RBC daily: Рынки
27.01.2004

Ипотека не может стать массовой из-за плохого закона и слишком медленных темпов жилищного строительства

Сегодня в Москве проходит конференция «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы», на которой в числе прочих обсуждаются проблемы, препятствующие массовому развитию ипотеки в России. По мнению экспертов, основных препятствий два. Во-первых, это несовершенство законодательства, в том числе и закона «Об ипотечных ценных бумагах», который должен был дать банкам возможность получать с рынка дешевые длинные деньги. Во-вторых – слишком маленькие объемы жилищного строительства в России. В настоящее время группа экспертов под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова подготовила более трех десятков поправок в действующее законодательство, целью которых является стимулирование массового развития ипотеки.

В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Между тем именно ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в нашей стране жилищной проблемы. Тем не менее российские банки пока не очень активно занимаются этим видом кредитования, отдавая пальму первенства банкам со стопроцентным иностранным капиталом. Лидером этого рынка считается банк «Дельта-кредит», учредителем которого является US-Russia Investment Fund (Инвестиционный фонд США – Россия), за ним следует «Райффайзенбанк» с учредителем в лице группы Raiffeisen, зарегистрированной в Австрии. «Российские банки начали осваивать потребительское кредитование только в 2003 году и, естественно, сначала решили попробовать более простые виды, такие как потребительское кредитование, – сказала RBC daily аналитик «Альфа-Банка» Наталья Орлова. – Ипотека же является специфическим рынком, который в России еще до конца не сформирован. Основная проблема заключается в том, что наш Гражданский кодекс не позволяет выселять несостоятельных заемщиков из купленных в кредит квартир. Таким образом, Гражданский кодекс подрывает саму идею залога приобретаемой квартиры».

По словам начальника управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, который принимает участие в работе по развитию этого вида кредитования под руководством Игоря Шувалова, в настоящее время подготовлено 30 поправок в различные законодательные акты, касающиеся ипотечного кредитования и жилищного строительства, которые должны привести к росту объемов ипотечного кредитования в России. По его мнению, одним из наиболее серьезных сдерживающих моментов для банков является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. «Банки обладают избытком краткосрочных средств (до 5 лет), – сказал он RBC daily. – Ипотека же предполагает кредитование на срок до 15-20 лет, а сейчас АИЖК рассматривает возможность увеличения этого срока до 30 лет. Недавно принятый закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлен на то, чтобы обеспечить приток длинных денег в эту сферу. Однако этот закон стал результатом компромисса между различными мнениями, и, как любой компромисс, он имеет ряд недостатков. В частности, в законе сделана попытка объединить различные модели ипотечного кредитования, которые активно используются на Западе, что серьезно осложняет практический выпуск ипотечных ценных бумаг для банков и других эмитентов». Сейчас, по словам г-на Гришухина, разработан целый ряд поправок, которые должны сделать имеющийся закон более работоспособным.

В настоящее время ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами. При первом варианте, по словам г-на Гришухина, на доходность выпускаемых бумаг влияют риски, связанные с финансовой устойчивостью банка, что не всегда дает возможность обеспечить привлечение дешевых денег. Во втором случае действующий закон создает ряд технических проблем, в том числе обусловленных несовпадением по времени платежей по кредитам и выплат по облигациям: ипотечные кредиты погашаются постепенно, в то время как на российском рынке наиболее востребованы облигации с погашением основного долга в конце срока их жизни. По мнению Дениса Гришухина, одним из способов решения этой проблемы может стать выпуск амортизируемых облигаций (основной долг по которым погашается постепенно). Однако этот инструмент менее понятен для рынка в плане оценки финансовых потоков, что может отразиться на его доходности. Доработка закона, ведущаяся с участием госструктур и коммерческих организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования, позволит снять существующие недостатки. Таким образом, в случае готовности потенциальных эмитентов выпуск ипотечных ценных бумаг может начаться уже в текущем году.

Впрочем, даже внесение определенных поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах» не приведет к массовому выпуску этих бумаг российскими банками. «Большинство банков сейчас не имеет достаточного ипотечного покрытия, – говорит Денис Гришухин. – То есть у них нет достаточного для выпуска ценных бумаг количества выданных ипотечных кредитов. Необходимыми объемами сегодня обладают банки, раньше других начавшие развивать свои программы ипотечного кредитования. Это, например, «Дельта-кредит», который, скорее всего, в ближайшее время выпустит такие ценные бумаги, но разместит их на внешнем рынке, поскольку он выдает кредиты в долларах. Потенциально ипотечные бумаги мог бы выпустить и Сбербанк, но в настоящее время у него достаточно собственных ресурсов». Впрочем, проблема развития ипотечного кредитования в России имеет еще одну сторону, а именно – слишком медленные темпы жилищного строительства, которые приводят к росту цен и снижению доступности ипотеки для населения. «В настоящее время мы наблюдаем рост ипотечного кредитования, который необходимо подкрепить ростом темпов жилищного строительства, – говорит Денис Гришухин. – В противном случае мы получим рост цен на рынке недвижимости, а это может свести на нет положительный эффект ипотеки. Поэтому необходимо создать такие условия, которые бы обеспечили рост объемов жилищного строительства не менее чем на 10% в год».

В сфере жилищного строительства перед правительством стоят два комплекса проблем. Первым сдерживающим фактором, по мнению Дениса Гришухина, является нехватка земельных участков с готовой инфраструктурой. «В большинстве крупных городов возможности точечной застройки исчерпаны, – говорит г-н Гришухин. – Необходимо осваивать большие площади без инфраструктуры. Одному инвестору выполнить весь комплекс работ по созданию необходимой инфраструктуры сложно в силу дороговизны этого мероприятия. Поэтому сейчас разрабатываются предложения по финансированию таких работ за счет объединения финансовых ресурсов государства, муниципальных образований и частных инвесторов». Вторым сдерживающим жилищное строительство фактором является, по словам Дениса Гришухина, чрезмерная забюрократизированность процедур получения земельных участков под застройку. «Не секрет, что для того, чтобы получить земельный участок и начать строительство жилого дома, необходимо собрать более сотни согласований, – говорит г-н Гришухин. – Количество этих инстанций необходимо радикально сократить, одновременно снизив расходы инвестора. Еще одним механизмом увеличения темпов жилищного строительства должен стать переход к процедуре продажи земельных участков на открытых конкурсах». Впрочем, по мнению ведущего инвестиционного аналитика строительной компании «Система-Галс» Александра Гаврилина, никаких препятствий для развития жилищного строительства в настоящее время не существует.

Отдел экономики
Елена Тофанюк, 27.01.2004