Вопрос легендарного героя Аркадия Райкина не утратил актуальности. Половина квартир в Санкт-Петербурге до сих пор не приватизирована. И когда проживающие в них люди решают изменить свои жилищные условия, путь их лежит в Горжилобмен.
До начала эры приватизации только Горжилобмен воплощал мечты граждан о новой жизни в новых стенах. Единственным в своем роде сверхпопулярным "Сборником по обмену жилплощади", выпускавшимся ГЖО, зачитывались все, в ком жизненные обстоятельства возбуждали "охоту к перемене мест". Пудовые папки с картонными бланками вариантов в кабинетах ГЖО часами изучались в поисках встречных предложений. Если само "не срасталось", терпеливо ждали возможности включиться в цепочку через инспекторов. В конце восьмидесятых восторгались достижениями прогресса - в компьютерном центре ГЖО стало возможным за считанные минуты получить распечатку всех вариантов запрашиваемых параметров. С трепетом ждали результатов комиссии, а затем всей цепью, по очереди, получали вожделенные обменные ордера - законное основание для прописки на новой жилплощади.
И сегодня, несмотря на то, что риэлтеры перетянули на себя одеяло жилищного сектора рынка недвижимости, Горжилобмен по-прежнему не утратил своего значения для многих горожан.
Кому дорога в ГЖО?
С правовой точки зрения, клиентами ГЖО становятся все, кто проживает на муниципальной площади либо имеет подобный вариант в своей обменной комбинации. Даже если на одну-две неприватизированные квартиры в обменной цепи приходится несколько объектов, находящихся в собственности граждан, визита в ГЖО не избежать. Поскольку зарегистрироваться в муниципальной квартире или комнате можно, только получив обменный ордер.
С психологической точки зрения, обращаться в ГЖО свойственно людям "традиционной ориентации" - тем, кто осторожничает и предпочитает в таком деликатном деле доверять только государственной структуре. Ведь ГЖО - госучреждение при администрации Санкт-Петербурга. Правда, для граждан такое самоограничение не всегда статистически оправдано: практика показывает, что подобрать нужную жилплощадь среди обменных вариантов несколько сложнее и дольше, нежели выйти на свободный рынок недвижимости, поставить на продажу свое жилье и потом подбирать встречную покупку среди огромного количества риэлтерских предложений. Но случается, за счет мастерства инспекторов граждане, сделавшие ставку на ГЖО, несмотря на все преимущества свободного рынка, медленнее, но вернее приходят к успешному завершению обмена, не рискуя изменением ценовой ситуации и пр.
С экономической точки зрения, далеко не каждому собственнику жилья есть смысл обращаться в агентство недвижимости. Зачастую сами риэлтеры, ознакомившись с "активами и пассивами" желающих поменять жилье клиентов, посылают тех в ГЖО, прямо заявляя: "Вам связываться с нами невыгодно!" и стыдливо замалчивая вторую часть откровения: "Да и вы для нас неинтересны!" Особенно часто это случается при обмене равноценной площади без доплаты. По объему совершаемой риэлтерами работы такая сделка не проста: надо найти покупателя на один объект, затем подобрать другой, за ним, возможно, третий, подготовить документы и оформить всю сделку. Работы много. Но граждане морально не готовы к тому, что из бюджета сделки исчезнут 6-8% на оплату услуг риэлтеров, ведь обмен-то равноценный, наменяли "шило на мыло", за что такие деньги?
Конечно, обращение за помощью в ГЖО тоже не бесплатное. Это муниципальное предприятие находится на полной самоокупаемости. Но цифры фигурируют несколько иного масштаба.
Питерские кружевницы
Инспекторы ГЖО с многолетним стажем "вытягивают" цепочки, в которых 10-15 семей-участников - норма, а 25 - далеко не рекорд. И при этом варианты подбираются так, что в результате переезда на новые площади все участники умудряются решить свои наболевшие проблемы. Подбор такой цепи - совершенно самостоятельный вид искусства специалистов ГЖО. Представьте, сколько сил и умения требуется для плетения такого "кружева"! Конечно, большинству людей приходится, доверившись профессионалам, ждать несколько месяцев, зато терпение вознаграждается успехом.
В цепи чаще всего присутствуют объекты, находящиеся и в найме, и в собственности граждан. Какова же процедура оформления такого обмена?
