре этом, прежде всего, должны быть обозначены стороны. Поскольку продаваемой квартиры еще не существует, называются они не продавец и покупатель, а правообладатель и правоприобретатель. Последним обязательно должен быть гражданин или несколько граждан, которые потом и станут собственниками - нельзя записать Иванова, а оформить квартиру на Петрова. Если же такая необходимость потом появится, придется договор расторгать и заключать вместо него новый.
Следующий момент - подробное описание квартиры, чтобы избежать любых возможностей произвольного толкования этого вопроса. Обычно описание есть в протоколе распределения долей (квартира двухкомнатная общей площадью 82 кв. м, расположена в третьей секции на седьмом этаже, слева от лифта) - все эти формулировки и переносим в наш договор.
В договоре (либо в приложении к нему) иногда дается описание дома: какие в нем лифты, двери, отделка, инженерное оборудование. Стеклопакет - деревянный или пластиковый. Застеклена или нет лоджия. Впрочем, все это имеет смысл только в том случае, если проект нетиповой (подробно излагать, какие потолки в П-44Т, вряд ли нужно).
Кроме того, в договоре обязательно указывается, на основании каких документов он заключен. Все это (ППМ, инвестконтракты, переходы прав) мы уже перечислили выше - главное, чтобы при перенесении в договор не появились ошибки и разночтения.
Плюс-минус 10 метров
Отдельная тема - стоимость квартиры. Здесь все должно быть ясным и понятным. Единицы расчета - если это `условные единицы`, то необходимо объяснение, как рассчитываются эти у .е ., исходя из какой валюты, по какому курсу. Если договором предусматривается рассрочка, то как идут платежи, в какие сроки, какими порциями. Обязательно должен наличествовать пункт, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Единственное исключение - если обмеры БТИ после завершения строительства покажут, что площадь квартиры больше или меньше записанной в предварительных документах. Такое, кстати, случается довольно часто и в ту, и в другую сторону, причем неприятно и то, и это. Известен случай, когда квартира, заявленная как 100 кв. м, на деле оказалась 115, и покупателю предложили доплатить по $1500 за метр. Необходимость выложить дополнительные $30 тысяч оказалась очень некстати. В другом случае обещали квартиру в 50 `квадратов`, а оказалось 44 - и застройщик всячески `заматывает` возвращение денег, мотивируя это тем, что описанного выше пункта (о пересмотре цены в случае изменения площади) в его договоре нет:
Все платежи должны, разумеется, сопровождаться выдачей платежных документов. Если платим с рассрочкой и порциями - получаем такие бумаги каждый раз - это избавит от возможных споров из-за того, сколько именно заплачено. При проведении платежей лучше всего пользоваться услугами третьих организаций - банков. Возможно, это сопряжено с некоторыми потерями (банк возьмет что-то за конвертацию валюты, примет ее по другому курсу), но так значительно надежнее.
Весьма распространена ситуация, когда квартира продается, например, за 1,8 млн. рублей, но при этом в бумагах пишется миллион четыреста. Застройщик, вероятно, как это модно сейчас говорить, оптимизирует налоги, но для покупателя это риск. Впрочем, та сумма, что `сверху` страхуется. И платежные документы будут у покупателя на всю сумму - не на 1,8 млн. сразу, а на 1,4 млн. и 400 тысяч. Все платежи подтверждены, и если возникнут вопросы - суд вполне примет у вас их как доказательства.
Наконец, в реквизитах договора должен быть указан именно тот расчетный счет, на который затем будут осуществляться платежи. Если же покупателя просят платить на какой-то другой счет - следует просить подтверждающий документ. `Просим вас платежи по договору номер такой-то от такого-то числа производить на р /с такой-то` - чтобы было понятно, почему вы платили именно туда.
Еще в договоре инвестирования хорошо бы указать дату сдачи дома. Обычно она записана в инвестконтракте или ППМ, но опоздание в три месяца - это еще не очень плохо, как правило, дома сдаются позже на полгода-год . Так что из-за этого пункта не стоит особенно и волноваться. Наконец, в договоре прописывается, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность.
Утром деньги - вечером стулья
Рекомендации заключать только юридически безупречные договоры - это прекрасно, но жизнь, к сожалению, говорит о другом. В нынешних условиях ажиотажного спроса продавцы чувствуют себя на коне, и часто отказываются даже обсуждать саму возможность что-то изменить в своих документах. Сейчас даже пошли слухи, что некоторые вполне уважаемые компании предлагают клиентам такие условия - деньги сейчас, а договор через месяц. Подкрепляется это требование `бронебойным` аргументом - ценой процентов на 20-30 ниже рыночной. В общем, все основания вспомнить старую поговорку о том, где бывает бесплатный сыр.
Наталья Пензина, заместитель директора Департамента новостроек корпорации ` ИНКОМ-Недвижимость `, считает саму постановку вопроса `утром деньги - вечером стулья` довольно странной. Просто так отдавать стоимость квартиры - неразумно. Другое дело, если здесь предлагается заключить некое предварительное соглашение - в этом случае надо смотреть, что в нем записано, у кого какие права и обязанности. А так же желательно ознакомиться с формой основного договора, чтобы не было в дальнейшем неприятных `сюрпризов`. Если безоговорочное обязательство подписать основной договор через определенное время, тогда все не так страшно.
:А в целом читателей можно успокоить: масштабных афер, когда деньги собирали, а квартиры потом не давали, в Москве нет уже с 1998 года. Если есть договор, где записано, что стоимость квартиры является окончательной - застройщик никак не сможет помешать вам получить квартиру в собственность. Свои обязательства покупатель выполнил, деньги заплатил - оформление в собственность в крайнем случае можно провести даже против воли застройщика, через суд.
www.kdo.ru
|
статьи
21.04.2004