Красногвардейский район расположен на северо-востоке Санкт-Петербурга и охватывает местности на правобережье Невы: восточную часть Полюстрова, Большую Охту, Малую Охту, Пороховые, Ржевку и Жерновку. Район образован в 1973 году.
I. Границы района
Граничит с районами:
Калининским – по оси реки Невы до Пискаревского проспекта, далее по его оси, по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург-Приозерск до пересечения с осью улицы Центральная;
Невским - по южной и юго-восточной стороне полосы отвода железной дороги Дача Долгорукова - Заневский Пост до западной стороны Октябрьской набережной, далее на северо-запад по оси Финляндского моста и по нему до оси реки Невы, далее по оси реки Невы до границы с Центральным районом;
Центральным – по оси реки Невы;
Всеволожским районом Ленинградской области.
II. Площадь района
Площадь района – 5 683 га.
III. Территориальное деление района
История района начинается с XII-XIII веков, когда берега Невы были ареной постоянных военных столкновений между шведами, которые завоевывали финские земли, и новгородцами, которые стремились удержать контроль над важнейшей частью старинного торгового пути "из варяг в греки". Первая шведская крепость в устье Охты называлась «Ландскрона» (Венец земли). Но уже на следующий год ее захватили и сожгли русские дружины под предводительством новгородского князя Андрея, сына Александра Невского. Позднее на ее месте появилось русское военное поселение Ниен. Промышленность начала формироваться в направлении строительства пороховых заводов и развития сопутствующих производств (к примеру, строились кирпичные заводы).
К началу XXI века территории района существенно различались по функциональному назначению. В настоящее время практически вся береговая линия реки Охта занята промышленными объектами. Микрорайоны жилой застройки - Охта, Ржевка, Полюстрово - находятся в стороне от промышленной зоны.
Берега Невы и Большой Охты еще с первой половины XVIII века являются промышленной зоной. Благоустройство района началось в 1920-1930-х годах, когда деревянные постройки, преобладавшие здесь, сменяются на современные каменные дома. Во всех микрорайонах создавался полный комплекс культурно-бытовых учреждений.
Южную часть района на левом берегу реки Большой Охты занимает Малая Охта. Главная ее улица – Заневский проспект.
К северу от реки Большой Охты, между окружной железной дорогой и шоссе Революции, находится Большая Охта. Застройка части территории Большой Охты велась в 1940-1950-х годах, Свердловская набережная, Красногвардейская площадь и проспект Металлистов застраивались в 1960-1970-х годах, а проспект Энергетиков – в 1970-1980-х годах.
Часть Красногвардейского района, к северу от шоссе Революции, относящаяся в основном, к восточной части Полюстрово, застраивалась с середины 1950-х и до конца 1970-х годов.
Восточную часть Красногвардейского района между шоссе Революции и улицей Красина на севере и Ладожским проспектом на юге, занимают местности – Пороховые, Ржевка и Жерновка. Это район новостроек, в основном, конца 1970-1990-х годов.
IV. Население
Население - 329 тысяч человек.
V. Транспорт
Красногвардейский район расположен на выезде из города и имеет хорошую систему транспортных магистралей.
Территория района «пронизана» системой железнодорожных путей. Большей частью железная дорога служит для грузовых перевозок, но используется и под пассажирский транспорт: в районе три железнодорожные станции - Дача Долгорукова, Ручьи и Ржевка.
а) Станции метро:
Правобережная линия (4) - «Новочеркасская» и «Ладожская»
б) Основные транспортные магистрали:
С юга на север:
- Малоохтинский проспект, продолжающий Октябрьскую набережную и переходящий за Большеохтинским мостом в Свердловскую набережную;
- Новочеркасский проспект, продолжающий Дальневосточный проспект и переходящий за Красногвардейской площадью в Среднеохтинский, а затем в проспекты Пискаревский и Полюстровский;
- Проспект Энергетиков, продолжающий Гранитную улицу;
С запада на восток:
- Заневский проспект, продолжающий за мостом Александра Невского Невский проспект и переходящий в Ладожский проспект;
- Пороховская улица, переходящая в Ириновский проспект, а затем в Рябовское шоссе;
- Шоссе Революции, переходящее в улицу Красина, а затем в Челябинскую улицу.
