Оценка городских земель как неотъемлемая часть оценки недвижимости имеет большое значение в аудиторской деятельности. Современные требования к уровню подготовки и квалификац ии ау диторов порождают необходимость привлечения их внимания к специфике этой проблемы и ознакомления аудиторов с современными методическими подходами и инструментальными средствами ее решения. Публикуемая статья является первой в планируемой серии взаимосвязанных публикаций на данную тему, излагаемых с единых методических позиций. Будут рассмотрены основные принципы, методы и инструментальные средства оценки городских земель.
Задачей аудита в узком смысле является проверка годовой отчетности организации. Внешний аудит (external audit) организации проводится независимым квалифицированным бухгалтером-ревизором с целью определить степень достоверности и правдивости информации, содержащейся в годовой отчетности, и ее соответствие законодательству. Внутренний аудит (internal audit) организации осуществляется штатным специалистом с целью информирования руководства об эффективности и надежности применяемых организацией методов, систем и инструментальных средств <*>. Применяемые на практике методы аудита группируются в три основных направления - адекватности, контроллинга и консалтинга, в которых акцент последовательно смещается от прямого сравнения бухгалтерской отчетности с учетными регистрами и первичными документами к анализу организационных структур и деятельности организации и далее
- к анализу методов планирования и принятия управленческих решений (собственно менеджмента) <2*>. Внешнему аудиту более свойственны методы адекватности, внутреннему аудиту методы всех трех направлений в зависимости от уровня и квалификации специалистов, осуществляющих аудит; консалтинг требует наиболее высокого уровня.
Бухгалтерская отчетность многих организаций и фирм тесно связана с оценкой недвижимости. Это относится ко всем владельцам недвижимости, использующим ее в процессе производства и в коммерческих целях. В еще большей мере это относится к организациям и фирмам, сам характер деятельности которых непосредственно связан с недвижимостью: строительным и риэлторским фирмам, банкам и др. Аудит оценки недвижимости требует знания целей и видов оценки, современных подходов и методов оценки, условий и границ их применимости, инструментальных средств оценки и т.п. Это не означает, что аудитор должен сам проводить оценочные работы. Однако он должен хорошо ориентироваться в проблеме, знать общие тенденции, порядки величин, факторы, существенные для оценки и подлежащие учету. В целях снижения рисков принятия неверных решений, особенно при внутреннем аудите уровня консалтинга, практически сливающемся с менеджментом предприятия, для решения тех или иных вопросов он может привлекать к работе различные оценочные фирмы. Важно не допустить ошибки в выборе оценочной фирмы-партнера, а это возможно только при высоком уровне квалификации самого аудитора.
При оценке недвижимости наиболее серьезные методические и технические трудности связаны с оценкой земель городских и региональных.
Земля как составная часть недвижимости. Земельные кадастры
Под недвижимостью понимаются земля и объекты, неразрывно связанные с нею по своей природе. К такого рода объектам относятся прежде всего строения (здания и сооружения). Такое понимание принято в западных странах, оно же было принято и в дореволюционной России. "Недвижимое имущество - противопоставляется в гражданских законах имуществу движимому, обнимая собою землю и все, что неразрывно связано с нею по своей природе... Недвижимое имущество пользуется в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридических норм, нежели движимые имущества... Важнейшее из недвижимых имуществ - земля - в прежнее время, когда денежные капиталы и кредит играли незначительную роль в общем строе хозяйственной жизни, являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность даже в странах промышленных - является собственностью привилегированною; обладан ие ею служит показателем политического значения гражданина... Особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно, и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны... По русскому законодательству недвижимыми имуществами признаются земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" <3*>.
Недвижимость во все времена играла важную роль в фискальной политике государств. Предпосылкой любой системы налогообложения недвижимости является создание системы земельного кадастра. "Ныне под кадастром разумеют роспись землевладениям, всесторонне описанным и расцененным в видах определения доходности каждого из них и равномерного обложения их поземельными налогами и другими платежами, а затем и самую расценку землевладений" <4*>. Определение в современных терминах: "Кадастр - опись и оценка объектов, подлежащих налоговому обложению; различают кадастры: поземельный, промысловый и т.д." <5 *> И з этих определений видны две основные части, или подсистемы, любого земельного кадастра, которые называются "система учета и регистрации" и "система оценки" землевладений. Создание земельного кадастра города или области связано с созданием обеих этих подсистем, каждая из которых использует свои методы и инструментальные средства.
