Цены и комментарии, вопросы целесообразности строительства загородной недвижимости, мнения, все о недвижимости.
Темы:
1. Рублевые цены на квартиры - чем это грозит покупателю
2. Средняя стоимость земельных участков
3. Как снять недорогую дачу ?
4. Будет ли дешеветь подмосковная земля ?
5. Где в Подмосковье хотелось бы жить ?
6. Коттедж или квартира? На чем остановиться?
7. Знаете ли вы чем отличается ИЖС от личного подсобного хозяйства ? Просветитесь !
8. Капризы подмосковной земли
9. Область высоких цен
10. Индекс стоимости жилья и средняя цена предложения
11. Все о задатке и авансе
12. Как снять или сдать квартиру в Москве?
1. Рублевые цены на квартиры - чем это грозит покупателю
На фоне стремительного роста цен на недвижимость в Москве и падения курса доллара некоторые застройщики уже в конце 2003 года перевели все цены на новое жилье в рубли. Москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли. Впрочем, по прогнозам некоторых аналитиков, рублевые цены на квадратные метры - явление временное, а вложение денег в недвижимость в надежде на постоянное подорожание становится с каждым месяцем все более рискованным. В расчет стоимости на рубли сейчас перешли некоторые крупные компании, которые строят панельное жилье, к примеру, СУ-155. Некоторые стройфирмы перешли к оценке квадратных метров в евро. По мнению некоторых застройщиков, бесконечно повышать цены в долларах с каждым месяцем будет все сложнее. Особенно это касается сверхдорогих квартир. Поэтому уже в начале года число столичных стройфирм, которые будут рассчитывать свои цены в рублях вне зависимости от курсовой стоимости доллара, может увеличиться. Механизм ипотечного кредитования в такой ситуации становится довольно сложным - уже в декабре некоторые банки, предлагавшие клиентам программы жилищного кредитования, начали менять условия выдачи кредитов и процентные ставки по рублевым и валютным кредитам. Ожидается, что до марта большинство банков выработает такую схему предоставления займов, при которой клиентам все еще будет выгодно брать кредиты, а риск прогореть из-за падения курса доллара для самих банков останется минимальным. Вот мнения аналитиков по поводу этой ситуации. Дмитрий ПОПОВ, руководитель аналитического отдела компании "Домострой": -Что будет дальше, сказать сложно, но я думаю, что цены в основном останутся в долларах, поскольку переход на любую новую валюту связан с определенными затратами. Андрей КУПРИЯНОВ, аналитик Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы: -Для тех компаний, которые перевели цены в рубли, - это лишний способ повышения доходности. В условиях, когда курс доллара снижается, им выгоднее сохранять твердую цену в рублях. Когда курс доллара будет расти, вырастут и рублевые цены. Те, кто приобрел жилье в начале 2003 года, выиграли. Стоит ли поступать так в нынешнем январе? Думаю, что да. В долгосрочной перспективе для беспокойства за вложения в недвижимость оснований нет. Может быть, это и не принесет быстрого дохода, но позволит сохранить деньги. Наталья ОРЛОВА, аналитик Альфа-банка: -В условиях валютной нестабильности спрос на недвижимость вполне объясним. Более того, этот спрос сохранится в ближайшие несколько лет. По прогнозам, до 2005 года евро останется достаточно крепким, и слухи о возможном коллапсе доллара будут время от времени возникать. И хотя цены на недвижимость уже очень высоки, снижаться они скорее всего не будут.
По материалам издания "Финансовые Известия
2. 24.06.03 Опубликованы данные о ценах на земельные участки в ближнем Подмосковье |
Направление |
км от МКАД |
Средняя стоимость за сотку, $ | |
Рублево-Успенское |
0-15 |
13800 | |
15-25 |
5150 | |
до 50 |
1350 | |
Минское |
0-15 |
4700 | |
15-30 |
3000 | |
до 50 |
850 | |
Киевское |
0-15 |
4200 | |
15-30 |
2800 | |
до 50 |
1850 | |
Калужское |
0-15 |
1600 | |
15-30 |
1250 | |
до 50 |
350 | |
Симферопольское - Каширское |
0-15 |
1600 | |
15-30 |
1250 | |
до 50 |
350 | |
Казанское |
0-15 |
5000 | |
15-30 |
4100 | |
до 50 |
800 | |
Горьковское |
0-15 |
3000 | |
15-30 |
2150 | |
до 50 |
500 | |
Щелковское |
0-15 |
2000 | |
15-30 |
1600 | |
до 50 |
270 | |
Ярославское-Осташковское |
0-15 |
4800 | |
15-30 |
2750 | |
до 50 |
600 | |
Дмитровское |
0-15 |
4350 | |
15-30 |
2700 | |
до 50 |
850 | |
Ленинградское |
0-15 |
3300 | |
15-30 |
2850 | |
до 50 |
500 | |
Волоколамское |
0-15 |
3950 | |
15-30 |
2850 | |
до 50 |
890 | |
Ново-Рижское |
0-15 |
6250 | |
15-30 |
4950 | |
до 50 |
1800 |
3. Арендовать дешевую дачу стало почти невозможно
Финансовые Известия
Только для состоятельных клиентов
Скромные арендаторы московских дач вымирают как класс. Тянущимся к природе интеллигентам не под силу платить по $1 тыс. в месяц за удовольствие летними вечерами пить чай на резной деревянной веранде. Строить собственный сезонный дом тоже накладно, да и делать это придется самому - серьезные застройщики на сумму меньше чем в $100 тыс. не реагируют. А неограниченные в средствах бизнесмены предпочитают снимать каменные дворцы в охраняемых поселках, причем на целый год. Или переезжать на лето в пансионаты, получая в придачу к коттеджу услуги горничных, поваров и аниматоров.
Спрос на аренду загородного жилья в этом году колоссальный. Риэлторы начали получать заявки на летние месяцы еще в феврале. Пик заключения договоров пришелся на апрель, а сейчас снять приличную дачу по адекватной цене уже невозможно. Впрочем, цены не радовали дачников и весной. "Многие люди, впервые задающиеся целью снять загородный дом, имеют необъективное представление об арендных ставках, - объясняет Ирина Бобко, начальник отдела аренды Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). - Если за $1 тыс. в месяц в Москве можно снять хорошую квартиру, то за городом за эту сумму можно рассчитывать лишь на очень посредственный дом. Сравнимое с городским предложение здесь будет начинаться от $2 тыс."
Если не рассчитывать на доброту знакомых домовладельцев и неграмотность деревенских бабушек, а пользоваться исключительно базами данных риэлторских агентств, то арендовать дачу в этом сезоне можно минимально за $300-500 в месяц. Это будет небольшой щитовой дом с удобствами на улице, причем довольно далеко от Москвы. Обычный кирпичный дом с наборной мебелью советских времен, необходимыми удобствами, но без особого комфорта обойдется уже в $1-1,5 тыс. в месяц. По-настоящему качественные предложения сейчас действительно начинаются от $2 тыс.
Построить собственную дачу сейчас тоже непросто, особенно если классический садовый домик на 6-10 сотках в старом товариществе клиента не устраивает, а денег на терем или дворец у него пока не хватает. "Земельные участки для индивидуальной застройки сейчас стремительно растут в цене. Дело в том, что на первичный рынок поступает очень мало государственной земли, переведенной из сельхозоборота или промышленных зон, - говорит Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Раньше решение о переводе земель из одной категории в другую принимали главы районов, а сейчас - межведомственная комиссия при губернаторе Московской области. Она, возможно, планирует использовать ресурсы в других целях, поэтому пока через комиссию проходит лишь очень небольшое количество участков".
Под строительство дач сейчас активно осваиваются районы в 40-60 км от Москвы, где цены значительно ниже, чем в ближнем Подмосковье (50-60 соток здесь стоят столько же, сколько 15 соток в пределах 15 км от столицы). Большинство клиентов риэлторских контор выбирают участки площадью от 20 соток до гектара. Дачи стоимостью $100-200 тыс. обычно объединяются в "сообщества" - нечто вроде прежних садовых товариществ, но уже для среднего класса. За такие проекты охотно берутся застройщики.
Если клиент готов потратить на дачу не более $50-100 тыс., ему придется самостоятельно покупать землю или перестраивать старый деревенский дом. По словам Яхонтова, недорогой сектор при плановом массовом строительстве практически не затрагивается: инвесторам невыгодно вкладывать деньги в эконом-класс, поскольку затраты здесь довольно существенны, а прибыль невелика. Правда, недорогие дома сейчас очень востребованы, поэтому к следующему сезону в этом секторе могут случиться перемены.
