В России ипотека развивается медленно. Однако по отношению к столице нашей родины — это утверждение уже некорректно. Здесь новые ипотечные программы появляются едва ли не ежемесячно.
Некоторые российские банки на свой страх и риск начали заниматься ипотекой еще в середине 90-х годов. Сейчас о большинстве этих банков остались лишь одни (к тому же не самые приятные) воспоминания. В настоящее время с ипотекой работают 45 российских банков, из них 22 — в Москве.
Другая ипотека
По понятным причинам ипотека в Москве существенно отличается от всероссийской. В столице сконцентрированы основные финансовые потоки, высокие доходы населения, а жилищное строительство переживает хронический бум, невзирая на ажиотажный спрос. В результате московский ипотечный рынок стал локомотивом российской ипотеки.
Очевидно, что именно в Москве разработан ряд ипотечных программ и появились специализированные организации. Например, Московское ипотечное агентство (МИА) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Практически каждый столичный банк считает своим долгом предложить населению города собственную вариацию на тему ипотеки. Среди лидеров — DeltaCredit банк, Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Внешторгбанк, МИА, Международный промышленный банк, Газпромбанк, ОПТбанк, Европейский трастовый банк, Московский кредитный банк и Абсолют-банк.
Обладая сходными условиями выдачи кредитов, московские банки отличаются в главном: в требованиях к заемщику. Например, наличие или отсутствие российского гражданства, поручителей, определенного уровня подтвержденных справками с места работы или из налоговой инспекции доходов, а также возможность рассмотрения «серых» доходов.
Нельзя забывать, что при покупке квартиры с использованием банковского кредита обязательно возникают дополнительные расходы, связанные с техникой проведения сделки. Они могут составить от 8 до 10% рыночной стоимости квартиры. Это оплата страхования, комиссионные риэлторской компании за подбор квартиры и проведение сделки, оценка стоимости предмета залога, оформление документов, аренда индивидуального сейфа, нотариальное удостоверение ипотечной сделки и государственная регистрация договора покупки квартиры.
На сегодняшний день с помощью банковского ипотечного кредита в основном приобретаются квартиры на рынке вторичного жилья. Однако постепенно появляются программы и кредитования на первичном рынке.
Кредитное программирование
Интересную программу, разработанную инвестиционным фондом США-Россия, представляет банк DeltaCredit. Там можно получить средства на покупку квартиры на вторичном рынке и в новостройке, а также на покупку загородного дома. Для каждого из перечисленных случаев в банке действует свой ассортимент программ, предусматривающих различные сроки кредитования (от 10 до 15 лет) и процентные ставки (от 10–15% для готового жилья до 16–21% — для домов на этапе строительства). Сумма собственных накоплений заемщика при этом в отдельных случаях может составлять всего 15% стоимости жилья.
В программах DeltaCredit банка нет обязательного требования «белой зарплаты», прописки в Москве, поручительства других лиц, ограничений по выбору квартиры (кроме домов под снос и с деревянными перекрытиями) или риэлторской компании. Однако при покупке квартиры на вторичном рынке необходима ее оценка в специализированной компании.
Всего, по информации Виктории Кочетковой, директора по маркетингу DeltaCredit банка, компания уже выдала 2600 кредитов на общую сумму $105 млн. Нетрудно подсчитать, что средний размер кредита составляет здесь около $38 500.
В Сбербанке валютные ипотечные кредиты выдают под 11% годовых (это одна из самых низких ставок на рынке), но при этом строже всех относятся к заемщикам, выставляя массу дополнительных условий для получения кредита. Во-первых, Сбербанку нужны 2–4 кредитоспособных поручителя, а во-вторых, в качестве подтверждения платежеспособности признают только официальные налогооблагаемые доходы. Например, если заемщик сдает в аренду квартиру, но не платит с этого налогов, то в Сбербанке такой доход учитывать не станут. Кроме того, не будут здесь учитываться и совместные доходы супругов, проживающих в так называемом гражданском браке.