Система регистрации и учета требует использования наиболее мощных современных технических средств: аэрокосмической съемки, средств современной геодезии и картографии, компьютерных баз данных, геоинформационных (ГИС) технологий, основанных на использовании специализированных программных продуктов, позволяющих создавать компьютерные картографические базы данных. Создание городской (или областной) системы регистрации и учета объектов земельной собственности требует весьма больших объемов финансирования, трудозатрат и времени (многих лет) для своей реализации. В то же время в методическом отношении оно не представляет серьезной проблемы: основные трудности сосредоточены в области организации, технологии и финансирования.
Система оценки с точки зрения разработки представляет собой в известном смысле антипод системы регистрации и учета: она не столь трудоемка и технологически не столь сложна. Главные трудности создания такой системы связаны с разработкой теоретических и методических вопросов оценки земель.
В оценке земель важную роль играет понятие земельной ренты. "Рента - так называется, вообще, тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией..." <6*>. Основная заслуга в развитии теории земельной ренты в отношении сельскохозяйственных земель приписывается Д. Рикардо и И.Г. Тюнену, подробно исследовавшим зависимость ренты от плодородия почвы и от местоположения участка по отношению к рынку.
Западный опыт исследований по проблеме стоимости городских земель начался более 100 лет назад. Анализ основных разработок за период с 1890 г. по 70-е годы нашего столетия сделан в работе П. Мерлена "Город. Количественные методы изучения" <7> (Пьер Мерлен - директор Института районной планировки и урбанистики в Париже). Он рассматривает персонально работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и приходит к следующим выводам: "Несмотря на различия в подходах и в формализации, все рассмотренные модели имеют много общих черт. В частности, они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижения (обобщенные транспортные издержки), тем самым показывая, что вопрос о цене земельных участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств. Во всех этих теориях местные факторы (или факторы локальной неоднородности города) вводятся лишь как корректив, что и создает схему кольцевых концентрических зон, где контуры изохрон превращаются в изолинии равных цен и равных доходов. Их видоизменяют только анизотропная структура транспортной сети и наличие вторичных центров притяжения...". Та же мысль, сформулированная более 100 лет назад, в цитированной выше статье "Рента" из Энциклопедического словаря Брокгауза и Эфрона: "В городах размер поземельной ренты на участках под застройками всецело обусловливается положением, т.е. большей или меньшей близостью от центра города или наиболее торгового пункта его". Таким образом, можно констатировать, что значение местоположения участка играет для городских земель еще более существенную роль, чем для сельскохозяйственных.
Два подхода к оценке недвижимости
Существуют два различных подхода к массовой оценке недвижимости. Первый подход заключается в раздельной оценке двух составляющих недвижимости: земли и зданий и сооружений, прочно связанных с ней (улучшений) <8*> , а стоимость недвижимости определяется как их сумма. При втором подходе недвижимость оценивается как единый, нераздельный объект оценки.