Более состоятельные москвичи довольно часто предпочитают аренду элитного загородного дома покупке коттеджа. Верхний предел арендных ставок практически не ограничен. Особенно если рядом с коттеджем обнаружится лес, река или водохранилище - это сразу увеличивает цену в среднем на 50%. Элитный коттедж с хорошей бытовой техникой, бассейном и сауной, расположенный в охраняемом поселке с развитой инфраструктурой где-нибудь на Рублевском, Можайском, Киевском, Ленинградском шоссе или возле очень популярного Истринского водохранилища, стоит не меньше $3-5 тыс. в месяц. В Барвихе, Жуковке, Раздорах или Новодарьино цены могут подскочить до $25 тыс. Вообще аренда коттеджа на Рублевке при прочих равных условиях обойдется примерно на 30-50% дороже, чем по другим направлениям.
Несмотря на дороговизну, спрос на аренду очень большой. "Этот сектор рынка переживает подъем, инвесторы и застройщики осознали его перспективность и доходность", - говорит Игорь Малиновский, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Все известные здесь проекты предусматривают строительство небольших поселков на 15-30 домов. При этом многие поселки, первоначально ориентированные на продажу, будут в этом сезоне предлагаться в аренду. Например, над возможностью переориентирования домов сейчас серьезно задумываются владельцы поселка "Кунцево-2".
Ставки аренды на наиболее качественные коттеджи в преддверии летнего сезона выросли на 10-15%. Все известные поселки, предназначенные для аренды, сейчас уже сданы. Лидером на рынке загородного жилья пока является район Серебряного Бора. Совсем недавно здесь было построено 12 новых домов, а в ближайшее время ожидается появление еще восьми новых коттеджей.
В этом сезоне у состоятельных арендаторов появилась новая мода - снимать для летнего проживания не просто дачи, а объекты в коттеджных пансионатах (например, в "Солонцове" или "Сараксе", расположенных в лесных массивах). Стоит подобное удовольствие не менее $2,5 тыс. в месяц. Услуги по такой аренде сейчас активно предоставляют московские турфирмы. "Пансионат - прекрасный выход для тех, кто не хочет самостоятельно убирать дом, менять постельное белье, привозить продукты и готовить еду. Кроме того, в пансионатах есть теннисные корты, детские площадки, бары, верховая езда - то есть скучно здесь никому не бывает", - считает Андрей Уманский, президент группы компаний "РВБ-Алеан
4. Подмосковная земля пока дешеветь не будет.
Сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит 1200 евро. Максимум - 3000. На таком же расстоянии от Москвы аналогичный товар продается за 10 тысяч евро. И даже за 40 тысяч. Рост цен на подмосковные земли подогревается столичными миллионерами, а регулируется политической конъюнктурой.
Пока у кого-то хватает денег покупать участки площадью 30 соток вдоль Рублево-Успенского шоссе за миллион долларов и выше, остальные направления тоже не желают отставать. По данным агентства Penny Lane Realty, специализирующегося на продаже коттеджей в ближнем Подмосковье, даже в районе Подольска земля за год подорожала почти вдвое. "После того, как в марте в продажу было выпущено 200 гектаров земли в Барвихе, начался настоящий ажиотаж, - говорит менеджер компании Андрей Патрушев. - Если за весь прошлый год цена на землю по Рублево-Успенскому направлению выросла на 20-30%, то за истекшие с марта четыре месяца мы получаем тот же результат: 20-30%. Уже сейчас в Барвихе зафиксированы сделки ценой 50 тысяч долларов за сотку. По нашим прогнозам, к следующему году количество покупателей, располагающих такими деньгами, будет исчерпано, и спрос рухнет.
В качестве характерного примера неадекватности сложившейся ситуации менеджер Penny Lane Realty привел результаты сравнительного анализа двух поселков по Рублево-Успенскому шоссе: "Усово" и "Ландшафт". Стоимость сотки земли под строительство в кооперативе "Ландшафт" составляет $30 000. В то же время в расположенном по соседству новом клубном поселке "Усово" стоимость готового деревянного дома, построенного по финской технологии, расположенного на участке 25 соток, составляет $900 000. Получается, что стоимость сотки земли в обоих поселках примерно одинакова: только в "Усово" 25 соток продаются вместе с готовым домом, себестоимость строительства которого почти $1200 за кв.м.
- Если сейчас цена земельного участка примерно равна стоимости расположенного на нем дома, то уже к концу года дом может стоить в 3-4 раза дешевле участка, - делает выводы Андрей Патрушев.
В компании "Миэль-Недвижимость" этой паники не разделяют. И цифры называют другие.
- Сделки по 50 тысяч долларов за сотку единичны и погоды на рынке не делают, - считает директор управления загородной недвижимости
Владимир Яхонтов. - Вообще, трудно вычислить усредненный показатель, поскольку цена зависит от специфики конкретного участка. Если считать приблизительно, то с начала года ликвидные участки, то есть расположенные в 30-километровой зоне от Москвы и имеющие возможность подключения к водопроводу и электричеству, подорожали на 10-15%. На мой взгляд, среднегодовой прирост цен составит не больше 10%, а к концу года рынок не обвалится, а, напротив, стабилизируется.
Грядущую стабилизацию Яхонтов связывает с выборами губернатора Московской области. Земля - главная ценность и почти единственный ресурс региона - непременно будет использоваться для решения предвыборных задач. Сейчас свободной земли, потенциально пригодной для строительства коттеджных поселков, в ближнем Подмосковье много, но на рынок ее поступает мало, что тоже подогревает цены. К выборам власти Подмосковья "выбросят" еще несколько привлекательных участков. А если Кремль задастся целью "посадить" на область своего кандидата, альтернативного Борису Громову, в продажу поступят участки из лесного фонда, которым распоряжаются федеральные власти. Это позволит ценам, сохраняя динамичность, избежать скачков.
Юлия Игнатьева
5. Подмосковные Альпы
Квадратный метр
Еще лет пять назад Савеловское направление было популярно разве что среди завсегдатаев лыжных склонов и любителей парусного спорта. Сегодня оно стремительно "выбивается в люди". Причина проста - именно этот регион Подмосковья выбран российским президентом для своей загородной резиденции. А народ - он такой: всегда хочет быть ближе к руководству, которое к тому же плохое место для себя уж точно не выберет. Вот и получается, что скоро, глядишь, по престижности Рублевское или Новорижское шоссе останутся позади.
Если серьезно, то земли, вытянувшиеся вдоль Дмитровской трассы до канала им. Москвы, "дорогими" и "желанными" были практически всегда. Особой популярностью пользовались стародачные места Шереметьевский, Луговая, Трудовая, Турист. Но в целом направление востребованным назвать было сложно. На то имелось несколько причин.
Чем дальше в лес, тем меньше... пассажиров
Отсутствие всевозможных промышленных предприятий с точки зрения покупки загородной недвижимости является определяющим в приобретении загородной недвижимости.
В этом отношении Савеловке повезло: лишь за МКАД плотной застройкой расположились Долгопрудный да Лобня, зато за ними и автомобильная и железная дороги "разряжаются": справа идет череда водохранилищ - в том числе Клязьминское, Пестовское, слева - летные поля аэропортов "Шереметьево-1" и "Шереметьево-2".
В Дмитровском районе, одном из самых крупных районов Подмосковья, с экологией дела обстоят благополучно. Достаточно сказать, что из 2,16 тыс. кв. км территории половину занимают леса. Кстати, о масштабах района свидетельствует и такой факт: общая протяженность автомобильных дорог в его границах составляет свыше 1000 км, а железнодорожных путей - 103 км.
Впрочем, в каждой бочке меда всегда найдется ложка дегтя. Скажем, насыщенность магистралей - во благо или во вред? Основная трасса - Дмитровское шоссе - до недавних пор считалась вполне "обычной": узкая, ухабистая, в меру загруженная транспортом. Словом, типичная подмосковная дорога середины 90-х годов прошлого столетия. Но как только в дело вмешалась "большая политика", прокатиться по ней стало действительно приятно. Отремонтированная современная магистраль с двух-трехполосным движением в каждую сторону, с приличным асфальтовым покрытием и минимумом светофоров вполне соответствует европейским стандартам. Народ ее ласково прозвал "Путинкой", а президент, естественно, набрал дополнительные баллы симпатий у местных жителей. Аргументы оппонентов: едва ли не "правительственная" трасса потребовала особого внимания со стороны ГИБДД-ГАИ, разрешающей мчаться на огромной скорости лишь машинам с "мигалками". Всем остальным - к обочине!
Дорогу туристам!
Впрочем, по части передвижения по району все-таки проблем не возникает не только у чиновников, но и у дачников, у туристов. Садово-дачные кооперативы, естественно, стали расти здесь неимоверно быстро. Не редкость и туристы. Посмотреть им действительно есть на что: удивительно красивые храмы, старинные усадьбы, монастыри. Среди них и такие архитектурные шедевры, которые по праву называются жемчужинами русского зодчества. Например, расположенная возле г. Долгопрудного усадьба "Виноградово", построенная в 1770-х годах. Или известная усадьба "Марфино", парк которой украшает двухъярусная беседка со статуей Аполлона Бельведерского. И конечно же Николо-Песношский монастырь, учрежденный в 1361 году сподвижником Сергея Радонежского Мефодием.