Несколько видов ипотечных кредитов выдает Фора-банк. Так, например, кредит «Фора-базовый» выдается на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в Москве и ближайшем Подмосковье на срок 10 лет, сумма кредита составляет минимум $10 тыс., а процентная ставка — 15% годовых.
Кредит «Молодая семья» выдается на срок до 10 лет тем, кто находится в браке не более двух лет. Сумма кредита составляет до 90% стоимости приобретаемого жилья, а процентная ставка — 14% годовых. Дополнительным условием при получении такого кредита является поручительство родителей обеих сторон.
Накладные расходы при заключении ипотечной сделки через Фора-банк составляют: сбор за рассмотрение кредитной заявки — 1000 руб., оценка квартиры — 3500–5000 руб., пошлина за нотариальное удостоверение — 1,5% стоимости квартиры, государственная регистрация договора купли-продажи — 700 руб., государственная регистрация ипотеки — 600 руб., плата за снятие наличных — 0,5% суммы кредита, сбор за проведение кредитной сделки — 2520–3780 руб.
Первые признаки конкуренции
За последние три месяца на рынке ипотечного кредитования все чаще обнаруживаются признаки конкуренции между банками. Желая привлечь клиентов, многие банки разработали ряд упрощений своих программ. Например, в условиях, когда высокие официальные доходы все еще остаются редкостью, они начали проявлять готовность оценивать состоятельность заемщика по альтернативным критериям: месту работы, занимаемой должности, наличию имущества и т. д. Большинство новаций — в области определения доходной части клиентов. В большинстве случаев банки находят способы конфиденциально проверить «серые» доходы, но есть и более смелые решения. ОРГбанк, к примеру, вообще не требует доказательств стабильного и высокого дохода. Для того чтобы получить кредит, достаточно предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на уже имеющееся жилье, которое и становится залогом. Абсолют-банк, приступивший к выдаче ипотечных кредитов лишь в ноябре 2003 года, также не требует от клиентов предоставлять документальное подтверждение заявляемого уровня доходов, поручительства и дополнительного обеспечения в виде залога.
Помимо фиксированных процентных ставок по ипотечным кредитам некоторые банки начали применять так называемые плавающие (меняющиеся в зависимости от процентной ставки на международном межбанковском рынке LIBOR) или дискретные (уменьшающиеся по мере погашения кредита) ставки. Так, Газпромбанк предлагает фиксированную процентную ставку на 10-летний валютный кредит в размере 13–14% годовых. Со второго года погашения она может составлять LIBOR 12 месяцев +10% или уменьшаться до 12,5% после погашения 40% задолженности по кредиту и до 11,5% после погашения 70% задолженности по кредиту.
Ряд банков уже не применяют штрафных санкций за преждевременное погашение кредита, в то время как еще год назад «карательные» меры были обязательными практически везде. В настоящее время, например, Внешторгбанк допускает досрочное погашение кредита уже через 3 месяца с момента его предоставления, Газпромбанк — через 6 месяцев, DeltaCredit банк — через год.
В области снижения минимальной суммы стартового взноса особенно преуспел Национальный резервный банк. Он выдает кредит «Молодежный», в котором сумма собственных накоплений заемщика может составлять лишь 5% стоимости квартиры. Правда, процентная ставка по этому кредиту одна из самых высоких — 16% в валюте.
Впереди паровоза
Президент России недавно назвал решение проблемы ипотеки одной из первоочередных задач 2004 года. Вице-премьер Владимир Яковлев утверждает, что нашел средства для развития ипотеки — это профицит бюджета и сверхдоходы нефтяников. На основании этого к 2007 году прогнозируется рост объема ипотечных кредитов в России в четыре раза. За всем этим «планов громадьем» не нужно забывать, что развитие ипотеки — не самоцель, и не следует искусственно торопить ее продвижение.
