______ Получи услугу:
Помощь в приватизации
Узаконить перепланировки
Вход  Подбор    Добавить    Сервис  Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  статьи
   Санкт-Петербург
   документы
   право
   земля
   ипотека
   налоги
   недвижимость
   прочее
  
"Ищи on-line"
Жилые Коммерческие Загородные
Дай заявку и займись собою!
законодательство  >  документы
Поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ в 2005 г., при сделках с недвижимостью
Проверьте историю объекта
================================================================

Поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ в 2005 г., при сделках с недвижимостью

Поправка в ст. 292 существенно сокращает участие органа опеки и попечительства в согласовательных процедурах, обязательных при сделках с недвижимостью. Теперь согласие этого органа требуется только в случаях, когда затронуты интересы детей‑ сирот и несовершеннолетних, чьи родители ограничены в родительских правах или лишены их.
Риелторы хорошо понимают значение данной поправки. Достаточно вспомнить, какой нервотрепки для родителей-продавцов стоила реализация квартиры, так как только «опека» решала, в каких условиях ребенку жить следует, а в каких — нет. Орган опеки не давал, например, разрешения на переезд из новостройки в Марьино в квартиру большей площади в сталинском доме на «Динамо» только потому, что по справке БТИ сталинская квартира стоила меньше! Какими критериями руководствовался орган опеки и попечительства, непонятно.
Еще одна поправка дополняет ст. 223 Гражданского кодекса. В ней говорится о защите прав добросовестного приобретателя. В данной статье (и сопутствующих статьях) четко определены основания, по которым имущество, хотя и приобретенное у неправомочного лица, становится собственностью приобретателя:
• имущество должно быть приобретено на основании возмездной сделки (мена, купля-продажа);
• приобретатель не должен знать, что совершает сделку с неправомочным лицом;
• право собственности продавца недвижимости должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП);
• должна быть внесена запись в ЕГРП о переходе прав собственности к приобретателю недвижимости.
Внесены изменения и дополнения в Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большинство из них касается процедуры регистрации прав, что должно упростить ее. Некоторые изменения идут дополнением к вышеуказанной ст. 223 Гражданского кодекса. Так, согласно этим поправкам Российская Федерация берет на себя возмещение ущерба как прежнему собственнику, лишенному права собственности, так и добросовестному приобретателю, если его права на недвижимость будут оспорены. Предполагается, что государство должно отвечать за утерю права собственности, даже если вина работников органов государственной регистрации не установлена. Правда, размер возмещения ущерба ограничен одним миллионом рублей, что значительно меньше реальной стоимости квартир в некоторых крупных городах, но для других населенных пунктов эта сумма существенна.
Также поправками установлена приоритетность записи в ЕГРП перед правоустанавливающими документами.
Если орган государственной регистрации имеет информацию о том, что в квартире проживают недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, а также несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, то об этом делают отметку в ЕГРП. Там же описано, как данную норму должны выполнять: поскольку признание недееспособности или ограниченной дееспособности возможно только по решению суда, судебные органы обязаны направить копию данного решения в органы государственной регистрации. Аналогично обязаны поступить и органы опеки и попечительства: информацию о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, передают в ЕГРП. По мере накопления подобной информации в ЕГРП часть данных о юридической чистоте жилой недвижимости станет более доступной.
Изменения в Закон «О государственной пошлине» устанавливают фиксированную ставку пошлины за удостоверение договоров об ипотеке — 200 руб. Очень существенное изменение, никак не обрадовавшее нотариусов, но с одобрением встреченное потенциальными получателями ипотечного кредита. До настоящего времени процентная ставка за удостоверение данного вида договоров плавала от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры и очень часто отпугивала заемщиков (при минимальной стоимости однокомнатной квартиры в 55 тыс. долл. дополнительные сборы за счет вышеуказанной пошлины увеличивались приблизительно на 500 долл.). Если денег на квартиру у заемщиков оказывалось в обрез, то появляющиеся дополнительные траты могли отнять все надежды на покупку недвижимости.
Новый Жилищный кодекс РФ меняет многие устои жилищного законодательства прежних лет. Он устанавливает право преимущественной покупки комнат соседей в коммунальной квартире. Почему законодатели пошли по этому пути — непонятно, так как ранее данное ограничение права собственности уже отменяли. Противников и сторонников у этой нормы много. Практика показывает, что недобросовестные соседи по коммунальной квартире, не имея возможности купить комнату за предложенную цену, но и не желая отказываться от преимущественной покупки, могут очень сильно попортить нервы продавцам комнат.
Второй нюанс нового Жилищного кодекса РФ заключается в том, что при продаже жилья его собственником право пользования данным помещением теряют все проживающие в нем бывшие члены семьи. Ранее эта проблема отравляла жизнь многим потенциальным покупателям квартир: вдруг кто‑ то не выпишется, и придется судиться или жить вместе. С принятием нового Жилищного кодекса новому собственнику будет легче решать такие вопросы. Данная норма распространяется на отношения, возникшие после вступления в силу Жилищного кодекса.
Как видите, новых законов немало, и каждый из них существенно меняет законодательную сторону рынка недвижимости. Кроме того, следует помнить, что часть законопроектов еще находится в той или иной стадии рассмотрения законодательными органами.
Сергей Вишняков, заместитель начальника отдела продаж Московского агентства недвижимости

Недвижимость и цены наверх       Загрузок: 7342    всего просмотров  30.07.2007