Но, пожалуй, самое уникальное архитектурное явление - Дмитров, один из древнейших городов России, расположенный в 65 км от столицы. Он почти ровесник Москве и тоже основан Юрием Долгоруким. До сих пор в его центральной части сохранился высокий земляной вал Кремля. А наиболее ранней из ныне существующих построек считается Успенский собор, начало строительства которого датируется 1509 годом.
Чем дальше от Первопрестольной, тем меньше мест, освоенных человеком.
Талдомский район расположен в чаще Приволжской низменности, прорезанной реками Дубна и Хотча. Он самый северный в Подмосковье. Численность его населения говорит сама за себя - всего около 50 тыс. человек. То есть на территории площадью 1,4 тыс. кв. км расположено 4 поселка, 10 сельских округов и около 180 населенных пунктов. И конечно, город Талдом, расстояние от которого до Москвы составляет 110 км по шоссе.
Лучше гор могут быть только яхты
Савеловское направление просто подарок для любителей активного зимнего отдыха, в частности горнолыжного спорта. Достаточно перечислить самые известные лыжные места - склон в поселке Икша, 10 малых гор в окрестностях поселка Турист, очень популярный сегодня горнолыжный комплекс "Парк Волен" около поселка Яхрома. За Яхромой находятся горнолыжные базы Семешки, Курово и Ильинское. Кстати, у "Волена" недавно появился достойный конкурент - комплекс спортивных и развлекательных аттракционов "Яхрома". Реализация этого проекта продолжается: в ближайших планах, например, возведение гостиницы, несколько коттеджных поселков.
Что же касается летнего отдыха, то приятное времяпровождение гарантировано на водохранилищах. Об этих водоемах - тема для разговора особая. Их общая площадь в границах Московской области составляет примерно 30 тыс. га. На фоне небольших речушек и мелких прудиков, которыми изобилует Подмосковье, такие массивы воды впечатляют. Как правило, летом жизнь в окрестностях водохранилищ "бьет ключом" - все располагает к занятиям виндсерфингом, дайвингом, водными лыжами. К тому же где еще прокатиться с ветерком на гидромотоцикле либо на катере?
Вокруг этих искусственных морей концентрируются в большом количестве рыболовно-спортивные базы, пансионаты, яхт-клубы и т. п. - словом, выбирать есть из чего.
Стоит заметить, что север Московской области в этом смысле наиболее оживленный: цепочкой вытянулись Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Учинское, Пестовское и Икшинское водохранилища. Клязьминское, более того, давно стало своеобразной Меккой парусного спорта, а Пироговское облюбовали любители дайвинга (бывалые "ныряльщики" рассказывают, что на дне можно увидеть даже затопленную ракетную установку).
Земля и цены
Как и говорилось выше, "лакомый" кусочек Савеловского направления - окрестности водохранилищ. Это и понятно: свежий воздух, рыбалка, купание, водные виды спорта. Цены на участки в окрестностях здесь доходят до $4 тыс. за сотку. Можно найти участки и подешевле. Например, в Грибках участок площадью 8 соток с электричеством, газом и водой предлагают за $1500/сотка.
Еще один объект повышенного покупательского спроса - дома в старых дачных поселках. Добротная дача на 6 сотках в Луговом обойдется примерно в $20-30 тыс. А вот кирпичный дом общей площадью 53 кв. м предлагают за $25 тыс. В поселке Шереметьевский двухэтажный брусовый дом площадью 97 кв. м на участке 6 соток продадут за $67 тыс.
Очень красивое дачное место - Марфино: недалеко расположена речка Уча, а застройка в основном коттеджная. О престижности места говорит и тот факт, что именно здесь сосредоточено несколько пансионатов, находящихся в ведении администрации президента. Стоимость сотки земли равняется примерно $1500-2000. Домик вполне можно приобрести за $200-300 тыс.
В окрестностях Дмитровки с каждым годом становится все больше элитных поселков. Например, осенью этого года завершится возведение поселка "Дубрава", расположенного в 10 км от МКАД по Осташковскому шоссе. 39 коттеджей находятся в заповедном лесу рядом с Клязьминским и Пироговским водохранилищами, их площадь - от 240 кв. м ($1500 за 1 кв. м). Строятся и таун-хаусы (от $1000 за 1 кв. м) на 40 семей и три малоквартирных дома (от $900 за 1 кв. м).
Инфраструктура "Дубравы" включает все, о чем можно мечтать, проживая за городом, а также яхт-клуб с причалом и теплым эллингом для зимнего хранения яхт.
В конце прошлого года достроили еще один элитный поселок на берегу Клязьминского водохранилища. В "Золотом городе" имеется 50 коттеджей на участках от 12 до 32 соток. Площадь домов от 348 до 570 кв. м.
Всего в 2 км от Москвы, в уединенном месте, отделенным от МКАД густым лесным массивом, расположен поселок с изысканным названием "Новый свет". Весь поселок выполнен в едином архитектурном стиле.
На прилегающей к нему лесной территории площадью около 6 га находятся открытые спортивные площадки для игры в волейбол, баскетбол, мини-футбол, детские городки, беседки и пр. Внутри поселка планируется обустроить парковую зону с искусственным прудом, на месте которого в зимнее время появится каток. У тех же, кому захочется отдохнуть за пределами этого анклава, есть прекрасная возможность быстро добраться до горнолыжных склонов и зон отдыха ближайших водохранилищ.
Жилой комплекс "Архангельское-Тюриково", включающий 120 кирпичных коттеджей площадью от 166 до 303 кв. м, находится почти у МКАД. В каждом коттедже имеется встроенный гараж и каминная комната с двухсветным пространством. В поселке хорошо развита инфраструктура - есть детский сад, служба быта, магазин.
В среднем же цена за один квадратный метр жилья в коттеджных поселках Савеловского направления колеблется от $1 тыс. до $3 тыс.
Что же могут тогда купить граждане среднего достатка, которым миллион долларов не привидится даже в самом радужном сне? Например, двухэтажную дачу из бруса площадью 70 кв. м в поселке Некрасовский (70 км от МКАД) продают всего за $26 тыс. В деревне Бобылино (100 км от МКАД) трехэтажный бревенчатый дом площадью 85 кв. м на участке 10 соток можно купить и того дешевле - за $10 тыс. Впрочем, вариантов много.
Комментарии специалистов
Алла Сальникова, агент компании "Гелиос-недвижимость":
- Безусловно, последнее время рейтинг Дмитровского направления возрос. Соответственно растет и количество сделок с недвижимостью. Привлекательный для покупателя момент - водохранилища. Очень популярно даже Икшинское, которое находится достаточно далеко от Москвы.
Новые коттеджные поселки Ново-Александрово, Троицкое, расположенные близко к Москве, пользуются стабильным спросом.
Анжелика Коржевская, менеджер отделения загородной недвижимости компании "Навигатор-стрит":
- Хорошая, не сильно загруженная дорога, великолепные развязки, водохранилища - факторы, привлекающие покупателей. Рейтинги направления растут, земля дорожает. Особенно это актуально для участков возле водохранилищ, где сотка стоит до $3-4 тыс.
Но на самом деле особого спроса на недвижимость по Дмитровскому шоссе не наблюдается. Хотя в стародачных местах, например возле станции Луговая, дома покупают охотно. Редко кто из покупателей горит желанием ехать за "бетонку" - разве что люди, рассчитывающие купить участок от $7 тыс. до $10 тыс.
Ольга Агулина
6. "Круглогодичная дача" медленно превращается...
Может ли коттедж стать альтернативой московской квартире?
За последние пять лет резко вырос спрос на загородную недвижимость в ближайшем Подмосковье. Спрос, естественно, рождает предложение, и таких темпов строительства не было никогда. Коттеджные поселки растут как грибы - ежегодно вводится в эксплуатацию около 50 поселков, и разрабатываются все новые концепции. Прогнозы аналитиков различны, но пока темпы только растут. Эта ситуация дает обозревателям и риэлторам повод рассматривать в ближайшей перспективе загородный коттедж уже не как "круглогодичную дачу", но как реальную альтернативу московской квартире.
Еще весьма существенный аргумент в пользу подобных прогнозов - посмотрите, как живет Запад, где граждане достаточно обеспеченные вовсе не стремятся жить в своих мегаполисах, а живут в загородных домах и прекрасно при этом себя чувствуют. Причины такого выбора приводить не будем за их очевидностью - москвичи, вынужденные проводить вместе с детьми большую часть лета в городе, их прекрасно понимают.