в) Связь с другими районами города:
Красногвардейский – Центральный – мосты Александра Невского и Большеохтинский, по Большой Пороховской улице;
Красногвардейский – Невский – по Новочеркасскому проспекту, проспекту Наставников и Октябрьской набережной;
Красногвардейский – Калининский - по проспекту Маршала Блюхера, улице маршала Тухачевского, проспекту металлистов, Полюстровскому проспекту
Отдельные участки Красногвардейского района (Рыбацкая, Пороховые, Ржевка) являются труднодоступными.
VI. Экология района
На территории района есть промышленные предприятия, занимающиеся экологически неблагополучным производством. Они являются «чемпионами» по выбросу ацетона (18,6% от общегородского количества) и толуола (17,6%). Фактором экологического неблагополучия является также наличие в районе большого количества железных дорог. В районе Большой и Малой Охты ПДК по основным источникам загрязнения превышены более, чем в три раза. Максимальное загрязнение (более 3 ПДК): Заневский проспект, проспект Шаумяна, Якорная улица, проспект Маршала Блюхера, часть проспекта Энергетиков. Более 2-х ПДК: начало проспекта Косыгина, вдоль улицы Большая Пороховская. Остальная часть района – более 1 ПДК, за исключением окраины города в сторону Всеволожского района.
Радиационная обстановка является неблагополучной на участках между Ириновским проспектом и улицами Коммуны, Передовиков и Хасанской, в западной части шоссе Революции с примыкающими с севера и юга улицами, а также Ударников-Косыгина, Блюхера-Бестужевская.
По данным Регионального геоэкологического центра «Невскэкология», почвы в промышленных зонах сильно и опасно загрязнены (Якорная, Партизанская улицы, предприятия «Химволокно», «Пластполимер» и другие). Жилые кварталы района Охты загрязнены точечно – по мере продвижения на север в сторону Полюстрово и далее к совхозу «Ручьи» ситуация улучшается.
Сильная загазованность (более 3-х ПДК) Заневского проспекта, Якорной улицы, проспектов Шаумяна и Маршала Блюхера, а также части проспекта Энергетиков объясняется огромным потоком транзитного транспорта и деятельностью промышленных предприятий. С вводом КАД и закрытием наиболее вредных производств район Охты, возможно, станет более привлекателен для состоятельных покупателей жилья. По крайней мере, именно на это рассчитывают инвесторы, начинающие здесь амбициозные проекты.
В остальной части района загрязнения воздуха в пределах 1-2 ПДК, а на примыкающей к Всеволожскому району окраине ПДК составляет всего 0,5-1.
Купаться в реке Оккервиль и ее притоках не стоит. По данным ОАО «Ленморниипроект», все водные объекты в районе либо «очень грязные» (VI категория) - ручьи Жерновка и Оккервиль, либо «чрезвычайно грязные» (высшая VII категория) – практически вся Охта.
VII. Жилой фонд
Изначально жилые кварталы формировались вокруг производств (особенно это хорошо видно в районе Пороховых, где много ведомственных домов), и селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем Невском районе. Как следствие, большинство домов - это дешевое, «социальное» жилье. Эта тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, когда активно застраивался район Ржевка. Исключение - строительство жилого комплекса вдоль Невы (универмаг «Юбилей»). Но при реализации этого проекта решающую роль сыграло расположение комплекса напротив Смольного собора (вдоль Свердловской набережной).
В настоящее время малопрестижные кварталы Ржевки активно осваиваются выходцами с Кавказа, но в целом, спрос на жилье и объекты коммерческой недвижимости в районе достаточно вялый.
