Не так давно министр Герман Греф назвал российский рынок недвижимости ценовым пузырем, который может лопнуть. Стране тогда будет больно
Московский ценовой "пузырь" на рынке недвижимости уже не новость. О том, что цены опасно перегреты, не первую неделю говорят экономисты. Новость - то, что кое-кто в это, кажется, начинает всерьез верить. Некоторые московские банки прекращают инвестировать в первичное строительство*. Пока неофициально. Ни в одном пресс-релизе этот факт еще не отражен. Хотя неподъемные процентные ставки на жилищный кредит и есть главное свидетельство: банки почуяли риск.
Действительно ли рынок так перегрет? Чем был вызван беспрецедентный рост последнего времени? И есть ли вероятность, что "пузырь" "лопнет"?
У одного моего знакомого есть "двушка" в Перове и еще несколько десятков $. На эти деньги он хочет увеличить квартиру хотя бы на комнату и уже не может ничего найти. Даже за такие деньги, даже в Перово. Да, у человека есть претензии, но не такие уж они "черезчур". Нет - езжайте в Бутово, возможно, что-то осталось.
"Бред! - восклицает этот человек. - Я зарабатываю несколько тысяч долларов в месяц и не могу не то что задуматься о покупке жилья, об улучшении жилищных условий! Причем впечатление такое, что в огромном городе, где (вроде бы) сдаются миллионы квадратных метров, нет квартир на продажу. А может быть, их просто никто не продает?" Цены на недвижимость в Москве - это уже не поезд, в который не запрыгнуть. Это взлетающий самолет. Ему можно только помахать вслед платочком, размышляя, что же не так именно в твоей жизни. Ведь копить бессмысленно. Зарабатывать тоже. И главным в жизни среднего москвича становится слово "никогда".
Мы - второй по плотности населения город мира. Мир не строит домов П-44Т, в которых поселят 300 семей вместо 20. При этом мобильность нашего плотного населения одна из самых низких в мире: в рабочий полдень клерки приезжают в небоскребы Манхэттена, но жить предпочитают в "одноэтажной Америке", пусть даже собранной каркасно-щитовым методом. Прибавьте к московским "бонусам" ужасный климат, "пробки" и отсутствие личной безопасности. Прибавьте стоимость жизни, увеличивающуюся с каждым днем. И при этом - невозможные, умопомрачительные цены на недвижимость. Почему ЭТОТ город стоит ТАКИХ денег? Почему квартира в Вене (не самый центр, но близко) в хорошем австрийском пятиэтажном доме стоит 800 евро за "квадрат"? Самый странный и самый похожий на правду ответ: "В Москве жилье растет в цене потому, что оно растет в цене".
Мой коллега успел: купленная им меньше года назад "двушка" стоила 62 тысячи. Сейчас он всем должен и счастлив: спустя 9 месяцев его квартира подорожала чуть ли не в 2 (!!!) раза. Такие проценты не дает ни один банк. Такие проценты дает только наркобизнес. И недвижимость уже обросла не лучшей репутацией. В Москве сложился вполне развитой бизнес по принудительному изъятию жилья. Девелоперские компании "пробивают" постановления о реконструкции здания, а дальше все, как в боевиках: к жильцам приходят крепкие ребята и "уговаривают" их переехать. Ваш дом приглянулся "серьезным людям", спорить бесполезно - лучше съезжайте сейчас. Этот механизм дает 150% прибыли и поставляет немалую долю жильцов в окраинные новостройки: там, где окна все-таки светятся.
"Зачем его строят? В этом доме невозможно будет жить!" - кричат жильцы, которым новый дом, построенный на болоте и в 30 метрах от ЛЭП, загородил весь солнечный свет. Помилуйте! Никто и не собирается жить в этом доме. Да и дом здесь никогда не должен был стоять: он построен в нарушение всех мыслимых стандартов. Две трети окон в новостройках, где квартиры продают, а не дают "очередникам", не светятся никогда. Их покупают лишь с одной целью: прибыльно вложить деньги. Местоположение дома в этой схеме никому не интересно: большинство тех, кто вкладывает деньги в новостройки, живут совсем в других домах.