Так можно ли все-таки в недалеком будущем рассматривать подмосковный коттедж как реальную альтернативу московской квартире? За консультацией мы обратились к Олегу Коваленко, директору Департамента загородного строительства корпорации "БЕСТ-Недвижимость". Далее приводим краткое содержание беседы.
Если мы говорим о коттеджных поселках, то их принято делить на эконом-сектор, бизнес-сектор и VIP-сектор. Деление это весьма условно, но даже в самом дешевом эконом-секторе стоимость таун-хауса вместе с маленьким участочком в две-четыре сотки начинается от ста двадцати тысяч. Ну а если говорить о "полноценном" коттедже с участком в 12-15 соток и общей площадью строения 250-300 кв. метров, то цена здесь уже от трехсот тысяч. Позволить себе выложить эту сумму может только весьма состоятельная по сегодняшним меркам семья. Поэтому вполне уместно говорить о социальном портрете этой категории покупателей.
Впрочем, четкой статистики у риэлторских компаний здесь нет - риэлторы не ФСБ, не налоговая полиция и вопросов типа: "А где вы, батенька на этот коттедж деньги взяли, да и вообще, кто вы такой?" - не задают. Но какая-то отдельная информация, безусловно, есть.
Итак, кто покупает? Естественно, не "бюджетник" и даже не "белый воротничок", ибо, как правило, даже квалифицированный системный администратор или программист, работающий в крупной компании, более двух-трех тысяч в месяц не зарабатывает, и это еще считается практически недостижимой верхней планкой. Есть, правда, в этом секторе весьма высокооплачиваемые позиции, например, финансовые аналитики высокой квалификации, но таких очень немного.
Таким образом, основной покупатель - это человек, имеющий собственный бизнес, который идет достаточно успешно. Исключения, разумеется, есть. Автор лично знаком с чиновниками отнюдь не высокого ранга и с очень умеренной зарплатой, имеющими такие коттеджи, но это уже совсем другая тема, так что вернемся лучше к нашим бизнесменам.
Несмотря на то, что все люди, естественно, разные, можно говорить об общей системе ценностей данной социальной группы. Прежде всего, это очень высокие требования к инфраструктуре, и эти требования может удовлетворить только Москва, а отнюдь не Подмосковье. Так у нас сложилось - отсюда и невероятно высокая цена даже плохонькой московской квартиры - мы покупаем не стены, мы покупаем инфраструктуру.
Собственно, у нашего бизнесмена проблемы, где качественно проводить свой досуг, как правило, нет. За неимением оного. Ибо работают эти люди очень много. Поэтому и коттедж этот им не очень-то и нужен, но он нужен семье - жене, детям и немолодым уже родителям, для которых, собственно, он и покупается.
Очень существенный момент - образование детей. В данной социальной группе принято считать, что образование - это прежде всего деньги, а значит достаточно престижная гимназия или колледж. Этого в Подмосковье нет, а есть только в Москве, да и то далеко не на окраинах. Возить каждый божий день в такую гимназию из Подмосковья в Москву чадо 7-10 лет - нереально, хотя бы потому, что ребенка все-таки жалко.
Кстати, по поводу того же образования, автор позволит себе некоторое лирическое отступление. По мнению российской профессуры, лучше всех сдают вступительные экзамены, как это ни странно, именно дети пресловутых "бюджетников" (тех же учителей и врачей), у которых ни на престижные колледжи, ни на репетиторов денег просто нет по определению.
Самые сильные московские школы (например, вторая и пятьдесят седьмая) - бесплатные. Правда, туда нужно выдержать конкурс, и учиться там сложно. Наверное, дело здесь и в семейных традициях, и в том, что детьми в таких семьях родители занимаются все-таки много, несмотря на скромные доходы и недостаток свободного времени.
Еще очень забавный момент - к последнему курсу выясняется, что самые сильные студенты, которым та же профессура прочит большое будущее - вообще провинциалы из весьма отдаленных городов типа того же Нальчика. Этого уже автор со своими весьма ограниченными представлениями о жизни объяснить никак не может, но реальность именно такова. Впрочем, повторяем, у каждой социальной группы свои убеждения.
Но вернемся к загородной недвижимости и еще раз посмотрим на Запад, например, на ту же Голландию, где автору не так давно довелось погостить пару недель в очень скромном двухэтажном доме в пригороде. Хозяин дома по тамошним меркам отнюдь не богат, и на собственный бассейн, теннисный корт ни денег, ни места у него просто нет. И на охрану, кстати, тоже. Впрочем, когда ему был задан вопрос насчет охраны, хозяин искренне удивился: "А зачем?". Но в десяти километрах от дома есть очень хороший муниципальный бассейн, кстати, и дороги там отнюдь не российские. В двух километрах - муниципальный же теннисный корт, а в пятнадцати километрах - прекрасный колледж, где трое детишек вышеупомянутого хозяина благополучно учатся, за ними к дому каждое утро подъезжает маленький автобус, он же и привозит их обратно. Особенно его поразили цены, как принято сейчас говорить, "крайне привлекательные" по сравнению с его родной столицей.
Причины? Да они очевидны: несколько последних десятилетий Запад инфраструктуру выравнивал, а Россия шла по пути четкого деления "Москва - Не-Москва". И если мы отъедем десять-двадцать километров от МКАД и спросим, а где здесь ближайший муниципальный бассейн или, к примеру, интернет-кафе, то посмотрят на нас, мягко говоря, с недоумением. Впрочем, как говорил незабвенный Киплинг, "Запад есть Запад, Восток есть Восток", и способ жизни, складывающийся обычно поколениями, "сложить" в пять-десять лет весьма затруднительно.
Так как же насчет перспектив? Посмотрим на карту Подмосковья. На первый взгляд, свободной земли много. Но "ничейной" - нет, все расписано. Где-то водоохранная зона, где-то - сельхозугодья. Карта сия перекраивается, но самое сложное в загородном строительстве, по утверждению риэлторов, отнюдь не само строительство, ибо на рынке сегодня очень много квалифицированных подрядчиков. Самое сложное - землеотводы, "вход в площадку". Все законные способы грамотно используются: это и рекреационные зоны - бывшие пионерлагеря, утратившие на сегодняшний день свое назначение, это и разорившиеся совхозы.
Но в любом случае, землеотвод - дело дорогое, сложное, долгое, а главное - весьма мало предсказуемое. И в результате на карте появляются отдельные пятнышки - коттеджные городки, и каждый такой городок - сам по себе. Итак, о каком-либо комплексном развитии речь пока не идет - планы-то, конечно, есть, но… Так что реальной альтернативы Москве пока нет.
Правда, есть и исключения, но это предложения, безусловно, единичные. Это и Жуковка по Рублево-Успенскому шоссе, и, пожалуй, как самый удачный пример - поселок Вешки по Алтуфьевскому. Здесь коттедж вполне может рассматриваться как альтернатива московской квартире, ибо до МКАД - полтора километра. Здесь участки в 12-15 соток, общая площадь коттеджей - от 250 кв. метров, а стоит вся эта благодать от 300 тысяч до полумиллиона долларов. За эти деньги вы получите весь "джентльменский набор" - отопление, канализацию, газ, горячую воду. И... московскую инфраструктуру. Опять-таки, московскую.
Источник: "Квартира Дача Офис"
7. Предъявите ваши права
Вариантов владения собственной загородной недвижимостью несколько: садовый участок (доля в садовом товариществе), дачный участок, кусок поля (выделенный ранее под личное подсобное хозяйство) или фермерское хозяйство. Каждый из этих вариантов налагает на собственника определенные обязательства. Так что кроме прав, которые у вас появятся как у собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться, - вам стоит узнать еще и свои обязанности.
Участок в садовом товариществе
Это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят вам сажать - на выбор - цветы или картошку и приятно проводить выходные за шашлычком и дружеской беседой на воздухе. А что кроме этого? Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то оформление по нему проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилого строительства (ИЖС). В противном случае вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок.
Это может быть:
- Свидетельство о праве собственности на землю.
Обратите особое внимание на наличие в тексте свидетельства фразы: "...предоставленных в собственность..." Любая иная формулировка означает невозможность совершения сделки с данным участком без предварительной его приватизации.
- Постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее, его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) вместе с кадастровым планом земельного участка, утвержденным райкомземом или земельной кадастровой палатой.
- Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым вы (или ваш наследодатель) стали собственником участка.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Решение суда.
Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.
Обратите внимание также на то, что право собственности на участок должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Этим занимается районная регистрационная палата. Если вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то вам необходимо осуществить такую регистрацию в регистрационной палате. В подтверждение регистрации вы должны получить
Свидетельство о государственной регистрации права.
Внимание оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется. Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке свое право на земельный участок, то, вероятнее всего, без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.
Кстати, членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из этапов оформления.
Если же ваш участок не приватизирован и у вас нет никаких документов на него, кроме членской книжки, то переоформление участка происходит посредством смены членства по правилам, установленным в вашем садоводческом товариществе. В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или наследованием.
Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально.
Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены. Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, дается на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.
Что такое ИЖС?
Индивидуальное жилищное строительство - форма собственности, которая пользуется на сегодняшний день большим спросом, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное - это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).
В настоящее время, согласно новому Земельному кодексу, продажа объекта недвижимости без оформления земельного участка не производится. При покупке дома, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома.
Специалисты советуют действовать в такой последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю. Затем покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Проще говоря, если вы покупаете дом с участком у продавца, который не приватизировал землю, нужно требовать оформления права собственности. Ему это обойдется в десятки раз дешевле, чем вам, когда вы уже купите дом. В зависимости от района старому собственнику это будет стоить $20-50. Процедура оформления длится полтора-два месяца.
Покупатель может предложить продавцу пойти другим путем. Оформление осуществляет агент покупателя, а продавец в свою очередь снижает стоимость дома на сумму, соответствующую затратам. Продавец таким образом освобождает себя от необходимости собирать справки и стоять в очередях. Покупатель приобретает дом вместе с землей в собственность, избежав проблем в будущем.
Также при покупке земли под ИЖС необходимо выяснить, не являются ли баня, сарай, гараж или летняя кухня самовольно построенными, т. е. не предусмотренные планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если вы купите дом с баней, которой нет в плане, не исключено, что вас могут ее лишить. На вполне резонный вопрос "Откуда дровишки?" вы вряд ли ответите что-нибудь вразумительное. А в результате сначала штраф заплатите, а потом за свой счет будете сносить строение.
Особое внимание на статус земли нужно обращать при покупке домов в области. Такая покупка дает возможность получить областную прописку. Но учтите, что, приобретая землю со статусом ИЖС для временного проживания (использование под дачу), нужно обязательно кого-то прописать в доме. Иначе статус земли может измениться. Существует очень старая инструкция, но никем не отмененная. Допустим, вы купили дом, но в течение месяца в нем никого не прописали. Земля автоматически приобретает статус индивидуального садоводства. В общем-то в этом нет ничего страшного, так как техпаспорт и почтовый адрес за домом сохраняются. Но есть один бюрократический нюанс. Если вы в дальнейшем захотите кого-нибудь прописать в доме, нужно будет менять статус земли. А это обойдется вам уже в $150-200 (геодезическая съемка, переоформление статуса земли в земельном комитете, перерегистрация в ГБР и т. д.).
Личное подсобное хозяйство
Получение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) по нынешнему законодательству - один из интересных вариантов оформления земли в собственность.
Большая часть продукции ЛПХ законом освобождена от подоходного налога. Конкретно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц, продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде (Налоговый кодекс РФ, ст. 217, п. 13).
Работа по ведению ЛПХ не считается предпринимательской деятельностью и соответственно не требует регистрации юрлица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчетностей и налогов. Земельный налог уплачивается (если хозяин не имеет льгот по нему), но за пределами населенных пунктов он сейчас невелик: порядка 50-500 руб. за гектар в год. В сельских населенных пунктах - до нескольких сотен рублей, может, где-то до тысячи.
Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, это происходит при наличии "свободных" земель в фонде перераспределения - т. е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но еще не переданных никому ни в собственность, ни в аренду и не используемых. Совсем "ничьей" земли не бывает - если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, она собственность государства. Могут попасться земли, не прошедшие кадастровый учет, числящиеся за несуществующим лицом, неоформленные и т. п., но... Стоит ли с такими связываться?
Что можно сказать о недостатках такого способа получения земли? Участки земли фонда перераспределения часто бывают очень большими - далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько участков, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.), и делать все эти мероприятия придется за счет получателей земли.
Согласно статье 40 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК РФ.
Осталось выяснить, соответствует ли ведению личного подсобного хозяйства (целевое назначение земельного участка) возведение жилого дома. В ранее действовавшем ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года, которым, собственно, и было введено такое целевое назначение земли, как ЛПХ, в статье 65, регулировавшей особенности наследования участка для ведения ЛПХ, упоминался и жилой дом.
В принципе уже этого достаточно для вывода о том, что законодатель, вводя данное целевое назначение участка, подразумевал возможность возведения на нем жилого дома. В настоящее время данный вопрос прояснен окончательно Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ, вступившим в силу 10 июля 2003 года.
В соответствии со статьей 4 этого закона участок для ведения ЛПХ в черте поселений (в терминах закона - приусадебный земельный участок) может использоваться для возведения жилого дома, а участок для ведения ЛПХ за чертой поселений (полевой земельный участок) - нет.
М2-Квадратный метр
9. Капризы подмосковной земли
Без земли ни один дом не построить, ни один газон не засеять. Обладать землей - значит обладать капиталом, и число желающих приобрести участок под строительство, проживание и отдых неуклонно растет. Однако картина земельного рынка, пожалуй, самая пестрая из всех видов реализуемой недвижимости.
Приоритетные направления
По мнению Сергея Елисеева, начальника департамента рекламы и маркетинга компании "ИНКОМ-Недвижимость", на первичном рынке земельных участков наибольшей популярностью пользуются 4 направления:
1. Запад. Включает в себя территории, прилегающие к Рублево-Успенскому, Минскому и Можайскому шоссе, а также к Белорусскому направлению Московской железной дороги.
2. Северо-Запад. Сюда входят земли, расположенные вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе, а также по направлению Рижской железнодорожной ветки.
3. Юго-Запад. Охвачены земельные участки, имеющие притяжение к Калужскому и частично Киевскому шоссе.
4. Север. Районы каскада подмосковных водохранилищ (Клязьминское, Пироговское и т. д.), расположенные параллельно Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе, а также лежащие в зоне прохождения Ярославского луча Московской железной дороги.
Первичная продажа земли в иных "частях света" носит скорее эпизодический характер, а в некоторых местах вообще отсутствует. На востоке к ликвидной зоне можно отнести, пожалуй, только Малаховку и Кратово, цены здесь колеблются от $1,5 до 2 тыс. за сотку.
Интересно, что по цене $1,5-2 тыс. за сотку приобретают в среднем 15-30 соток и строят дома 150-300 кв. м, а вот от $5 тыс. и выше приобретаемая площадь колеблется от 40 соток до гектара; здесь возводят коттеджи от $400 за 1 кв. м и больше.
Стоимость земли на вторичном рынке также сильно зависит от престижности направления. Например, восточное направление традиционно считается непривлекательным, а западное, особенно по Рублевскому шоссе, иной раз шокирует своими ценами. Самые дорогие участки - в так называемых "стародачных" местах, где уже сформирована своя жилая зона.
Вообще нет особой разницы, выделена ли земля только что из фонда, или на ней жили еще много лет назад, поэтому при продаже риэлторы уделяют особое внимание "наполнению" предлагаемой территории.
Из чего складывается цена
Для ценообразования загородной недвижимости помимо фактора престижности (сегодня это практически синоним экологически благополучной обстановки) важное значение имеет наличие/отсутствие коммуникаций. Покупатель ожидает, что даже на самом скромном садовом участочке будут вода и электричество. Повышает ликвидность товара и подведенный магистральный газ или хотя бы возможность подключения "голубого золота". На этом, кстати, многие доверчивые клиенты попадаются. Покупателей очень часто "ловят" на фразе - "газопровод проходит по границе". Многие считают, что если вблизи проложен газопровод - к нему всегда можно подключиться. Это вовсе не так. Во многих местах газ проходит с недостаточным давлением, и дополнительное подключение к трубе просто невозможно.
Централизованная система утилизации сточных вод и канализация могут повысить цену не на одну сотню долларов, но она того стоит. Самостоятельные инженерные изыскания обходятся в несколько тысяч долларов. При этом самое сложное - удовлетворить всем показателям санэпиднадзора по сбрасываемой воде. Особенно это касается домов, расположенных в природоохранных зонах, например рядом с водохранилищем.
Общая стоимость подведения необходимых коммуникаций в 20-километровой зоне от Москвы может варьироваться, по словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", от $5 тыс. до 40 тыс. в зависимости от объема работ и престижности места. Третьим ценообразующим фактором загородной недвижимости (первые два мы назвали выше: престижность и наличие коммуникаций) является инфраструктура. Ее развитость имеет большее значение для покупателей домов в коттеджных поселках (люди зачастую живут там практически весь год, разумеется, им необходимы различные службы) и меньшее - для покупателей недорогих дач. В последнем случае загородная недвижимость, как правило, играет эпизодическую роль в жизни своих хозяев, - туда приезжают в выходные, иногда проводят на даче отпуск.
Вопрос охраны актуален для всех собственников независимо от достатка. Воруют, как известно, все. Поэтому охраняемые поселки имеют особую привлекательность в глазах покупателей, что, естественно, сказывается на цене предложения.