Охта (Большая и Малая)
Территория Охты расположена между Невой и северным железнодорожным полукольцом. На севере микрорайон примыкает к Полюстрово.
Часть Малой Охты, примыкающей к Заневской площади, - это в основном жилые кварталы с вкраплениями промышленных предприятий. Большая Охта - наоборот, большая промышленная зона с островками жилых кварталов. На северо-востоке все это обрамлено сплошным промышленным поясом вдоль ж/д ветки и реки Охта. Исключение из этой, в общем-то, невеселой картины составляют кварталы вдоль Свердловской набережной с видом на воду и Смольный собор, что существенно повышает ликвидность жилья.
Охта имеет самую удобную транспортную доступность. Здесь расположены две станции метро («Новочеркасская» и «Ладожская») и территориально район ближе всего к центру города.
В районе есть небольшое количество домов старого фонда, но основная застройка - это сталинские дома (вдоль Новочеркасского и Среднеохтинского проспектов). В глубине кварталов (ул. Шаумяна, Пороховская) территории застроены панельными домами – это «хрущевки» 50-х и 60-х годов.
В целом район мало престижный, за исключением кварталов, выходящих на набережную Невы. Комплекс зданий универмага «Юбилей» и строящиеся дома (проект «Большой дом на Неве») формируют престижную зону, аналогов которой в районе нет.
Большая и Средняя Охта представлена полным спектром жилья: старый фонд и сталинские дома перемешаны с "хрущевками" и типовыми серийными домами. Здесь также расположены 2-4-х этажные послевоенные коттеджи. В более отдаленных местах (например, микрорайон ст. м. «Ладожская»), жилье 70-90-х годов.
Полюстрово.
Относительно небольшой микрорайон, расположенный между Пискаревским проспектом и железной дорогой. С юга микрорайон примыкает к Малой Охте.
Существующая застройка, в основном, осуществлялась по генеральному плану во второй половине XX века. Это типичный спальный район, получивший свое название из-за наличия здесь в XVII-XVIII веках болот. Впоследствии были открыты источники минеральной воды, которые стали называть Полюстрово.
Спрос на все виды недвижимости вялый.
Основной недостаток микрорайона – сюда трудно добраться из центра города на общественном транспорте. Благодаря маршруткам, ситуация улучшилась, но в целом проблема не решена.
Парадокс заключается в том, что, если жить в Полюстрово, а работать в другом районе города, нужно иметь машину. А это может себе позволить не каждый. Но если человек имеет достаточно денег, то он стремится в более престижные районы. В результате, состоятельные люди здесь селиться могут, но не хотят, а менее благополучные в финансовом плане покупатели не хотят сюда ехать, поскольку отсюда очень трудно выбраться в город на муниципальном транспорте. Поэтому основная масса покупателей - иногородние, которые слабо представляют, в каком районе города они покупают квартиру. Квартирография таких домов делается в расчете именно на такой сегмент потребителей.
Пороховые (Ржевка–Пороховые)
Это самая новая часть Красногвардейского района, которая строилась в 80-х годах прошлого века.
Микрорайон расположен компактно, но достаточно изолированно от остальной части района. На севере он граничит с большой промышленной зоной Ильинской слободы, на юге и западе - с нежилыми зонами, которые заняты ЛЭП, гаражами и пустырями, на востоке - с Ржевским лесопарком.
Изначально застройка велась в рамках программы расселения коммуналок и обеспечения жильем работников промышленных предприятий Невского и Красногвардейского районов (в рамках этой программы также застраивались СУН и Рыбацкое). В результате, к началу XXI века микрорайон оказался застроен дешевым панельным жильем - кирпичных домов здесь практически нет, с минимальной социально-бытовой инфраструктурой и затрудненной транспортной доступностью.
Все это полностью исключает микрорайон из мест, которые рассматриваются состоятельными покупателями как потенциальные места для проживания.
