Сервисы INTERNED.RU: Найди on-line - Закажи подбор - Сделай проверку
Вход  Подбор    Добавить    Сервис  Документы    Форум    Ссылки  
 +  -    
  законодательство  недвижимость  статьи
   Санкт-Петербург
   документы
   право
   земля
   ипотека
   налоги
   недвижимость
   прочее
Связь с сотрудниками компании
Подбор недвижимости
  
 Вся недвижимость Сант-Петербурга
 Проверка на безопасность сделки
законодательство  >  Санкт-Петербург
Недвижимость на первых этажах
================================================================

Недвижимость на первых этажах

Дефицит коммерческих площадей породил у граждан иллюзию, что практически любую квартиру, расположенную на первом этаже, можно выгодно продать. Однако требованиям коммерсантов большинство объектов не удовлетворяют. Ликвидное предложение с рынка уже практически вымыто.

Первый не предлагать

Цены на пригодные для коммерческого использования квартиры в проходных местах бьют рекорды. Еще несколько лет назад считалось, что коммерчески успешно переоборудовать квартиру в магазин можно только в центре Петербурга. Однако сегодня весьма востребованы и окраины.

Видя интерес покупателей к недвижимости на первых этажах, владельцы таких квартир начали активно предлагать свои варианты на продажу. Особенно заметно желание пристроить низко расположенные квартиры в центре. К примеру, в Адмиралтейском районе исходя из анализа предложений Большого сервера недвижимости (www.bsn.ru) каждая третья продающаяся квартира находится на первом этаже. Это крайне много с учетом того, что во многих домах старого фонда изначально на первых этажах были расположены магазины, немало коммерческих помещений образовалось за последние годы. То есть жилых квартир здесь сегодня куда меньше, чем на вторых либо третьих этажах, а вариантов выставлено в полтора раза больше.

Предлагаемое для коммерческих целей жилье не устраивает инвесторов прежде всего из-за локации. Квартиры в непроходных местах, а тем более с окнами во двор никто не станет покупать для обустройства торговой точки. Вдоль оживленных магистралей, например Большого проспекта Петроградской стороны, могут быть востребованы варианты на прилегающих улицах, но лишь "на глубину" в пять-шесть окон.

Если квартиру покупают под офис, требования к локации не столь жесткие, зато обязательно наличие парковки поблизости (чего не требуется для магазина). Цены на офисную недвижимость заметно ниже: около $1700 за метр при "средней" локации.

В Петроградском и Центральном районах, где проблемных мест не так много, меньше и квартир на первых этажах в предложении: 22% от общего листинга - в Петроградском районе, 21% - в Центральном. Однако все равно - немало.

Компактный неликвид

Любопытно, что на первых этажах в центре неплохо раскупаются просторные объекты, компактные же уходят с трудом. В то же время, по словам специалистов, вариант площадью 50 кв. м - самый востребованный на рынке торговых площадей.

Если из четырехкомнатных квартир в центральных районах в среднем лишь 10% предложения приходится на первые этажи, то трехкомнатных - уже 23%, по "двушкам" этот показатель составляет 39%, по "единичкам" - аж 46%.

Небольшие метражи подошли бы в аренду для небольшой компании, но требуется инвестор, который приобретет такую площадь для последующей сдачи внаем. Частники же пока не торопятся вкладываться в офисную недвижимость: срок окупаемости заметно больше, чем в торговом секторе, к тому же меньше уверенности, что арендатор найдется.

Как правило, горожане продают квартиры в "сыром" виде: не переведя ее в нежилой фонд, без разрешения на обустройство отдельного входа и пр., оставляя эти заботы на инвестора.

"Сталинки" для коммерсантов

На периферии больше всего квартир на первых этажах предлагается в Московском (29%), Невском (28%), Кировском (27%) районах. Меньше всего - в Красносельском (16,5%) и Выборгском (18,1%). Эта доля напрямую зависит от имеющегося в районах жилого фонда.

Очень много объектов на первых этажах предлагается в "сталинках" - около 40% от общего листинга этого типа жилья. Еще больше - в "хрущевках" (47%). Но между этими категориями есть существенное различие.

Если квартиры в сталинских домах продавцы целенаправленно продают под коммерческие нужды (это указывается в примечаниях к большинству предлагаемых вариантов), то владельцы "хрущевок" делают это гораздо реже. А желающих жить на первом этаже немного: это в основном и объясняет большое количество таких объектов в листингах.

Очень немного предложений в домах 1970-1990-х годов. Они составляют примерно девятую часть листинга (11%). Крайне сложно встретить такие варианты в кирпичных и монолитных домах последних лет постройки: нижние этажи этих зданий изначально предназначались под коммерцию.

Примечательно, что в отличие от центра в спальных районах легче всего продаются малогабаритные варианты: доля выставленных на продажу "единичек" куда ниже, чем двух- и трехкомнатных квартир.

Причин несколько. Оборудовать офис на периферии не так интересно - спрос на недвижимость для этих целей заметно ниже. Дворовых квартир и "медвежьих углов" в современных кварталах нет: "единички", даже в местах с небольшим людским потоком, неплохо подходят для обустройства зубоврачебных кабинетов, парикмахерских и пр.

Последнее время риэлтеры все больше интересуются продажей квартир на первых этажах, фирмы выделяют эту работу в отдельное направление. Однако многие варианты надолго зависают в листингах.

По мнению аналитиков, малогабаритные объекты в непроходных местах уйдут легче, если покупателям предлагать две соседние квартиры, еще лучше - весь этаж целиком. Конечно, это существенно сложнее: больше хозяев - труднее переговоры и выше риск, что сделка развалится.

По материалам издания "Недвижимость и строительство Петербурга" www.estate-gazeta.ru

наверх Загрузок: 11235    всего просмотров  05.10.2006