Понятие "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в. до н .э и было связанно с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, и на земле заемщика ставился столб с надписью о том, что собственность получена в кредит. На таком столбе , получившем название "ипотека" отмечались все долги собственника земли.
Государства часто оказывали поддержку населению, предоставляя кредиты на приобретение недвижимости. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
За пятнадцать лет существования современной банковской системы в России, конечно, выдавались кредиты населению, в том числе и на приобретение недвижимости и под залог недвижимости. Однако это были единичные кредиты, которые не могли удовлетворить огромный спрос населения всей страны. Экономическая ситуация, сложившаяся в настоящий момент в России, способствует повышению интереса к ипотеке со стороны финансовых институтов. Дали старт несколько программ, в том числе и за счет финансирования западных фондов. Об особенностях современного ипотечного кредитования рассказывает Сергей Ильченко – Вице-Президент Национального Резервного Банка, управляющий филиала в Санкт-Петербурге.
- Исторически сложилось так, что наш банк работал, в основном, с крупными и средними клиентами – юридическими лицами, но с 2003 года Национальный резервный банк приступил к реализации собственной широкомасштабной инвестиционной программы по развитию в России системы ипотечного жилищного кредитования и создал «Национальную ипотечную компанию» (НИКОМ). Во главе Национальной ипотечной компании стоят менеджеры, имеющие опыт работы на российском ипотечном рынке. Поэтому они хорошо знают проблемы, с которыми сталкиваются банки и заемщики при работе с ипотекой.
- Сколько лет существует современный вариант ипотечного кредитования для улучшения жилищных условий населения?
- Если говорить о сегодняшнем дне, ипотека в России проходит начальную стадию развития, и только сейчас в Госдуме обсуждаются пакеты документов, которые позволят сделать ее привлекательной как для заемщиков, так и для финансовых институтов. Фактически ипотеки, в том виде, в котором ее понимает классическая финансовая наука – в России еще нет. У нас пока не созданы такие же условия как на западе , где система ипотечного кредитования позволяет практически любому гражданину купить себе дом в рассрочку на 10-30 лет. Причин для этого несколько. Во-первых: нет адекватной правовой базы, обеспечивающей основу для ипотечного кредитования. Продолжает существовать старая постсоветская законодательная система, регулирующая правоотношения в жилищной сфере, не созданы новые механизмы, регулирующие специфические ипотечные отношения.
Вторая проблема связана с тем, что заемщиками на рынке ипотечного кредитования являются граждане. Когда банк кредитует компанию, он всегда анализирует финансовые показатели этой компании .. Мы не можем дать кредит компании, которая не в состоянии подтвердить устойчивость и надежность своего бизнеса и то, что она может выполнять свои обязательства перед банком. То же самое требование относится и к физическим лицам. Не для кого не секрет, что выплата заработной платы в конвертах – это достаточно распространенная практика по всей нашей стране. Естественно, граждане, которые не способны подтвердить свой доход не могут быть заемщиками в банке. И это особенно актуально для заемщика, который зарабатывает, скажем, $3 000 в месяц, а по документам своей компании – всего тысячу рублей. Таким образом, еще одна проблема ипотеки в России – это проблема подтверждения дохода заемщиков.
- А если есть поручитель?
- Если есть гарант, это другое дело, но в этом случае и он должен подтвердить свои доходы, свои обязательства. Работодатели, заинтересованные в повышении жизненного уровня своих сотрудников, часто выступают в роли гарантов. Надо признать, что и в целом ситуация постепенно изменяется. Работники предприятий понимают, что из-за нелегальных схем выплаты заработной платы они теряют и в пенсионных накоплениях, и в привлечении различных кредитов. Кроме того, государство проводит политику, направленную на легализацию доходов населения и предприятий.
- Ипотечное кредитование пользуется популярностью в России?
- Если говорить о количестве выданных ипотечных кредитов по всей России, то оно небольшое – где-то 0,01 % от валового продукта .. Специфика ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик берет кредит на длинный срок - 10-15 лет… и размещаемые банком деньги должны быть дешевыми: никто не возьмет кредит при 50% годовых. Поэтому ипотека, становится интересной населению, только когда ставки по кредитам не превышают 10-15% годовых .