Квартир в кирпичных домах предлагается мало, и спрос на них низкий - квартиры имеют слишком высокую цену для такого района.
Кварталы Пороховых практически полностью застроены. Новая застройка возможна только на оставшихся свободных участках. Новостройки, в которых покупают квартиры более обеспеченные люди, не способны изменить общую социальную ситуацию и статус рабочего района.
Ржевка
Территория расположена восточнее ул. Коммуны и на востоке граничит с Всеволожским районом.
Изначально земли Ржевки осваивались вдоль берегов рек Охта и Лубья. Вокруг формировались пороховые заводы и сопутствующие производства (кирпичные и т.д.). С тех пор территория развивалась как промышленная, а, учитывая, что расположена она далеко от основных магистралей и транспортная доступность очень затруднена, о существовании этого микрорайона знают в основном только его жители.
На территории микрорайона расположены Ржевский лесопарк, Ржевский аэропорт и несколько дальше - военный полигон.
Район преимущественно застроен малоэтажными домами. Много ведомственного фонда, есть индивидуальная застройка.
Около железнодорожной станции «Ржевка» жилой фонд представлен домами постройки 30-50-х гг., в большинстве своем являющихся жильем низкого качества.
За исключением небольшого кусочка Малой Охты (около станции метро «Новочеркасская») и новых микрорайонов в районе Ириновского и Индустриального проспектов, спрос на жилье в Красногвардейском районе стабильно невысок (сказывается наличие промышленных предприятий, отсутствие транспорта, невысокое качество жилья).
Между железнодорожной станцией «Ржевка» и Шафировским шоссе идет строительство участка КАД. В связи с этим часть домов, примыкающих к кольцевой будет расселена. В остальных домах, находящихся в непосредственной близости к будущей дороге, стоимость жилья может снизиться.
Предложение:
Красногвардейский район – единственный в городе, где есть предложения практически любого вида квартир. Нет недостатка ни в «хрущевках», ни в «сталинках», ни в современных блочно-кирпичных домах.
VIII. Коммерческая недвижимость
В районе находятся три больших гостиницы: «Охтинская» (на Большеохтинском проспекте), «Карелия» (на проспекте Тухачевского) и «Ладога» (на Заневском проспекте).
Бизнес-центры:
«Аскольд» – Красногвардейская пл., 2. Класс «В». Общая площадь - 7 400 м2, 4 этажа.
«Паллада» – Красногвардейская пл., 2. Класс «В». Общая площадь - 8 500 м2, 4 этажа. Менеджмент бизнес-центров – Компания «Балтийское финансовое агентство». Уровень арендных ставок - в год;
«Буревестник» – Малоохтинский пр., 68. Менеджмент – ООО «BCMgroup».
Первые два бизнес-центра входят в проект «Район 700», который реализуется компанией «Нева-Ленд». Помимо этих бизнес-центров в комплекс войдет гостиница на 250 номеров, торгово-развлекательный комплекс, спорт-центр, жилые дома, автостоянка на 1000 автомобилей, а также будет построен еще один бизнес-центр. Завершение проекта планируется на 2006 год.
Магазины и учреждения бытового обслуживания есть на всех больших улицах Большой Охты, но больше всего их на Красногвардейской площади, Среднеохтинском проспекте и Свердловской набережной.
Компания «Темп» строит торговй комплекс «Ладожский» у Ладожского вокзала.
Две китайские компании намерены реализовать в районе свои строительные прокеты. Стоимоть одного из них – развлекательного комплекса «Китайская деревня» – составляет около 000 000. Его планируют разместить в кварталах 15 и 55 Ржевки-Пороховых. Это территория, ограниченная рекой Большая Охта и проспектом Косыгина. Здесь будет разбит парк с зонами торговли (около 30 магазинов), аттракционы, медицинский центр, гостиница, кафе, чайные и рестораны – все китайское.