Методически первый, раздельный, подход строится на том, что природа стоимости земли и стоимости здания совершенно различна , исходя из чего и должны строиться система налогообложения и ставки арендных платежей. В отличие от здания земля - неамортизируемый объект. Как правило, с течением времени стоимость здания падает, а стоимость земли возрастает. Раздельная оценка того и другого позволяет непосредственно отслеживать эти изменения. Изменения стоимости здания с течением времени связаны не только с его амортизацией, но и с перестройками, пристройками, надстройками, частичными сносами и т.д. вплоть до полного сноса, осуществляемыми по усмотрению владельца (в рамках градостроительных регламентов) и за счет его средств. Здание, а следовательно, и его стоимость весьма изменчивы во времени. В отличие от этого земля как таковая вечна, а ее стоимость существенно определяется долговременными, фундаментальными факторами, не зависящими от ее владельца и связанными с общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся население города с его половозрастной структурой, уровнем образования и доходов, системой ценностей и другими социально-демографическими характеристиками, места его проживания (дома и жилые кварталы), места приложения труда и средства производства, системы здравоохранения, образования и обслуживания населения, система озеленения, экологическая ситуация, улично-дорожная сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д. Для оценки зданий и земель используются разные методы, требующие разной профессиональной ориентации специалистов. Оценка зданий во многих случаях осуществляется экономистами-сметчиками и инженерами-конструкторами, имеющими опыт работы в проектировании гражданских и промышленных зданий и сооружений или соответствующее образование. Имеются специально разработанные для этих целей справочники, ценники и компьютерные программы. Оценка земель требует специалистов, связанных с градостроительным проектированием, урбанистикой и экономической географией. Здесь также используются специально разработанные методы и компьютерные программы (это направление сейчас быстро развивается). Раздельный подход к оценке недвижимости позволяет непосредственно анализировать факторы, определяющие стоимость земли и зданий, и строить оценку на глубоком знании оцениваемых явлений и применении необходимых расчетных методов - в этом его преимущество. Наибольшие затруднения в настоящее время вызывает оценка земли, требующая высоко квалифицированных оценщиков, специальная подготовка которых находится в самом начале.
Второй, нераздельный, подход апеллирует к рынку недвижимости и в методическом отношении основан на анализе статистики продаж. Реальные продажи недвижимости происходят в разных точках города, в разное время и связаны с объектами, функционально и конструктивно весьма разнородными. На основании фактов предшествующих продаж строится оценка недвижимости в других точках города, в настоящий момент - и в отношении конкретного объекта. В этом подходе есть свои трудности, не видимые на первый взгляд.
Во-первых, разница в местоположении сильно влияет на стоимость земли, а через нее - на стоимость всего объекта недвижимости. Попытки учесть местоположение участка в городе через оценку расстояния до центра города, как это нередко делается, совершенно недостаточны и могут дать неверные результаты. Без прямого моделирования условий транспортных сообщений в городе и связей объекта со всеми элементами функционально-планировочной структуры города оценить меру влияния местоположения на стоимость объекта недвижимости весьма сложно.
Во-вторых, разница во времени продаж может измеряться многими годами и десятилетиями. Это означает, что стоимость объекта недвижимости (в особенности его земельного участка) в момент продажи определялась иной социальноэкономической ситуацией, не сопоставимой с сегодняшней (в известном смысле, можно сказать, что продажа была сделана в другом городе и в другой стране), что заставляет с крайней осторожностью относиться к использованию этих данных сегодня.
В-третьих, функционально-планировочная и конструктивная неоднородность объектов еще более усиливает эти трудности, даже если отсекать все сегменты рынка, кроме продаж квартир.
Все эти соображения касаются оценки недвижимости в условиях нормально функционирующей рыночной экономики, свойственной западным странам. В сегодняшних российских условиях отсутствия рынка земли ориентация на статистику продаж еще более проблематична. В дополнение ко всему область применимости данного подхода принципиально ограничена оценкой с целью налогообложения и определения ставок арендных платежей, поскольку по определению имеет дело только с данными предшествующего периода развития города. Проведение оценки с целью разработки инвестиционных проектов и долгосрочных программ городского развития требует учета решений генерального плана города, мониторинга и прогнозирования сроков ввода в действие строящихся объектов жилищного, транспортного, производственного и инженерного строительства и может выполняться только с использованием методов раздельного подхода. Несмотря на все это, данное направление на практике развивается, опираясь на высокий авторитет американских специалистов, принимающих участие в российской оценочной деятельности как через свои публикации, так и непосредственно в рамках программ сотрудничества.
Понятие стоимости земли. Базовые функции
Город - сложное социально-экономическое явление. Каждая городская подсистема, будь то население, места приложения труда, экология, производство, системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, городского транспорта и т. д., живет в известной мере своей внутренней жизнью и своими интересами, вступающими в противоречие с интересами других подсистем. Этот сложный клубок взаимодействий и противоборств и есть реальная жизнь города, видимая лишь отчасти, как вершина айсберга.
Ареной этой напряженной внутренней жизни города является его территория. Борьба подсистем, организаций, производственных предприятий, корпораций и личностей за обладание городской территорией вообще и наиболее выгодным местоположением в городе в особенности - постоянно действующий фактор.
Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города служит стоимость городских земель. Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики, как престиж и репутация различных городских районов.
Стоимость - это свойство, объективно присущее городским и региональным землям. Ее называют иногда пользовательской стоимостью, или функциональной стоимостью. Она характеризует меру удобства или выгоды (что, по сути, одно и то же) от занятия данного земельного участка под конкретную функцию (вид деятельности) по сравнению с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка. Это удобство или выгода определяется суммой затрат, связанных с размещением данной функции на данном участке (локализационных затрат), и затрат и потерь (включая упущенную выгоду) в процессе деятельности, свойственной данной функции, определяемых положением участка по отношению ко всем функционально-планировочным элементам города. Чем меньше эта сумма затрат и потерь, тем выше преимущество (рента) от занятия данного земельного участка под данную функцию.
Как уже отмечалось, проблема оценки коммерческой (рыночной) стоимости земель первоначально рассматривалась только в отношении сельскохозяйственных земель. Впоследствии она была распространена и на городские земли. С развитием градостроительства, урбанистики и экономической географии появились и другие точки зрения на городские земли и другие аспекты их оценки. При этом сам термин "земли" был заменен термином "территории". Эта ситуация сохраняется до сих пор: различные, до сих пор слабо взаимодействовавшие сферы знания используют в отношении, казалось бы, одного и того же явления два разных термина, что порождает немало недоразумений. Не пытаясь дать здесь строгое определение этих понятий, укажем признак, который позволит нам сознательно применять тот или иной термин в зависимости от контекста: для территории обычно существенны ее имя (название), статус и административная принадлежность, а для земли (или земельного участка) - имя (название) ее владельца и (или) пользователя или территории, которой она принадлежит. Так, можно говорить о территории Москвы, территории Центрального административного округа Москвы, территории квартала N 348 и т.д. Можно говорить о земельном участке ресторана "Пекин" на Триумфальной площади или о землях территории Центрального административного округа Москвы. Можно говорить о градостроительной и земельно-кадастровой оценке той или иной территории: города, административного округа, квартала.
Следует также различать территории с регламентированным и нерегламентированным функциональным использованием. На территориях с нерегламентированным функциональным использованием разрешены к размещению все виды функционального использования (функции). Для территорий с регламентированным функциональным использованием имеются списки функций, разрешенных и запрещенных к размещению в соответствии с градостроительными документами. Для некоторых территорий (охраняемых ландшафтов) разрешен только один вид функционального использования - существующее использование. К охраняемым ландшафтам обычно относятся парки, лесопарки, водные поверхности рек и водохранилищ, уникальные историко-культурные памятники и элементы ландшафта. К территориям с регламентированным функциональным использованием относятся зоны исторической застройки, элементы ландшафтного зонирования, подработанные территории и т.п.
Оценка территорий и земель ведется с точки зрения функций, под которые возможно их использование в соответствии с градостроительными регламентами (базовых функций), в том числе с точки зрения функций существующего использования. Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций.
Городские базовые функции |
№
п /п |
Наименование функции | | |
Жилье | |
1 |
Коттеджное жилье | |
2 |
Сблокиров. 2-этажное жилье | |
3 |
Жилье 5-6-этажное | |
4 |
Жилье 9-10-этажное | |
5 |
Жилье 15-16-этажное | |
6 |
Жилье 20-22-этажное | |
7 |
Жилье центра: функц. смесь Ж80Т10О10 | | |
Труд | |
8 |
НИИ, КБ, вузы | |
9 |
Офисы, административные учреждения | |
10 |
Машиностроение людоемкое | |
11 |
Машиностроение среднелюдоемкое | |
12 |
Машиностроение нелюдоемкое | |
13 |
Черная металлургия | |
14 |
Цветная металлургия | |
15 |
Химия, нефтехимия | |
16 |
Стройматериалы, деревообработка | |
17 |
Легкая, пищевая | |
18 |
Коммунальное хозяйство | | |
Сфера услуг | |
19 |
Торговля, общепит . м елкие | |
20 |
Ярмарки | |
21 |
Рынки | |
22 |
Торговые центры | |
23 |
Парки прогулочные | |
24 |
Спорт | |
25 |
Зрелищные учреждения | |
26 |
Медицинские и оздоровительные учреждения | |
27 |
Культура, образование просвещение | |
28 |
Железнодорожные вокзалы и станции | |
29 |
Автовокзалы |
Перечень региональных базовых функций существенно зависит от природно-климатических условий и региональной специфики и включает разные виды сельскохозяйственного использования, такие, как пахота поливная и богарная, луга, выпасы, сады, виноградники и т.д., леса различных категорий, сельскохозяйственные предприятия, дачно-поселковую застройку, застройку сельских населенных пунктов, дифференцированную по этажности, элитную коттеджную застройку, территории воинских частей, водные поверхности рек и водохранилищ, водоохранные зоны, заповедники и заказники, пионерские лагеря, дома отдыха, турбазы и т.п.