Спрос должен отвечать предложениям. Для того чтобы ипотека пользовалась большей популярностью, наши менеджеры разработали пакеты кредитования, которые учитывают особенности определенных групп заемщиков: «Стандартный» - 13-15% годовых с размером первого взноса 20%; «Молодежный» - от 13% годовых с авансовым платежом от 5 до 10 процентов… и многие другие. Кредит дается на десять лет … Т аким образом, продумана специфика групп потребителей… Скажем, пожилые люди не привыкли брать кредиты под проценты в банках, у молодежи другая проблема – у них нет залогов, они не могут накопить первичный взнос в размере 30% от стоимости жилья, но зато они готовы брать кредиты в банках Поэтому для молодых клиентов сумма первоначального взноса за квартиру снижена до 5% от ее полной стоимости. Иными словами, начать обживать однокомнатную квартиру молодые семьи смогут, уплатив в качестве первого взноса лишь 2-4 тыс. долларов (что соответствует стоимости на вторичном рынке подержанного автомобиля российского производства).
- А если человеку сорок лет, он может взять «молодежный» кредит на квартиру?
- По кредиту «Молодежный» возраст ограничен 35 годами. Ведь у людей старшего возраста, как правило, уже есть квартиры или комнаты, им необходимо улучшать свои жилищные условия. Для таких граждан и разработан кредит «На улучшение жилищных условий». Есть также специальный вариант кредита «Кредитное окно» для заемщиков, доходы которых подразумевают получение регулярных дополнительных доходов, таких как бонусы, гонорары и т.д. Кредит «Инвестиционный» предоставляется физическому лицу на оплату договора долевого участия в строительстве по приобретению жилья в строящемся объекте жилой недвижимости. Кредитные продукты различаются по суммам, по размерам авансового платежа, по процентным ставкам, по видам обеспечения.
- Всякий человек может получить ипотечный кредит?
- Если человек имеет стабильный доход, и, самое главное, может это подтвердить, то отказа в кредитовании не будет. При принятии решения о кредитовании важным является также благонадежность заемщика.
В отличие от запада, где ипотека реализуется уже давно, в России отсутствуют так называемые «кредитные истории» заемщиков - архив данных о том, когда и какой человек брал заем, и как он по нему расплачивался. Если положительный пример займа у физического лица уже существует, это лишний плюс к тому, чтобы выдать ему новый кредит. Когда-то возвращенный в срок кредит сразу повышает доверие к заемщику. Если банк узнает, что у человека были проблемы с выплатами по кредиту, то он может получить отказ.
- Выходит, если человек когда-то брал кредит и возвращал с опозданием, его вторично могут не кредитовать?
- Конечно, лучше изначально жить добропорядочно и реально оценивать свои возможности. Если ты хочешь быть в будущем заемщиком, надо об этом думать заранее. Банки заинтересованы давать кредиты – во всем мире банки привлекают средства под проценты и размещают под проценты… и живут за счет этого. Однако мы должны понимать, что банки, заботясь о своих клиентах, обязаны минимизировать риски.
- Кому интересна ипотека?
- Ипотекой пользуется, как правило, средний класс, потому что состоятельные люди могут купить квартиру без привлечения кредита, а у совсем бедных нет средств расплатиться с кредитором. Потребность в кредитах есть. Если мы сейчас пройдем по городу и посмотрим, сколько жилья строят – значит, оно востребовано. В Санкт-Петербургский филиал НРБанка уже обращаются люди с желанием воспользоваться ипотечным кредитом, хотя мы еще не объявляли в городе о начале проекта. Все равно, московский опыт банка дошел и до Питера.
- И люди не боятся брать деньги в банке?
- Это та же проблема, что и с пластиковыми картами: когда лет семь назад их внедряли на российских предприятиях для выплаты заработной платы, люди боялись их приобретать, считая, что наличные деньги надежнее, что это внедряется для махинаций с их деньгами. Когда работнику предприятия объясняли, что он может подойти в любое время к банкомату и снять деньги – он не верил. Сегодня пластиковые карты не пугают уже никого. Российские граждане только начинают приобретать опыт кредитования на покупку автомобилей, электробытовой техники и жилья. Чтобы население пользовалось системой кредитования, должна появиться привычка, это должно войти в стиль жизни. Надеемся что, ипотечное кредитование будут осваивать молодые и более прогрессивные граждане, которые менее чем остальные подвержены страхам, а за ними последуют и другие.