Еще один китайский проект – реконструкция бывшей бани (Таллинская ул., 11, станция метро «Новочеркасская»). Здесь планируется создать оздоровительный водный комплекс. Помимо бани в новый комплекс войдут сауны, крытый мини-аквапарк с аттракционами, а также кабинеты для косметических и оздоровительных процедур.
IX. Промышленность
Красногвардейский район – промышленный. Невозможно назвать места, где бы ни нашлось какого-либо предприятия, склада или базы. На территории района находится около 50 крупных промышленных предприятий. Одна из промышленных зон «Дача Долгорукого» находится недалеко от Ладожского вокзала.
Компания «Сканска Санкт-петербург Девелопмент», имеющая статус АРТ развивает проект создания технопарка «NOVA Park» (250 000 м2 производственных площадей). Парк создается в районе Ржевки , на территории 64 га. Собственно технологический парк, которому отводится 8 га территории, выделен в отдельную зону: здесь планируется разместить предприятия высоких технологий, офисы, лаборатории и т.п. Только на строительство инженерных проектов и прокладку коммуникаций необходимо 000 000.
Агентство «Оккервиль» подготовило проект делового и технологического центра «Ржевка». Проект разделен на три составные части – железнодорожный вокзал на «Ладожской», мультимодальный грузовой терминал «Ручьи» и технопарк «Ржевка».
В районе в 2001 году вступили в действие сразу несколько производственных площадок предприятий «Конфлекс», «Невский трест», «Клекнер-Пентапласт», «Новая Эра». Было начато строительство завода «Петробетон», запланировано сооружение новых производственных площадей «Лиссант». Также в этом районе задумано сооружение мясоперерабатывающего комбината концерна «Пять звезд» с проекутной мощностью 50 тонн мясопродуктов ежесуточно.
Промышленные предприятия:
«Пластполимер» - объединение;
Завод слоистых пластиков;
Фабрика искусственного шелка;
Полюстровский домостроительный комбинат;
Объединение «Буревестник»;
Завод «Лентруболит»;
Комбинат «Нева» – мебель;
Завод «Пролетарий» – изоляторы;
Завод по розливу минеральных вод «Полюстрово»;
Молочный завод «Пискаревский»;
Объединение «Русские самоцветы» и др.
X. Наука и образование
Высшие учебные заведения:
Северо-западная медицинская академия;
Гидрометеорологический институт.
Научно-исследовательские учреждения:
НИИ «Гипроприбор»;
Институт химического волокна и др.
XI. Культура и отдых
В районе три крупных парка: «50-летия Октября», между проспектами Энергетиков и Металлистов, Малоохтинский сквер в начале Малоохтинского проспекта. Общая площадь садов и парков района достигает 1,5 тысяч га.
Сплошная зеленая зона осталась в северной части района, Между рекой Охтой и железной дорогой на Приозерск.
Культурно-деловой центр площадью 10 000 м2, в состав которого войдут многозальный кинотеатр, два театральных зала (детский и взрослый), а также Дом Мод, намеревается соорудить ООО «Кристалл» в районе Полюстрово. Не исключается появление ночного клуба, бильярдного зала и т.п. Предварительно проект оуенивается в 000 000.
Учреждения культуры и искусства:
Азиатика, Санкт-Петербургский фонд – Индустриальный проспект;
Изотеатр для детей и юношества – Большеохтинский проспект и др.
XII. Памятники истории и архитектуры
Усадебный дом «Уткина дача» (арх. Н. Львов) – памятник конца XVIII века;
Церковь «Ильи Пророка на Пороховых» (1781-1785 гг., арх. Ф. Демирцов) – у шоссе революции, памятник XVIII века;
Усадебный дом «Дача Безобразовых» («Жерновка») – памятник XVIII века, на реке Большой Охте у Ириновского проспекта.