Цели, виды и методы оценки земель. Требования к оценке земель
Анализ методов оценки земель неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Существенное значение имеет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).
Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться исходя из существующей ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в существующей ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района и ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких, как новые участки и станции метрополитена, крупные жилые массивы, объекты торговли и т.д. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и т.д. <9*>. При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов (шесть функций денег), а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь, метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микроположения земельного участка: его размера, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т. д., существенно важных с точки зрения функции, под которую используется или предполагается использовать данный участок <10*>.
Рассматриваемая функция имеет специфический, индивидуальный характер и описывается более подробно, чем базовая функция, к которой она относится. Например, базовая функция "Общественное питание" может в конкретной ситуации реализоваться как ресторан национальной кухни на 10 столиков. Наиболее трудным при использовании метода аналогов является учет факторов макроположения, т.е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих факторов на стоимость городских земель должны использоваться специальные методические и инструментальные средства, основанные на математическом моделировании факторов макроположения и соответствующих компьютерных программах, разрабатываемых для осуществления массовой поквартальной оценки городских земель. Стоимость земли участка определяется на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микроположения.
Массовая оценка городских земель проводится обычно в кадастровых целях при создании в городе системы земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оценки городских земель. Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка - основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Поучастковая оценка - нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориально-экономическое зонирование - верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.
Налогообложение, являясь главным побудительным мотивом создания земельных кадастров, - не единственная цель оценки земель. В современном обществе массовая оценка земель используется в следующих целях:
в фискальных целях в форме налогообложения недвижимости, ставок арендной платы, выкупа прав аренды и других формах;
для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.
Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции, как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Как уже отмечалось, местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а следовательно, и оценку.
Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен производиться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков . Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и взвешивающие коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно носит отпечаток субъективного мнения коллектива экспертов. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму.
Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, будучи скрыты за "дымовой" завесой слов, прямо не относящихся к делу, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынужд ая ау дитора использовать другие источники или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства должны насторожить аудитора, поскольку обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.
Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки являются выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противоречия, это, скорее всего, значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.
Адресность. Оценка должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной.
Современная российская практика оценки городских земель
Первая в нашей стране работа по оценке городских земель в фискальных целях была проведена в 1988 г. для Москвы. Была предложена схема территориально-экономического зонирования, включавшая пять концентрических зон: внутренняя зона в пределах Садового кольца; внешняя зона, прилегающая с внешней стороны к МКАД и имеющая фрагментарный характер, и еще три макрозоны между ними. Первая из этих трех примыкала извне к Садовому кольцу, к ней примыкала кольцевая зона, охватывающая срединную зону территории города; далее зона, примыкающая с внутренней стороны к МКАД. Величина оценки падала от центра к периферии, максимумом оценки отличался от минимума в несколько раз. Схема эта отражала общее, верное в своей основе, представление о падении стоимости земли от центра к периферии, опирающееся на принятые теоретические представления и мировой опыт. В дальнейшем схема получила развитие: было осуществлено разукрупнение первичных зон путем разбиения их по радиальным направлениям. Эта схема действует и поныне, на ее основе устанавливаются величины арендной платы за землю. Арендная плата в центре отличается от арендной платы на периферии в 20 раз. Будучи в целом верной, эта схема слишком груба и не отражает реальной сложности функционально-планировочной структуры города, порождая многочисленные противоречия и несоответствия в деталях. В настоящее время актуальной является разработка полноценной кадастровой оценки земель Москвы, опирающейся на серьезные расчетные основания.