Итак, вся цепь собрана. Подготовленные документы поступают на рассмотрение комиссии. Она собирается еженедельно и в центральном офисе ГЖО, и в районных отделениях. Результатом работы комиссии становится положительное решение - разрешение на обмен. После этого все те, кто въезжает по обмену на жилплощадь, находящуюся в собственности, получают выписку из протокола и с этим документом отправляются в нотариат для оформления договора отчуждения недвижимости. Зачем нужна выписка? Для того чтобы нотариус сделал соответствующее уточнение в тексте договора: "Квартира приобретается в рамках обмена, разрешенного ГЖО". Так снимается ряд правовых противоречий в сделке. А главное - если обмен так и не дойдет до завершения по вине кого-то из участников цепи, сделку легко будет расторгнуть в связи с невыполнением ее существенного условия. Только после того как все "звенья цепочки", становящиеся собственниками при обмене, явятся в ГЖО с зарегистрированными в ГБР договорами, остальные, въезжающие на муниципальную жилплощадь, получают обменные ордера. Вот здесь важно не расслабляться: ордер действует в течение ограниченного срока. В ГЖО его можно продлить, если причина была уважительной. Впрочем, если кто-то отказывается своевременно воспользоваться своим ордером и тем самым срывает сделку, его можно принудить к выполнению обязательств через суд. Но лучше не доводить до крайности и все делать четко и своевременно - под руководством опытного инспектора ГЖО. Прохождением комиссии работа инспектора не заканчивается, он контролирует и перерегистрацию по новому месту жительства, и переезд своих "подопечных".
Зона риска
В отличие от риэлтеров, ГЖО как госучреждение имеет возможность получать конфиденциальную информацию, касающуюся лиц, состоящих на учете в различных диспансерах.
Необходимость предотвращения распространения туберкулеза заставляет строго следить за "зараженными" адресами, учтенными в закрытой базе данных ГЖО. Конечно, далеко не всегда существует серьезная опасность для здоровья соседей и вновь прибывших. Но человек, оформляющий обмен через ГЖО на жилплощадь больного гражданина или в зараженную туберкулезом коммуналку, официально и заблаговременно ставится в известность о проблеме. В большинстве случаев достаточно своевременной специальной обработки помещения, но иногда лучше отказаться даже от выгодного обмена. При покупке жилья на свободном рынке такую информацию взять обычно неоткуда.
Тем более закрыта информация о состоянии душевного здоровья граждан, их учете в психоневрологическом диспансере. Но для ГЖО секретов нет. Более того, если обмен совершает состоящий на учете больной, обязанность ГЖО - оформить запрос в диспансер с целью подтверждения способности пациента самостоятельно совершать гражданско-правовые сделки и целесообразности обмена. К рассмотрению проблемы привлекается попечительский совет при муниципальном образовании (МО).
С одной стороны, это защита интересов не совсем адекватного человека, который легко может стать жертвой злоумышленников. С другой - подстрахованы и интересы тех, кто вступает с ним в добросовестные отношения с целью обмена. Ведь в случае судебного разбирательства по инициативе больного или его родственников "развернуть" обмен, произведенный через ГЖО, не удастся, поскольку вопрос о возможности и честности сделки прошел ряд согласований.
Интересы несовершеннолетних - также в зоне пристального внимания. Если на обмениваемой жилплощади зрегистрированы дети до 18 лет, ГЖО делает запрос в органы опеки и попечительства при МО, на территории которого зарегистрирован ребенок. Для обмена необходимо заключение МО, что права ребенка в процессе смены места и условий жительства не нарушаются.
Не только обмены
Специализированный отдел ГЖО осуществляет бронирование жилплощади, а также официальное оформление найма и поднайма.
Некоторые граждане отправляются по трудовому договору в районы Крайнего Севера, на службу в "горячие точки", на работу по контракту и пр. Они заинтересованы, чтобы без их ведома никто не распорядился занимаемой ими жилплощадью, и оформляют в ГЖО охранное свидетельство. Второй экземпляр этого документа сдается в жилконтору. Там сведения о брони вносятся в компьютер и - в дальнейшем - во все справки. Также на период отсутствия можно исключить оплату части коммунальных услуг.
Заключение договора найма или поднайма жилого помещения - процедура, позволяющая гражданам официально сдать в аренду занимаемые ими квадратные метры муниципальной жилплощади. Существование такого договора страхует интересы сторон. Жилец может быть уверен, что через пару дней после получения предоплаты его не "попросят" съехать соседи или члены семьи нанимателя. А пустивший съемщика спокоен - личность его проверена, намерения и обязательства сторон описаны в официальном документе.
Не только граждане сотрудничают с ГЖО. В этом учреждении существует специализированный отдел по работе с предприятиями. Допустим, завод имеет возможность приобрести для сотрудников несколько квартир в строящемся доме. Но в очереди предприятия на улучшение десятки или сотни семей! На помощь приходят специалисты ГЖО: внимательно изучив сегодняшние условия проживания заводских кадров, они предлагают вариант ротации жилья, при котором перераспределение площадей улучшает условия жизни гораздо большему числу сотрудников.
--------------------------------------------------------------------------------
Информация о статье:
Издание: "Бюллетень Недвижимости", №760
Дата публикации: 09.03.2004
Автор: Татьяна Родионова
|
статьи
17.03.2004