XIII. Перспективы развития района
Администрацией Красногвардейского района разработана концепция градостроительного развития. Мероприятия, направленные на увеличение инвестиционной привлекательности, включают в себя комплексную экологическую экспертизу и зонирование в зависимости от состояния окружающей среды. Предполагается сооружение нескольких предприятий по утилизации и переработке бытовых, промышленных и токсичных отходов. Разумный подход к комплексному решению экологических проблем, проявленный администрацией, позволит не только очистить окружающую среду и поднять инвестиционную привлекательность района, но и повысить пока еще слабый спрос на имеющееся жилье.
Развитие инвестиционной и деловой деятельности сдерживается и ограниченной транспортной доступностью большей части района. Особенно трудно выбираться в центр города на общественном транспорте из таких «анклавов» как Пороховые, Ржевка, Полюстрово. А там, где находятся транспортные узлы, инвесторы активно работают (ст. метро «Ладожская», ж/д станция «Ручьи»).
В разных стадиях развития находятся порядка 110 инвестиционных проектов.
Заявлено строительство порядка 280-300 тысяч кв. м жилья, примерно столько же готовится на изыскательских работах (ИР). Согласно новому плану развития города, Администрация Санкт-Петербурга планирует разместить на территории района до 1 млн. кв. м жилья.
Реконструируемые под БЦ здания - это в основном административные корпуса предприятий.
Торговля строит немного и тяготеет к таким центрам, как новый Ладожский вокзал.
Промышленное строительство практически замерло. Возможно, ситуацию переломит возведение техно-парка «Ржевка» и развитие терминала на станции «Ручьи».
В последнее время инвестиционную деятельность в районе пытаются упорядочить. Районные и городские власти руководствуются «Концепцией градостроительного развития Красногвардейского района», выполненной Бюро генерального плана Комитета по градостроительству и архитектуре и одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга №12 от 11.03.1999.
Развитие территорий около КАД даст мощный толчок развитию придодожных торгово-развлекательных зон. Но рассчитывать на резкую активизацию жилищного строительства не приходится.
Красногвардейский район можно условно разделить на шесть микрорайонов (зон), каждый из которых имеет свою специфику.
Охта (Большая и Малая)
Развитием кварталов 8–9 Малой Охты займется ООО «Агентство по развитию квартала 8–9 Малой Охты». Эта организация стала второй в городе, получившей статус агентства после ЗАО «Бекар» (статус присвоен в июле 2002 года).
Учредителем нового агентства стали компании – дочерняя фирма холдинга «Ост-Вест» ООО «Русско-Голландская торговая компания» и ЗАО «Арена». Территория находится в непосредственной близости от центра города и выходит на береговую линию Невы. Площадь квартала 8–9 Малой Охты, расположенного между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком, занимает 15,6 га. На территории квартала располагаются: Промстройбанк, недавно построенный храм Успения Пресвятой Богородицы, сиротский приют, школа для слепых, «Торговый дом Голландии», лицей, заправка и полуразрушенный стадион.
Главная проблема квартала – отсутствие комфортного жилья: общая площадь всех внутренних помещений квартала, включая школы, – 18 тыс. кв. м. Несколько жилых домов, в прошлом рабочие бараки, находятся в аварийном состоянии и требуют расселения. Неудивительно, что столь непрестижный и сложный в инженерном и архитектурном смысле квартал не вызывает ажиотажа среди застройщиков.
Поэтому на статус агентства по развитию территории подала заявку только одна компания – ООО «Агентство по развитию квартала 8–9 Малой Охты». Учредителем агентства является ЗАО «Арена», на которое в квартале оформлена пятая часть всей территории (почти 3,5 га). В состав агентства также вошли ООО «Русско-Голландская торговая компания», Проектно-строительная фирма «СМР» («Строительно-монтажные работы») и приход недавно построенного храма Успения Пресвятой Богородицы.
