Первое знакомство
В новом кодексе рассматриваются земли, которые составляют лишь 2% от общей площади. Но именно они представляют собой "лакомые" куски как для профессиональных игроков на рынке недвижимости, так и для частных лиц: это территории городов и сел, дачные сотки, а также участки, выделенные под транспортные коммуникации и промышленные объекты. Оборот земель, которые в этот перечень не попадают, должен регулироваться специальными законами.
Есть особый перечень земель, которые вообще не подлежат приватизации. Это земельные наделы, изъятые из оборота. В их числе государственные природные заповедники, водный фонд, земли, занятые объектами федеральных министерств и служб, и т.д. Не распространяется частная собственность и на земли, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд, в частности, включенные в Генеральный план развития города. Также запрет на приватизацию некоторых земель может устанавливаться федеральным законодательством.
Если участок, который вас интересует, не попадает под эти ограничения, важно выяснить его целевое назначение (категорию), ведь именно от этого зависит механизм передачи земли в собственность. В статье 7 Земельного кодекса приводится четкая классификация земель и деление их на категории, включающие земли сельскохозяйственного назначения, поселения, земли промышленные, особо охраняемые территории, лесной и водный фонды, земли запаса и т.д. Для каждой из этих категорий устанавливается свой порядок использования, а соответственно накладываются и определенные ограничения.
Зарастает под вечным паром
Земли сельскохозяйственного назначения составляют довольно весомую часть - около 26% всего земельного хозяйства страны. Однако дабы не затягивать принятие столь необходимого ЗК РФ, думцы, как уже говорилось, вынесли все связанные с этим вопросы в отдельный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который планируется принять этим летом.
Понятно, что в стране с рыночной экономикой такой подход в дальнейшем может сыграть злую шутку со стоимостью недвижимости. Ведь земли, не включенные в оборот, со временем будут только терять свою финансовую привлекательность в глазах потенциальных покупателей. Поэтому неудивительно, что в России уже на протяжении нескольких лет прослеживается тенденция к сокращению площадей сельхозугодий за счет уменьшения доли обрабатываемых земель. При этом по некоторым данным сейчас около 70% всей сельскохозяйственной российской земли уже приватизировано.
Свой кусочек города
Один из самых серьезных камней преткновения нового кодекса - приватизация земли в городах. Москва, Питер и прилегающие к ним области сейчас являются своего рода эпицентрами чиновничьих "боев за землю". Кстати, вопрос о приватизации земли в городской черте решается именно местными чиновниками, на основании действующего градостроительного законодательства. Именно в столице расположены наиболее привлекательные для инвесторов земли, которые городским чиновникам гораздо выгоднее сдавать в аренду, нежели продавать.
Существующий в Москве и Питере дефицит свободных территорий, плюс наличие множества земель, зарезервированных под объекты федерального значения, существенно усложняют соблюдение законных прав будущих собственников. Конфликтные ситуации неизбежны и в связи с вынужденными "заездами" на частную землю при строительстве домов, дорог и прокладке коммуникаций. Наконец, сильно усложнены вопросы, связанные со сносом ветхого жилья и переселением граждан в другие районы.
Еще одна проблема состоит в том, что из нового кодекса абсолютно не ясно, как обитатели тех же многоэтажек смогут выкупить у города причитающиеся им доли земельного участка. И будут ли защищены права владельца квартиры, обоснованно боящегося, что кто-нибудь может предъявить права собственности на землю под его домом?
Неудивительно поэтому, что новая норма Земельного кодекса, гласящая что "городские земли, могут стать объектом купли-продажи лишь вместе с расположенными на них жилыми домами, офисами и предприятиями", в обеих столицах действует пока лишь на бумаге. И даже если она все-таки перейдет в реальность, по утверждению чиновников, в Москве планируется к продаже не более 3%, а в Питере - не более 10% городских земель.
Кто любит огород городить?
Для того чтобы получить участок для садово-огородных нужд, гражданам следует подать заявление в исполнительный орган государственной власти (правительство РФ или субъекта) или же в орган местного самоуправления. В заявлении следует указать, для каких целей предполагается использовать участок, а также его желательное местоположение и размеры. В течение двух недель чиновники должны принять решение о бесплатном или платном предоставлении земельного участка в аренду или собственность заявителя.
Лишь после того как на руках у будущего собственника будет заявление, копия свидетельства о праве собственности на землю, план участка и протокол его отвода, станет возможно проведение государственного кадастрового учета. Иными словами, купить или продать земельный надел станет возможно лишь после того, как тот будет подробно описан и индивидуализирован в Едином государственном реестре земель по месту своего нахождения.