Четвертым фактором, имеющим значение для выставления цены, можно назвать окружение дома. Сюда относится, находится ли участок в сосновом бору или в чистом поле, есть ли рядом водоем и можно ли в нем купаться, нет ли поблизости свалок, промышленных предприятий, не будут ли у вас над головой пролетать самолеты, не придется ли просыпаться от шума проходящих поездов и т. д.
Красота пейзажа стоит денег. Например, если есть желание засыпать под шум ветра в кронах деревьев, а ждать, когда они вырастут, не хочется, придется платить. Как сказал С. Орбант, "земля с лесом принадлежит государству, значит, распоряжаться ею может Мингосимущество. Именно поэтому купить или арендовать землю у Гослесхоза нельзя. Но если перевести землю из одной категории в другую, то можно получить ее в собственность. Смена категорий - это дополнительные расходы. Например, в районе Барвихи земля с полевой травой продается по цене $3 тыс., а с лесом - уже от $6 тыс. за сотку".
Отдельно стоит сказать о социальном окружении. По мнению всех риэлторов, оно имеет большое значение.
Люди хотят жить среди равных себе по материальному достатку и социальному положению. Это вызвано не только психологическими причинами, но и размером оплаты всевозможных удобств и коммунальных услуг - не каждый может оплачивать комфорт коттеджного поселка.
Такой важный фактор, как удаленность участка от МКАД, заслуживает отдельного разговора.
Меньше платишь, дальше едешь
Излюбленные места покупателей расположены в радиусе 10-20 км от МКАД. За продажу земель, удаленных более чем на 50 км, многие риэлторы просто не берутся. Объяснение простое: с увеличением расстояния резко падают цены. Как сказал С. Елисеев, "только в радиусе 20-30 км держатся высокие цены. Потом идет резкое снижение, что называется, по экспоненте". В ряде случаев стоимость оформительских расходов превышает продажную цену. С 70-го км начинается так называемый "рублевый пояс", т. е. оценка земли производится уже не в долларах, а в рублях. Например, по Симферопольскому шоссе в пределах 20 км от кольцевой дороги земли могут стоить $600-700 за сотку и даже дороже. Стоит же отъехать на 50 км, и цена снижается до $200-300. Такова ситуация и по другим направлениям. Бывают, правда, варианты, когда более дорогая земля располагается дальше, чем дешевая. Такие колебания цен вызваны не только стоимостью самого участка, но и набором коммуникационных сетей и социальных услуг.
Твердой зависимости цен от километража по всем направлениям нет. Так, один километр по Рублево-Успенскому шоссе условно приравнивается к двум-трем километрам по Новорижской трассе, где не бывает автодорожных пробок. Поэтому чаще учитывается время, за которое можно добраться на место. Названные выше факторы ценообразования способны изменить стоимость одной сотки в десятки раз. Разброс цен на землю в Подмосковье составляет от $100-200 до $5-10 тыс. за сотку.
Деревянный дом для среднего класса
Согласно утверждению С. Орбанта, "в настоящее время на рынке загородной недвижимости наблюдается значительный рост покупательской активности, вызванный стабилизацией экономической и политической ситуации в стране. Цены на земельные участки ежегодно поднимаются, по разным оценкам, от 2-5 до 10-15%. Если 4-5 лет назад Рублевка росла в цене быстрее, чем все остальное, то сегодня прослеживается иная тенденция: в пределах 40 км от МКАД дорогое дорожает, дешевое дешевеет. Людям нравятся участки до 20 соток, площадь дома - до 300 кв. м.
Одним из перспективных направлений представляется Новорижская трасса. Но, к сожалению, сегодня там продается очень мало земли".
Риэлторы ожидают повышения цен, правда, очень плавного, без резких скачков. Изменения популярности направлений пока не ожидается, потенциальных покупателей интересуют запад, север и юг. В перспективе может увеличиться спрос на более дешевые участки, с хорошими деревянными домами, как на места периодического отдыха для людей со средним достатком.
Пока основное предложение сосредоточено либо на наделах внушительных размеров в коттеджных поселках, пригодных для постоянного проживания, либо на маленьких дачных участках с небольшими летними домиками.
М2-Квадратный метр
9. Область высоких цен
Горки ХХI
Один из поселков Рублево-Успенского шоссе, застраиваемых в стиле "лофт". Сейчас лофт на подъеме, его популярность, особенно среди российских яппи, постоянно растет. В поселке (8,2 га) 29 коттеджей площадью от 360 до 500 кв. м, площадь участков - 17-35 соток. До МКАД 12 км, от шоссе к поселку ведет асфальтированная дорога (2 км). Планировка Горок ХХI не линейная: улицы не прямые, и дома стоят под углом друг к другу, а не окно в окно. Поселок находится в сосновом лесу, на каждом участке - 15-20 деревьев. Планируется построить небольшую (6 соток) детскую площадку, других объектов инфраструктуры нет.
Двухэтажные коттеджи выстроены из монолита, внешние стены - кирпич. Вентилируемые фасады отделаны плиткой модного цвета сосновой коры и панелями из лиственницы. Все коммуникации, за исключением отопления (собственный бойлер), центральные. Коттеджи продаются под чистовую отделку. Сейчас заканчивается отделка фасадов, привести в порядок улицы планируется весной-летом следующего года. Цены - от $900 тыс. до $1,5 млн в зависимости от площади участка и коттеджа. Половина домов уже продана.
Романово-2
Поселок находится буквально в 2 км от Горок ХХI. Стоит на поляне, что в общем-то считается серьезным недостатком. Правда, при этом есть возможность арендовать кусок прилегающего к поселку леса и увеличить участок с 20 соток до 1 га. Площадь самого Романова-2 - 7,2 га. Дома построены в восьми обычных для Рублевки стилях, ориентированных на консервативных покупателей: "классическая русская усадьба", "русский модерн", "староанглийский коттедж" и проч. Часть территории, 40 соток, отведена под детскую площадку и парковую зону. Другой инфраструктуры нет. В километре от поселка есть Губернский клуб (рестораны, фитнес-клубы, бильярдные и проч.) и другие развлекательные заведения Рублевки.
Проект стартовал полгода назад и, по словам управляющего директора Soho Realty М.Мишарина, сразу привлек внимание покупателей. Уже продано 13 домов, причем большая их часть еще на стадии рытья котлованов. Цены Романова-2 - низкие для элитных поселков Рублевки, 400-метровый коттедж продается за $600 тыс. Можно купить и дом за $1,5 млн площадью 1050 кв. м. Поселок очень быстро строится. Дома кирпичные (толщина стен - 64 см), они уже готовы под чистовую отделку, как и большая часть улиц, выложенных тротуарной плиткой.
Х-парк
Еще один проект в стиле "лофт", причем весьма рискованный. Экстравагантность архитектурного решения смогут переварить далеко не все покупатели. Традиционные для лофта параллелепипеды архитектурное бюро "Меганон" (оно же проектировало Горки ХХI) предлагает выстроить в виде буквы "Х". Идея заключается в максимальном зонировании здания: в одном крыле гостевая зона, во втором - помещения только для хозяев, в третьем - кухня и столовая, в четвертом - гараж. Общая площадь поселка - 4 га, еще 1 га леса взят в аренду под прогулочную зону. Всего в поселке будет семь коттеджей. Площадь домов - 800 кв. м, участков - 40-50 соток. Седьмой дом, который предполагается возвести в центре поселка, на берегу искусственного озерца, будет отличаться от остальных: его форма будет вполне обычным для лофта сочетанием геометрических фигур.
К реализации проекта планируется приступить в ближайшее время. Цены пока не установлены, однако риэлтеры считают, что скорее всего они будут значительно выше средних. Дело не только в эксклюзивной архитектуре, но и в местоположении поселка - на 14-м км от МКАД по Рублевке, а также в большой (по меркам Рублевки) площади участков. Предположительно цена составит $2,5 млн. Впрочем, коттеджи могут уйти и дороже. Застройщик, компания MCD, известен не только тем, что усиленно продвигает лофт на московском рынке, но и тем, что является одним из самых удачливых застройщиков клубных домов столицы, который, не стесняясь, идет на большие расходы и назначает высокие цены.
Третья Охота
Поселок строится в 8 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Цены здесь на порядок ниже рублевских. Между тем достоинств у него не меньше, чем у соседа (по МКАД между ними 2 км). Новорижское шоссе, как и Рублевское, проложено вдали от городов, и сосновые леса там точно такие же.
В Охоте 67 участков площадью от 14 соток до 1,25 га. Проект находится на стадии прокладки коммуникаций. Участки продаются вместе с контрактом на строительство коттеджа - покупатель может выбрать проект из 60 вариантов, предлагаемых застройщиком. Стоимость комплекта "земля плюс дом" - от $300 тыс. до $1,25 млн в зависимости от площади участка и коттеджа. Поселок ограничен с двух сторон дорогой, с третьей к нему примыкает сосновый лес, с четвертой - подковообразная запруда речки Липки. По берегу запруды, имеющей ширину около 50 м, проходит пляжная зона поселка. Пожалуй, это основное достоинство Охоты. Инфраструктуры в поселке нет, однако есть договоренность с расположенным по соседству поселком Никольская слобода, располагающим ею в избытке и согласным поделиться за право использования пляжа.