Как сообщил генеральный директор «Агентства по развитию квартала 8–9 Малой Охты» Владимир Казак, их концепция, разработанная архитектурной мастерской под руководством Марка Рейнберга, ориентирована на интересы молодых преуспевающих менеджеров в возрасте от 30 до 40 лет. По его словам, в Петербурге строится очень мало жилья для людей среднего класса, которые не хотят жить в бараках, но и не способны купить пентхаусы.
Концепция предусматривает введение около 80 тыс. кв. м нового жилья (350 квартир), а также офисные помещения, магазины, детский сад, ясли, автосалон, гараж и спортивный комплекс. Общая стоимость всей программы построек, по предварительным подсчетам, составит около млн.
Инвесторы оценивают стоимость проекта в млрд. Надо отметить, что такой минус, как оживленное транзитное движение по набережной грузового транспорта уйдет в прошлое при открытии КАД, и инвестиционная привлекательность участка существенно возрастет.
Жилые кварталы, выходящие на набережную Невы, наиболее интересны инвесторам, и уже начата работа по их комплексному уплотнению и застройке.
В глубине Охты строить надо с большой оглядкой на окружение. К примеру, проект жилого дома на Якорной улице оказался труднореализуемым - люди не хотят жить под заводскими трубами, которых по соседству очень много.
Близость к центру города и наличие большого количество территорий, которые можно осваивать, привело к смещению акцента инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. К таким проектам можно отнести «Квартал 700». Это проект превращения территории промышленного предприятия в офисно-развлекательный комплекс. Первый этап уже реализован – открыты БЦ «Паллада» и «Аскольд». Родственные компании ОАО «Аквариус» и ОАО «Нева-ленд», владеющие этими бизнес-центрами, намерены полностью преобразовать промышленный квартал, ранее принадлежавший ОАО «Петрозавод». Площадь квартала – 4 га. Общая площадь помещений после реконструкции составит от 80 000 до 100 000 м2. Проект расчитан на 5 лет. Планируется открыть еще один бизнес-центр, построить на территории квартала торгово-развлекательный комплекс, трехзвездную гостиницу и апартамент-отель. Предусмотрена парковка на 800-1200 мест.
Территория у реки Оккервиль начала активно осваиваться после принятия решения о строительстве транзитного ж/д вокзала у ст. метро «Ладожская». В настоящее время у метро активно строится большой торговый центр и транспортная развязка (планируется). Инвестиционная привлекательность здесь столь высока, что администрация была вынуждена ввести особые правила регулирования инвестиционной деятельности в этом микрорайоне.
Полюстрово
На территории микрорайона мало предприятий и учреждений: завод «Кулон», больница им. Петра Великого, НИИ протезирования. Промышленно-складская зона развивается в сторону авто-индустрии (АЗС, автосервисы, автосалоны и т.д.). Парк «50-летия Октября» практически не благоустроен.
Основной недостаток микрорайона – сюда трудно добраться из центра города на общественном транспорте. Благодаря маршруткам, ситуация улучшилась, но в целом проблема не решена.
Торговая недвижимость тоже мало востребована – из-за низкой покупательской способности населения. Спроса на офисную недвижимость здесь нет вообще.
Пороховые (Ржевка–Пороховые).
При реализации проектов жилищной застройки, спросом пользуются малогабаритные квартиры. Основные покупатели - иногородние.
Торговля развита слабо, поскольку большая часть населения регулярно ездит на работу через станцию метро «Ладожская», где находится большая торговая зона.
Кварталы Пороховых практически полностью застроены. Новая застройка возможна только на оставшихся свободных участках. Новостройки, в которых покупают квартиры более обеспеченные люди, не способны изменить общую социальную ситуацию и статус рабочего района.
Ильинская слобода
Это промышленная территория, расположенная между Ириновским пр. и веткой ж/д Ириновского направления. На западе микрорайон граничит с ж/д веткой, а на востоке - с Ржевкой.