Или даже в других городах. Говорят, что иметь квартиру в Москве "обязан" теперь каждый разбогатевший в провинции. Риелторы подтверждают этот факт: половина тех, кто приносит им деньги, не имеют московской прописки. При этом жить в Москве они совершенно не намерены. "Пробки", толчея, экология- Город для жилья - это то место, где живут они сами. Москва - город для зарабатывания денег. И для их вложения. А жить здесь все равно невозможно. Последний "шик" - не сдавать дом в эксплуатацию вообще: застройщик как может оттягивает приемку дома комиссией, под любыми предлогами. Ведь каждый месяц ожидания - еще 5% к цене. Так и видишь несчастных покупателей, отдавших свои кровные еще на этапе строительства, а теперь сидящих на узлах в съемных квартирах- Но ни одного суда по факту невыполнения обещаний пока не состоялось. Зачем? Дом дорожает и так-
Лучше всех на фоне этого беспредела чувствуют себя риелторы. И даже не очень скрывают, что немалая часть небывалого роста цен на их совести. Попробуйте, оценив свою квартиру, спросить агента, можно ли на эти деньги купить что-то аналогичное в вашем районе. Ответом будет однозначное "нет". Стоимость работы агентств недвижимости составляет сегодня 6% от стоимости квартиры. При этом агентства часто продают и чужие квартиры, что означает дополнительную накрутку в виде стоимости услуг риелторской конторы, а возможно, и добавленной стоимости. Аванс не спасает: не нравятся первые 6 - 10 предложений - можешь "гулять". Ни одно агентство никогда не согласится письменно в договоре назвать аванс задатком (хотя на словах говорит обратное) и всегда включает условие о том, что при срыве покупателем сделки аванс не возвращается. Любимый же прием - когда все документы готовы, все мучения с оформлением, справками и прочей бумажной ерундой пройдены - позвонить вечером. И накинуть на цену квартиры еще тысяч пять. Просто так, ни за что-
Есть ли предел росту цен на жилье? Одни говорят, что рынок уже практически упал, другие - что ценовое сумасшествие кончится с окончанием для России нефтяной "халявы": пришедшие на рынок шальные нефтедоллары просто было необходимо куда-то скинуть. Их "аккумулятором" стала недвижимость в Москве. Но риелторы и строители только смеются, слушая эти догадки. По их мнению, никакого парадокса нет: есть спрос, он и формирует цену. Почему такую? Потому что такой спрос. Сами же строительные компании не скрывают: в Московской области себестоимость среднего класса жилья - 350 долларов за "квадрат", в Москве - в полтора раза дороже. Теперь взгляните на предложение, где цифра в полторы тысячи самая заурядная.
Банки, впрочем, перестали смеяться (и выдавать кредиты). Значит, причина все-таки есть? Логику банкиров можно попытаться понять. Цикл строительства дома - около полутора лет. Это значит, что те проекты, которые закладываются сегодня, будут сданы в конце 2005 года. Примерно столько же - по максимуму - дают высоким ценам на нефть: рынок ждет, когда заработает иракский насос. После этого источник заработка для страны обмелеет, и цены просто обязаны будут вернуться к разумному уровню.
Есть и еще один нюанс. Все участники рынка недвижимости не скрывают: рост цен стал катастрофическим тогда, когда хлынувшие в страны нефтедоллары пошатнули "зеленый", и тот пополз вниз. Просто держать деньги в долларах стало абсолютно невыгодно. А вкладывать, несмотря на весь объявленный в стране рост, по-прежнему совершенно некуда. Разве что в квартиру в Москве. И это больше, чем ценовой "пузырь": это серьезный диагноз для экономики страны. Я коренной москвич. Лет 100 как минимум мои предки живут в этом городе. Когда-то, невероятно давно, кажется в 1905 году, из подмосковной Кубинки перебралась сюда моя прабабушка к мужу-москвичу. Возможно, что на моей маме поколение москвичей прервется. Резюме недавнего семейного совета: тому, кто не собирается больше работать, в этом городе не стоит и жить. Мама наработалась, и цены столичной однокомнатной квартиры вполне хватит ей на приличный домик в Болгарии. Где пока не растет никаких "пузырей", климат - не чета московскому, а цены на недвижимость в 5 (пять!) раз ниже. И мама туда едет.
Дмитрий Назаров
*До недавнего времени можно было оформить договор, в котором банк выступал соинвестором (и в случае чего на основании договора-поручительства квартира в новом доме досталась банку).
Журнал "Огонек"
|
статьи
15.03.2004