Никольская Cлобода
Общая площадь поселка на Новорижском шоссе - 45 га: 23 га - первая очередь, застроенная на 80%, и 22 га - вторая. Половина территории находится в лесу, половина на поляне. Застройщик, компания "Северо-Запад", предложил интересующимся покупать землю и застраиваться самостоятельно. Свои архитектурные фантазии землевладельцы должны воплощать в стилистике швейцарского шале или деревянных финских домиков honka. Функции контроля исполняет архитектурное бюро застройщика, согласовывающее каждый проект. Участки продаются по $10-14 тыс. за сотку, можно и поторговаться. Цена не ниже, чем на Рублевке, но, по мнению главы Soho Realty Н.Маляровской, "в столь эксклюзивном поселке она и не может быть меньше". Продаются и уже построенные шале, цены - $700-950 тыс.
Продав участки, застройщик намерен вложить полученные средства в строительство инфраструктуры. Рядом с поселком планируется возвести детский сад, школу, фитнес-центр, бассейн по олимпийским стандартам (длина дорожки - 50 м), крытые теннисные корты, торговый центр, ресторан. Кроме того, жители поселка получат возможность загорать и купаться на пляже соседнего поселка Третья Охота.
Французский Квартал
Не самое удачное воплощение стиля "лофт" - спроектированные французско-российским архитектурным тандемом П.Аран - А.Гинзбург коттеджи. Они отдаленно напоминают административные здания 70-х годов. В поселке, расположенном в сосновом лесу на Николиной горе, шесть домов на 2 га земли. Вентилируемые фасады монолитных домов отделаны натуральным камнем трех видов - полированным, шлифованным и необработанным. Французские окна (от потолка до пола) и второй свет (стеклянная крыша над залами) создают ощущение того, что находишься в лесу. Инженерные коммуникации и их разводка, по данным Soho Realty, - одни из лучших в Подмосковье. В десяти минутах ходьбы - Москва-река и инфраструктура пансионата управделами президента "Сосны" (бассейн, рестораны, фитнес и проч.).
Во Французском квартале два варианта домов: 524 кв. м плюс 186 кв. м (гараж с гостевой квартирой) и 444 кв. м плюс 180 кв. м - гараж и квартира. Цена - $2,5 тыс. за кв. м жилой площади, т.е. около $1,7 млн за коттедж. Несмотря на то что строительство поселка уже завершено, продано только три коттеджа. Риэлтеры считают, что цена вполне адекватная, а проблемы с реализацией связаны, во-первых, с осторожным отношением потенциальных покупателей к лофту, а во-вторых, с неудачной маркетинговой политикой застройщика - компании "Конкор", рекламировавшей эксклюзивный объект на придорожных рекламных щитах и в совсем не элитных изданиях.
Корабельные Сосны
Поселок расположен на Николиной горе (22 км от МКАД). Общая площадь - 20 га. Застройщик - компания ПИК. В поселке 25 коттеджей площадью 870 кв. м и 960 кв. м, участки - 48 и 58 соток. Коттеджи в стиле "фахтверк" - типичные бюргерские домики Германии XVII-XIX веков - построены из кирпича, оштукатурены, покрашены в пастельные тона и отделаны декоративными реями - фахтверками. На территории поселка есть детская площадка, поле для игры в мини-футбол, баскетбольные площадки. Площадь общественной зоны составляет 0,5 га.
Первая и часть второй очереди поселка строились для менеджеров группы компаний ПИК. В продажу поступили только дома третьей очереди. Коттеджи стоят $2,1 млн и $2,3 млн. Они уже с внутренней отделкой, которая, по словам директора департамента загородной недвижимости Kirsanova Realty А.Балашова, "очень высокого качества как по уровню дизайн-проектов, так и по исполнению работ и использованных материалов". Помимо каминов и саун в домах установлена система центрального кондиционирования, что для подмосковных коттеджей пока редкость. Еще одно достоинство Корабельных сосен - строительные работы в поселке завершатся совсем скоро, в конце этого - начале следующего года.
Усово
Поселок находится на 11-м км Рублево-Успенского шоссе, в 2-3 км от него. Общая площадь - 4 га. Он стоит в березовой роще. В поселке 12 домов в стиле honka - из оцилиндрованного бруса. Площадь домов - 370 кв. м, друг от друга они отличаются только тонировкой - светлые или мореные. Площадь участков - 22 сотки. Здесь есть крытый бассейн (25 м). Есть и детская площадка. Других объектов инфраструктуры нет. Коттеджи продаются с внутренней отделкой. Помимо березок покупатели получают детали альпийского ландшафта, прудики и беседки для барбекю.
Цены довольно высокие даже для Рублевки: $1,1 млн за коттедж. Может быть, поэтому, несмотря на скорое завершение проекта (начало следующего года), пока продано только три дома. По словам риэлтеров, поторговаться можно. А поскольку honka - один из самых популярных коттеджных стилей, рано или поздно покупатели найдутся.
Машкинские Холмы
Поселок хорошего бизнес-класса по Ленинградскому шоссе, буквально в 5 км от МКАД и в 3 км от торгового центра IKEA в направлении Машкинского шоссе. Территория поселка - 11 га, расположен он на склоне холма, поросшего смешанным лесом. Из домов открываются неплохие виды на пойму реки Сходни. Всего в поселке будет 40 коттеджей площадью 400 кв. м, площадь участков - 12 соток. Пока построена только первая очередь - 14 домов, проект должен быть завершен через год. Объектов инфраструктуры в поселке нет.
Коттеджи в Машкинских холмах кирпичные, без особых изысков: цоколь, два этажа и мансарда добротной архитектуры, что называется, классического стиля. Дома - с внутренней отделкой "под ключ", качество неплохое (пол - ламинат, стены - венецианская штукатурка, камины и проч.). На участках проведены ландшафтные работы - устроены лужайки, дорожки, альпийские изгороди. Цена - $570 тыс. Из 14 коттеджей первой очереди десять уже продано.
Лесной Ручей
Поселок в хвойном лесу в 12 км от МКАД по Минскому шоссе, примерно в километре от шоссе. Площадь Лесного ручья - 4,5 га, в поселке 12 домов площадью 440 кв. м и 460 кв. м, площадь участков - 30 соток. Коттеджи без изысков, по выражению риэлтеров, приятной европейской архитектуры. Большие окна, на первом этаже - терраса, на втором - лоджия, гараж пристроен, крыша черепичная. Фасады отделаны мелкозернистым гранитом (цоколь) и отделочным кирпичом светлых и темно-бежевых тонов. Инфраструктура поселка ограничивается детской площадкой (30-40 соток). Рядом с поселком расположена Московская экономическая школа - общеобразовательное учебное заведение.
Строительство поселка фактически завершено. Коттеджи продаются под чистовую отделку по $715 тыс. и $735 тыс. По мнению брокера риэлтерской компании Kalinka К.Сабаджан, цены хоть и высокие, но вполне отвечают уровню поселка и качеству домов. Шесть коттеджей уже продано.
Коммерсант
10. Индекс стоимости жилья и средняя цена предложения: принципиальные различия
Общеизвестно, что недвижимость сегодня - самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство - преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлторов, так и частных инвесторов, квартирных рантье и потенциальных покупателей жилья
Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.
Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости - его "мозаичность".. Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда - сложность исследовательской работы на этом рынке, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.
В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. С целью определения общих тенденций, на этих рынках были выработаны интегральные фондовые индексы (DowJones и NASDAQ в США, NIKKEI в Японии, немецкий DAX и др.), которые растут или падают в зависимости именно от общих для всего рынка причин. Доказывать сегодня эффективность этого инструмента для фондового рынка не приходится. Но, думается, что на основе этого примера могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости, позволяющие прогнозировать его поведение в ближайшем будущем.
Бесшумные индексы
На основе этого подхода была разработана методология создания индексов рынка недвижимости: - индекса стоимости жилья, индекса ценового ожидания и индекса доходности жилья (Аналитический центр IRN..RU). Отличие этой методологии от стандартного исследовательского подхода можно объяснить на примере сравнения индекса стоимости с обычным приемом вычисления средней цены предложения по жилью, также получившей название "средней температуры по больнице".