- Какие необходимы документы для получения кредита?
- Это документы, подтверждающие: доходы, право собственности на имущество, семейное положение, здоровье заемщика, и т.д. Процедура анализа и принятия решения в банке о выдаче ипотечного кредита достаточно ответственная, т.к. величина суммы кредита (до 200 000 долл. США) довольно значительна в отличие от большинства потребительских кредитов. Для того чтобы получить кредит клиент должен не только собрать необходимые документы и справки, но и вместе с кредитным инспектором оценить свои возможности по возвращению суммы кредита и процентов по нему. Следует также помнить о том, что заемщик должен иметь собственные средства для первоначального взноса. При анализе возможностей заемщика учитываются его востребованность на рынке труда, его умение управлять собственными активами.
- У потенциальных заемщиков не вызывает страха, что работники банка узнают его жизнь, может быть, не всегда положительную?
- Если ты идешь в банк за кредитом, ты должен быть абсолютно «прозрачен», это касается и предприятий и физических лиц. Конечно, часть банковских работников, в силу своей работы, узнает о вас многое, но эта информация остается в стенах банка. Хочется подчеркнуть, что за банками законодательно закреплена обязанность сохранения тайны их клиентов. Кроме того, банки заинтересованы в соблюдении интересов клиентов, ведь от этого зависит репутация банка.
- Какой минимальный заработок позволяет получить ипотечный кредит?
- Если речь идет о том, что кредиты предоставляются на суммы от $15 000 до $200 000, и срок выплаты до десяти лет, приблизительно надо получать от $600 до $6 000 в месяц. Соответственно, сумма выплаты в месяц за $15 000 кредита будет составлять не более $200 - 300. Точный график сумм выплат Вам рассчитает кредитный инспектор в зависимости от вида кредита и суммы.
- Если человек решает продать имеющееся жилье и взять кредит в банке на покупку нового, улучшенного, кто будет заниматься всеми операциями?
- Хороший вопрос. При приобретении квартиры в кредит заемщик должен работать с риэлтерами, оценщиками, юристами, страховщиками. По российскому законодательству банк может заниматься только банковской деятельностью. Для упрощения процедуры приобретения квартиры и оформления документов заемщиков, мы планируем выстроить систему отношений с застройщиками, с компаниями, которые осуществляют продажу на вторичном рынке , страховщиками…
- Банк контролирует покупку жилья?
- Обязательно! Потому что новое купленное жилье становится залогом. Недвижимость должна быть не просто правильно куплена, она должна быть правильно оценена и зарегистрирована, и что самое важное – заемщик берет кредит под конкретную площадь, имеющую определенную стоимость, и не может со временем отказаться от изначального варианта кредита и выбрать новый.
- Сколько времени уходит на оформление кредита?
- Сама процедура выдачи кредита, при правильно оформленных документах, занимает один день. Однако для этого необходимо подготовить все документы в соответствии с требованиями банка, кредитный инспектор должен их проанализировать, а кредитный комитет банка принять решение о выдаче ипотечного кредита.
Следует понимать, что если Вы хотите получить ипотечный кредит, то Вы должны начинать с оценки своих возможностей. Насколько Вы кредитоспособны и платежеспособны, а, не просто, выбрав понравившуюся квартиру позвонить в банк и сказать: «я хочу купить квартиру».
- Если человек не может возвратить кредит, что происходит?
- Во всем мире, в этом случае жилье продается, чтобы погасить задолженность, а все оставшиеся деньги после продажи квартиры и погашения кредита возвращаются заемщику. На оставшиеся деньги, он может купить квартиру меньшей площади.
- Что изменилось в ипотеке за последнее время?
- В первую очередь – снизились процентные ставки, т.е. ипотека стала более привлекательной для населения. Кроме того, государство старается создать условия позволяющие ипотеке развиваться в России. Растут доходы населения, возрастает спрос на жилье. Как следствие растут цены на недвижимость, и становится выгоднее покупать жилье в кредит. Застройщики, чтобы привлечь покупателей, начинают строить качественное жилье. Для граждан нашей страны появляются возможности жить в хороших условиях уже сейчас, а не в далеком будущем. Думаю, это как раз то, о чем мы все мечтали.
Татьяна РОМАШЕНКОВА
Октябрь 2003
http://romashenkova.nm.ru
|
статьи
18.04.2004