Грустные аукционы
Для приобретения в частную собственность участков под застройку из государственных или муниципальных владений, в кодексе предусмотрено проведение земельных аукционов. При этом граждане или юридические лица должны подать заявление в органы государственной власти или местного самоуправления о выборе участка определенного размера с указанием назначения и расположения предполагаемого объекта. Там должна иметься самая полная бесплатная информация о разрешенных к продаже земельных участках, включая сведения об их месторасположении и возможности подключения будущих строений к коммуникациям.
После того как подходящий надел будет найден, следует составить акт о выборе участка под строительство и приложить к нему утвержденные органом местного самоуправления проекты границ участка. После проведения работ по формированию земельного участка должен пройти земельный аукцион, на котором собственник земли предварительно оглашает начальную цену и сумму задатка. Порядок прохождения аукциона утверждается Правительством РФ.
В некоторых регионах, например, в Татарстане и Самарской области, уже имеются определенные наработки по аукционной продаже городских участков. В столице же пока подобный эксперимент не увенчался успехом. Здесь в результате проводившихся в Зеленограде аукционных торгов на столичную землю нашелся лишь один- единственный покупатель.
Мы за ценой не постоим
Для желающих приобрести участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в статье 2 закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена шкала вычисления выкупной цены. Поскольку в кодексе нет понятия нормативной стоимости земли, то цена земельного участка при его продаже определяется исходя из ставки земельного налога, действующей в этом субъекте РФ. В зависимости от размеров населенного пункта, в котором расположен участок, его стоимость колеблется от 3 до 30 ставок земельного налога. Нижняя ценовая граница показательна для незастроенных земель, верхняя же предусмотрена для земель с уже возведенными на них строениями.
В крупных городах с населением свыше 3 млн человек стоимость земли может быть установлена в 5-30-кратном размере ставки земельного налога. Например, в столице, на основании подписанного мэром в апреле этого года указа "Об основах регулирования земельных отношений при приватизации зданий или сооружений", цена выкупа отчуждаемых одновременно со строениями участков установлена в 30-кратном размере ставки земельного налога для соответствующей территории за единицу площади. В зависимости от того района столицы, где предполагается приобретение в собственность земли, различаются и размеры земельного налога. Например, в центре города налог на участок земли установлен в размере 1 440 504 руб. за га, в районе Пресни - 1 038 005 руб., между Садовым и Третьим транспортным кольцами он составляет 847 357 руб., в Серебряном бору - 158 885 руб., а в Зеленограде всего 26 759 руб.
Что касается установившихся цен на земли во многих других российских регионах, то на сегодняшний день они не отражают реального положения вещей. Например, нормативные расценки на землю, выделяемую под дачи, индивидуальное жилищное строительство и ведение подсобного хозяйства в пределах подмосковных городов и поселков колеблются от 20 до 80 руб. за кв.м. Понятно, что по таким "смешным" ценам купить участок вряд ли кому удастся. И такая ситуация сложилась сейчас в большинстве других регионов. Поэтому потенциальным покупателям остается лишь ждать, когда в результате проведения государственной кадастровой оценки будет вычислена истинная стоимость земли, принимающая в расчет месторасположение, развитость инфраструктуры, состояние окружающей среды и даже установившиеся рыночные цены на объекты недвижимости.
Применять строго по назначению
Некоторые опасения у потенциальных собственников связаны с возможностью изъятия или исключения земель из оборота. Например, в кодексе сказано, что в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, принудительно прекращается право его постоянного пользования и пожизненно наследуемого владения. Однако кем и как принимается подобное решение, нынешние законодатели не установили, переложив эти "тяжкие труды" на плечи своих преемников. Огорчает и тот факт, что кодекс не предусматривает введение предварительных санкций, например, в виде тех же штрафов. Вводимые же кодексом более радикальные меры, как известно, могут быть чреваты чиновничьим беспределом.
В силу всех вышеперечисленных причин на данный момент в обществе сложилось неоднозначное отношение к краеугольному документу земельного законодательства. С одной стороны, введение частной собственности на землю, несомненно, повышает инвестиционную привлекательность того или иного региона для инвесторов. С другой же стороны, на лицо "временная" неработоспособность кодекса, обозначающего лишь общие принципы землевладения и ссылающегося на пока еще не принятые законопроекты. Поэтому судить о том, когда российский землевладелец сможет стать полноценным и полноправным собственником земли, увы, пока не приходится.
Роман ХОХЛОВ
По материалам журнала "Мир и Дом"
Источник: http://www.belief.ru/articles.html?id=10
|
статьи
18.03.2004