Преобразования в направлении рыночной экономики поставили неотложную задачу оценки стоимости городских земель.
Отсутствие в стране специалистов, опыта и собственных методических разработок побудило искать их на Западе. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу. Переведенные на русский язык работы Дж. К. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой. Эти методы ориентированы в основном на индивидуальную поучастковую оценку земель. Для массовой оценки предлагается только анализ статистики продаж, уязвимый в методическом отношении, трудно применимый в условиях отсутствия рынка земель и неприменимый в тех случаях, когда необходим учет прогнозируемых изменений городской ситуации.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом <11*>. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С. И. Кабаковой <12*>.
Методические подходы обоих авторов во многом схожи и характеризуются следующими чертами:
преимущественный учет "зарытого капитала", балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов (например, кварталов), относимых к оценке стоимости земли данных территориальных элементов;
частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние до центра города;
ручная техника оценки в табличной форме без использования формульных соотношений и компьютерных программ.
К достоинствам этих подходов следует отнести то, что в отличие от методики анализа статистики продаж в них делается попытка прямого учета факторов, влияющих на оценку городских земель. В то же время в отношении их можно высказать следующие замечания:
оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех или иных элементов территории;
не учитываются предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию;
учет ранее произведенных затрат в виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру, относимых к территории, в границах которой они находятся, ведет к серьезным затруднениям и противоречиям, поскольку, например, наличие на территории транзитных магистральных сетей затрудняет ее использование и снижает, а не увеличивает ее стоимость;
учет местоположения территориального элемента только через расстояние до городского центра недостаточен и слишком груб;
способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и удобств местоположения никак не определен;
методики практически не формализованы и опираются лишь на опыт и интуицию авторов. Они не представляются в явном виде, и переход от качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.
Большинство других методических подходов , отличаясь в деталях, сходится в трех основных отношениях:
транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города;
сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;
оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.
Весьма уязвим для критики методический подход В.А. Прорвича <13*> , в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе. Наиболее продвинутыми отечественными разработками в области массовой оценки городских земель являются работы, основанные на градостроительном подходе к оценке. В них наиболее полно и адекватно учитываются все факторы, существенные для оценки, и получаются наиболее убедительные результаты. Сюда относятся работы петербургского АОЗТ "Перспектива" по оценке земель Санкт-Петербурга <14*> и московского АООТ "Городской кадастр" по оценке земель Москвы <15*>.
А.П. Ромм,
руководитель Центра аналитических исследований
и разработок АООТ "Городской кадастр", Москва
__________________________________
<1*> Бизнес: Оксфордский толковый словарь. М., Изд-во "Прогресс-академия", Изд-во РГГУ, 1995.
<2*> Соколов Я.В., Бычкова С.М. Роль теор ии ау дита в процессе подготовки кадров. М., "Аудиторские ведомости", N 2, 1998.
<3*> Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. Энциклопедический словарь, книга 40, статья "Недвижимое имущество", СПб., 1897.
<4*> Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. Энциклопедический словарь, книга 26, статья "Кадастр". СП-б., 1894.
<5*> Словарь иностранных слов в русском языке, статья "Кадастр". М., Изд-во "ЮНВЕС", 1995.
<6*> Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. Энциклопедический словарь, книга 52, статья "Рента". СПб., 1899.
<7*> Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. Пер. с франц. М., "Прогресс", 1977.
<8*> Термин "улучшения", не слишком удачный, на наш взгляд, привнесен в практику российской оценки последователями современной американской школы оценки, наиболее распространенной у нас в настоящее время.
<9*> Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., "Стар Интер", 1997.
<10*> Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
<11*> Кочетков Ю., Калинина Н. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты. М., "Научный парк", 1998, N 1.
<12*> Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., Стройиздат, 1981.
<13> Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., "Дело", 1998.
<14*> Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). "Вопросы оценки", N 4, 1997.
<15*> Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, N 39, июнь 1998 г.
А.П. Ромм,
"Аудиторские ведомости", N 12, декабрь 1998 г.
|
статьи
14.04.2004