Сегодня ипотека становится все более и более доступной для покупателей недвижимости. Работа над усовершенствованием процесса ипотечного кредитования ведется постоянно на федеральном и региональном уровне. Например, сейчас депутаты петербургского ЗАКСа рассматривают законопроект «Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки», призванный снизить налогообложение и размер государственной пошлины.

Достоинства ипотеки очевидны. Ипотека дает ограниченному в средствах покупателю возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Конечно, счастливому владельцу недвижимости, воспользовавшемуся услугами ипотеки, придется ежемесячно расплачиваться с кредитовавшим его банком. Поэтому в итоге квартира через ипотеку обойдется дороже недвижимости, купленной обычным путем. Однако, при нынешней ситуации на рынке ипотечное кредитование более выгодно для покупателей, чем система накопления. Дело в том, что стоимость квартир сегодня растет примерно на 2% ежемесячно, и это значит, что за год цены вырастут на 20%-25%. Учитывая, что банк требует всего 11%-12% годовых, покупателю выгоднее взять кредит, чем копить деньги на квартиру, которая постоянно растет в цене. К тому же проценты по кредиту вполне сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, с той лишь разницей, что арендуемая квартира своей не станет. Следует отметить, что в условиях стабильности курса доллара и тем более его снижения значительно выгоднее брать кредит именно в этой валюте.

К сожалению, наряду с плюсами ипотечное кредитование имеет и свои минусы. Главный недостаток ипотеки в нынешних условиях – необходимость высокого официального дохода для подтверждения своей кредитоспособности (при заключении договора все банки требуют справку об официальных доходах). Для примера предположим, что человек хочет приобрести однокомнатную квартиру за $20 000 и берет ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых. Согласно правилам ипотечного кредитования, 30% от стоимости квартиры ($6 000) он должен будет внести сразу. Остальную сумму ($14 000) он получает в кредит. Это означает, что поначалу он должен будет ежемесячно выплачивать банку около $110 (в счет погашения взятой в долг суммы) плюс $140 (проценты по кредиту). Естественно, по мере погашения долга сумма будет уменьшаться, однако поначалу ежемесячная выплата будет составлять около $250. По требованию банка, сумма выплаты должна составлять не более 30% от ежемесячного дохода. Следовательно, доход человека, взявшего ипотечный кредит, доложен, как минимум, в три раза превышать сумму выплаты банку – в приведенном в примере случае он должен составлять около $830 («чистыми», т.е. после уплаты всех налогов).

Потенциальный клиент ипотеки должен иметь документ, подтверждающий требуемый уровень дохода на протяжении последних двух лет, иначе банк откажет ему в услуге. К сожалению, в России далеко не все имеют возможность получить справки о своих реальных доходах, что значительно осложняет развитие ипотеки. Правда, банки часто идут на уступки и оформляют ипотечный кредит на семью, учитывая суммарные доходы мужа и жены.

Вопрос о предоставлении кредита решается банком в течение двух недель. После принятия банком положительного решения клиент должен подобрать себе квартиру для покупки. Срок для поиска предоставляется ограниченный – 3 месяца. На этом этапе в ипотечный процесс активно вступает агентство недвижимости.

Дело в том, что найти продавца, готового иметь дело с «ипотечным» покупателем, довольно сложно. Банки имеют строго определенный порядок расчетов – безналичный, через счета этого банка (в Москве, правда, есть банки, предлагающие расчет через ячейку). Естественно, расчеты возможны только в рублях. Однако все продавцы сегодня привыкли получать деньги наличными и в долларах. Для них ипотека означает промедление с получением денег, ненужная легализация доходов и потеря денег на обмене валюты. Безналичный расчет также исключает «цепочки» - то есть сложные сделки, в которых участвует много продавцов и покупателей. В ипотечном договоре участвуют три стороны – банк, покупатель и продавец, а значит, квартиру для покупки нужно искать только в прямой продаже, что существенно сужает круг поисков. А если учесть еще и ограниченность сроков, то становится очевидно, что найти нужную квартиру и уговорить продавца может только специалист из агентства недвижимости.

По сути, агентство недвижимости в дополнение к традиционной услуге по поиску нужного объекта предлагает «ипотечному» покупателю услугу по ведению переговоров. Следует отметить, что банки часто «навязывают» клиентам ипотеки своих нотариусов, своих оценщиков, свои страховые компании – то есть специалистов, гарантированно отстаивающих их интересы. Однако агентство недвижимости и риелтора покупатель выбирает сам. Риелтор, досконально знающий ипотечный процесс, становится представителем интересов покупателя не только перед продавцом недвижимости, но и перед банком.

В агентстве «Бекар» работают риелторы, специализирующиеся на вопросах ипотеки. Обратившись в агентство на начальном этапе ипотечного процесса, клиент получит информацию о банках Петербурга, предоставляющих ипотечные кредиты, сможет выбрать наиболее удобную схему кредитования, а также приобретет надежного и компетентного партнера, готового отстаивать его интересы.

Автор: Сандалов Леонид Георгиевич

Источник: www.pres.ru