Большие нежилые территории (в основном простаивающие промышленные предприятия) и удобные ж/д подъезды позволили ОАО «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент» заявить о начале реализации нового для Петербурга проекта: создание «Индустриального и Технологического парка» в нежилой зоне «Ржевка», кв. 24-А, 24-Б. Фирма получила статус агентства по развитию территории. Площадь квартала – 68 га, из которых 36 га принадлежат сельскохозяйственному предприятию «Ручьи» и соответственно относятся к пахотным землям. Планируется перевести эти земли в зону городской застройки. Земли остальной части квартала входят в нежилую зону.
Проект развития территории предполагает создание сети иностранных и российских предприятий, научно-исследовательских институтов и лабораторий, предусматривающих полный цикл создания передовой продукции в единой технологической цепи. Цель развития данной территории заключается в том, чтобы предложить инвесторам земельные участки с ясными правами, инженерными сетями требуемых мощностей и возможностью приступить к проектированию и строительству в короткий период времени. Расчет верный: в прилегающих кварталах Пороховых проживает большое количество высококвалифицированных рабочих.
Сумма привлеченных инвестиций оценивается в млн. Собственные вложения Skanska - млн. Из собственных средств фирма осуществит инженерную подготовку территории, а все расходы им возместят инвесторы. АРТ будет освобождено от перечисления средств в бюджет на развитие инфраструктуры, но при этом городу передадут построенные инженерные сети.
Ржевка
Территория расположена восточнее ул. Коммуны и на востоке граничит с Всеволожским районом.
Изначально земли Ржевки осваивались вдоль берегов рек Охта и Лубья. Вокруг формировались пороховые заводы и сопутствующие производства (кирпичные и т.д.). С тех пор территория развивалась как промышленная, а, учитывая, что расположена она далеко от основных магистралей и транспортная доступность очень затруднена, о существовании этого микрорайона знают в основном только его жители.
На территории микрорайона расположены Ржевский лесопарк, Ржевский аэропорт и несколько дальше - военный полигон.
Инвестиционная активность здесь практически нулевая.
Ручьи
Большая часть территории района, расположенная севернее ж/д ветки Ириновского направления, освоена слабо. В основном там находятся с/х поля, что подразумевает хорошую экологическую ситуацию.
Здесь практически отсутствует инженерная подготовка территории. Исключение составляют кварталы совхоза «Ручьи», где имеется возможность нового строительства в небольших объемах (в настоящее время там строят панельный дом, но особого спроса на квартиры в нем нет). В кварталах 5606, 5606А и 5607 в перспективе возможна новая массовая застройка, но она потребует крупных капиталовложений в инженерию.
Квартал 5606Б осваиваться в обозримом будущем, скорее всего, не будет - он практически полностью отдан под крематорий.
Самая северная часть микрорайона и квартала отведена под малоэтажную застройку. Предпроектные предложения по размещению зоны малоэтажного жилищного строительства южнее деревни Мурино на 47,2 га, подготовленные ЗАО «Петербургский НИПИГрад», одобрены Правительством Санкт-Петербурга. Координатором по данному проекту выступает Комитет по строительству.
Наличие на территории микрорайона ж/д путей, перспективная прокладка КАД и некоторые ограничения на жилую застройку кварталов, прилегающих к крематорию, привели к возникновению проекта многомодального грузового терминала «Ручьи». Терминал планируется разместить в непосредственной близости от товарной станции Ручьи. В дальнейшем проект может расширяться на восток с созданием бизнес-зон и промышленных зон. Развитием территории в направлении реализации указанного инвестиционного проекта занимается ОАО «Инвестиционное агентство «Оккервиль».
В целом Красногвардейский район интересен с точки зрения реализации проектов, связанных с промышленностью. Спрос на жилищное строительство достаточно стабилен, но невысок.
Источник: http://www.itaka.spb.ru/ncgi-bin/content/page.pl?pid=153
| 
статьи
18.03.2004