Реализацию ипотечных программ необходимо рассматривать не в зависимости от временно благоприятных для России мировых цен на нефть, а в комплексе с финансированием массового строительства жилья. Российским банкам это под силу, но в этом деле им нужна эффективная государственная поддержка.
О программах других столичных банков вы сможете прочитать в следующем номере М2.
Борис Игнатов
Начальник отдела вторичного рынка агентства недвижимости «Арсенал Холдинг»:
— Большинство действующих сейчас ипотечных программ плохо приспособлены к потребностям потенциальных заемщиков. Их главные недостатки — высокая процентная ставка и требование сведений о «белой» зарплате клиента. Не секрет, что большинство работодателей сейчас основную часть зарплаты выдают своим сотрудникам «в конвертах», не указывая ее в бухгалтерских документах.
Чтобы изменить эту ситуацию, надо прежде всего внести коррективы в действующее законодательство, и в первую очередь — в Налоговый кодекс, чтобы компаниям не было смысла скрывать сведения о реальной зарплате работников.
Тем не менее уже сейчас число обращений граждан за ипотечными кредитами постоянно увеличивается. Так что, на мой взгляд, ипотека в России будет развиваться довольно быстрыми темпами, особенно если удастся преодолеть все вышеперечисленные проблемы.
Действующие ипотечные программы отличаются только ставками (в пределах 2–3%), поэтому выделить конкретные наиболее успешные проекты довольно сложно. Исключение составляют банки, которые предоставляют кредиты под покупку новостроек. Таких в Москве сейчас совсем немного. Можно отметить и те банки, которые учитывают не только официальную зарплату, но и все реальные доходы клиента. Это Национальный резервный банк, Абсолют-банк, Фора-банк, ОПТбанк (по некоторым видам кредитов). В этих финансовых учреждениях есть службы, которые занимаются проверкой всех доходов клиента, для этого есть масса косвенных способов помимо предоставления официальных документов. Учитывается здесь и наличие другой недвижимости, автомашины и т. п.
Что касается прогнозов на будущее, то, по моему мнению, наиболее успешно будут развиваться только банковские ипотечные программы. У программ организаций, действующих по кооперативному принципу, есть существенный недостаток: приобретаемые квартиры являются собственностью кооператива, а не заемщика. В то время как человек, приобретающий квартиру по банковскому кредиту, сразу становится ее собственником и может туда прописаться. А программы типа «Строим вместе» не дают такой возможности. Квартира является собственностью кооператива до того момента, пока клиент полностью не выплатит всю сумму кредита.
Валерий Казейкин
Вице-президент МАИФ:
— Сегодня существуют четыре основных сетевых программы ипотечного жилищного кредитования — программы АИЖК, Сбербанка, DeltaCredit банка и Внешторгбанка. Кроме того, есть собственные ипотечные программы у нескольких десятков банков, но по ним работают только эти банки и их филиалы.
Можно отметить четыре основные тенденции, которые наметились на рынке ипотеки в прошлом году. Во-первых, все больше регионов и банков принимают участие в федеральной программе ипотечного кредитования. За полгода количество аккредитованных при АИЖК кредитных организаций увеличилось в 3 раза, а количество кредитов, рефинансированных с помощью АИЖК, — в 10 раз.
Во-вторых, в связи с принятием закона об ипотечных ценных бумагах многие банки стали задумываться о создании собственной ипотечной программы, кредиты по которой они в будущем могли бы самостоятельно рефинансировать.
В-третьих, начали развиваться отраслевые ипотечные фонды. Так, МПС, Минатом и «Росэнергоатом» сегодня самостоятельно кредитуют собственных сотрудников. В будущем такие программы появятся у Газпрома и МВД.
И последнее. При ипотечных фондах начали создаваться ЖСК. Это говорит о том, что в России успешно развивается и накопительная форма приобретения жилья, и заемная.
Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Источник: http://www.irn.ru/articles/2130.html
|
статьи
26.03.2004