Последний приводит к сильным статистическим колебаниям (так называемому "шуму"). Это как раз происходит из-за того, что все квартиры разные. Так, если посмотреть на типичный график средней цены, мы увидим, что по нему очень сложно понять тенденцию рынка и нельзя делать никаких прогнозов, так как "провал" текущей точки или ее "взлет" соответственно не означает провал или подъем рынка. При прямом расчете средней цены более-менее плавный график получается только при ежемесячном расчете и, таким образом, для определения тенденций рынка необходимо как минимум несколько месяцев (когда на графике появиться минимум 3-5 точек)
Подобные проблемы с сильным статистическим шумом возникают из-за неоднородности квартирной базы данных - в нее может попасть больше дорогих или дешевых, среди более-менее однородных квартир может оказаться нестандартная, что немедленно отразится на графике, и т. д.
Методология, применяемая при вычислении индексов, позволяет решить эту проблему. Смысл ее состоит в том, что на основе первичной базы данных создается вторая, однородная база. То есть, из первичной базы выбираются квартиры, более близкие по параметрам, и в то же время составляющие большинство базы данных, при этом все остальные нестандартные квартиры отсекаются. Таким образом, после подобной очистки беспорядочные скачки стандартного графика сменяются плавным графиком, по которому легко можно определить тенденции рынка и прогнозировать его поведение. Все это означает, что индекс стоимости, в отличие от "средней температуры по больнице", показывает изменения, связанные с общерыночными тенденциями.
Эффективность индексов как инструментов прогнозирования связанна с тем, что, в отличие от прямого расчета средней цены, они позволяют в четыре раза быстрее определять тенденции рынка. Так на плавном еженедельном графике тенденция видна менее чем за месяц. В то время как более-менее плавный ежемесячный график средней цены предложения требует для выявления тенденций несколько месяцев.
К проблеме "средней температуры по больнице"
Здесь необходимо подчеркнуть принципиальное отличие индексов от подхода, получившего в аналитических кругах определение "средняя температура по больнице". В данном случае речь идет о различных исследовательских подходах.
Первый подход связан с оценкой отдельной квартиры. Он сводится к вычислению средней цены квадратного метра для узкого класса квартир в домах определенного типа, в конкретном районе, с фиксированным числом комнат и т. д. и т. п. Определение "средней цены" по району в целом и тем более по всему городу при этом, действительно, не имеет смысла, ибо как раз и является не чем иным, как "средней температурой по больнице".
Второй подход, положенный в основу индекса стоимости жилья, исходит из того, что оценка отдельной квартиры не позволяет понять поведение рынка в целом. Цена одной типичной квартиры может изменяться в зависимости от целого ряда локальных особенностей, не связанных с общерыночными тенденциями. Поиск путей наиболее эффективной работы на макроуровне рынка, как раз и заставил обратить внимание на "философию" фондового рынка. Индексы рынка недвижимости - это, во многом, инструмент макроэкономического планирования.
Индекс, как и на фондовом рынке, отражает общий уровень цен для всего рынка недвижимости. Его суть не связана с задачей оценки отдельной квартиры. Поведение индекса стоимости выражает тенденции, общие для всех квартир, а широкую гамму цен на различное жилье создают дополнительные локальные факторы. Отражая общие изменения на рынке, индекс, собственно, и воспроизводит поведение самого рынка недвижимости. При этом наиболее важную роль играет изменение значения индекса: его падение или подъем на определенный процент отражает реальные изменения на самом рынке. Таким образом, индекс выступает в качестве единицы измерения рынка жилья.
Доступно каждому
Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности. Именно поэтому на информационно-аналитическом портале "Индикаторы рынка недвижимости" www..irn..ru в свободном доступе в режиме on-line публикуются свежие значения индексов рынка недвижимости, доступные как профессионалам, так и всем остальным людям. Более того, по этому же адресу представлены необходимые справочные материалы по использованию индексов на практике, методологии их вычисления, а также обзоры рынка на основании текущих значений индексов. Благодаря этому для современного делового человека индексы рынка недвижимости могут стать таким же удобным инструментом, каким являются для фондового рынка индексы DowJones, NIKKEI или РТС.
Еженедельник "Столичная Недвижимость"
11. Все о задатке и об авансе
Задаток - это денежная сумма, которую покупатель уплачивает продавцу одновременно в двух качествах...
- как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает черты аванса;
- как способ обеспечения исполнения обязательства купить, в этом случае с авансом он не имеет ничего общего.
Как все-таки задаток подстраховывает продавца и покупателя до того, как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества? Правило задатка таково: "При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен", - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило задатка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме - расписка, так и на "фирменном" бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.
Аванс
Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.
Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс - это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Квартира Дача Офис
12. Как снять или сдать квартиру в Москве
Для начала давайте разберемся, что такое съем, а что такое аренда - новомодное словечко, часто неправильно употребляемое в обиходе, что автоматически приводит к неверному составлению документов. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством РФ граждане, имеющие в собственности жилые помещения или проживающие в них по договору социального найма (другими словами - по ордеру), имеют право предоставить это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. При этом, если квартиру снимает частное лицо, - это найм, или по-простому - съем, сдача внаем, а если юридическое лицо - это аренда. Чувствуете разницу? К сожалению, эти термины часто путают или считают синонимами, что в корне неверно. Посудите сами, частное лицо может снимать квартиру и без оформления какого-либо договора с хозяином квартиры. Просто по договоренности на словах. А юридическое лицо не может, так как в этом случае оно нарушает целый ряд норм законов
Хозяин квартиры, решивший сдавать жилье, должен иметь на руках все правоустанавливающие документы на него, выписку из домовой книги и расчетные книжки за оплату коммунальных услуг. Кроме того, квартира должна быть подготовлена к найму - сделан ремонт, освобождена мебель, увезены личные вещи, оставлены минимум посуды и постельного белья, если стороны не договорятся на иных условиях.
Желающие сдать квартиру могут, как мы уже говорили, сами подыскивать клиентов, но лучше обратиться в агентство недвижимости. Участие риэлтора не только ускорит процесс (ведь именно на него будут замыкаться все звонки клиентов, которых он же и будет привозить к хозяину на "смотрины"), но и отпугнет мошенников. Кроме того, специалист агентства поможет составить договор. Кстати, для хозяев такие услуги, как правило, бесплатны.
Встречу с потенциальным нанимателем лучше назначать не в квартире, а, например, у метро. По пути будет время познакомиться с человеком, присмотреться к нему. После осмотра квартиры надо обговорить условия сдачи (срок, цену, порядок оплаты - ежемесячный или поквартальный), договориться о размере залоговой суммы (как правило, в размере месячной платы). По окончании срока найма при принятии квартиры из рук своего жильца залоговая сумма обычно возвращается.
Если предварительные договоренности достигнуты, заключается двусторонний договор, который может быть официально зарегистрирован, что позволит вам отстаивать свои права через суд, но при этом вы обязаны будете платить налоги, или "джентльменским", такой вариант может подойти для родственников или хороших знакомых. В договоре должны быть указаны паспортные данные сторон, предмет договора, адрес квартиры, правоустанавливающие документы на нее, права и обязанности сторон, всевозможные дополнительные условия (оплата, залоговая сумма, коммунальные платежи, условия посещения квартиры хозяином), ответственность. В договоре следует оговорить, когда хозяин квартиры будет вправе посещать квартиру. Если в ней установлен телефон, то во избежание разорительных счетов за телефонные переговоры, следует обратиться в МГТС с заявлением об отключении международной и междугородней связи или потребовать с нанимателя залог.
Особого внимания заслуживает и срок договора. Лучше, если он не превысит одного года. Дело в том, что законодательство различает краткосрочный и долгосрочный найм. И наймодатель, решив расторгнуть долгосрочный договор (заключенный более, чем на год), должен будет письменно предупредить жильца об этом заранее - за три месяца. Кроме того, будет очень сложно сдать квартиру другим нанимателям, так как за прежним жильцом будет сохраняться право преимущественного найма. Поэтому, если жилец прожил больше года и хочет продлить договор, лучше просто заключить новый. Все это, конечно же, относится к договорам, заключенным в письменной форме.
При подписании договора в акте передачи квартиры и имущества следует зафиксировать перечень оставшихся в ней вещей. И не оставлять квартиру долгое время без надзора. Иначе можно стать жертвой мошенников. Бывает, что жулики снимают недорогие квартиры, а затем пересдают их еще несколько раз. Заключив с жертвами договоры с отлагательным условием (заселение через неделю), они получают предоплату месяца за два и, получив в общей сложности, несколько тысяч долларов, исчезают. Беспечность хозяев делает их просто неуловимыми. Нелишним будет застраховать квартиру на период сдачи ее внаем.
Помимо указанных важных моментов процесса сдачи внаем жилья существуют и другие тонкости. Обращайтесь в агентство недвижимости, которому доверяете вы или ваши хорошие знакомые - и вы избежите неприятностей. Но при этом будьте готовы к расходам, так как надежность и профессионализм стоят недешево. Желаем удачи!
Квартира Дача Офис
|
статьи
14.04.2004